物业服务行业深度报告( 40 页)

---

内容目录

1. 物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 ........... 6

1.1. 行业规模稳步增长 ............ 6

1.2. 行业成长驱动力....... 6

1.3. 行业市场空间 ......... 12

2. 行业商业模式 ...... 13

2.1. 收费模式：包干制 vs 酬金制 ....... 13

2.2. 物业背景：地产商子公司 vs 独立第三方 .............. 13

2.3. 服务业态：住宅物业 vs 非住宅物业 ............. 13

3. 行业发展趋势 ...... 21

3.1. 百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕 .......... 21

3.2. 强者恒强，并购加速扩张规模 ....... 22

3.3. 重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业 .......... 24

3.4. 基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 ......... 26

4. 相关公司介绍 .............. 28

4.1. A 股 ......... 30

4.1.1. 南都物业：A 股物业第一股 .......... 30

4.2. 港股 ........ 31

4.2.1. 彩生活：物业行业资本市场第一股 ...... 31

4.2.2. 中海物业：三十年丰富行业经验 .......... 32

4.2.3. 中奥到家：社区O2O 新模式 ....... 32

4.2.4. 绿城服务：高端住宅物业领先者 .......... 33

4.2.5. 浦江中国：专注打造公众物业管理 ...... 34

4.3. 新三板成物业公司集中地 ...... 35

4.3.1. 荣超股份：立足高端写字楼物业 .......... 35

4.3.2. 开元物业：提供酒店式的服务 ..... 35

4.3.3. 第一物业：绿色科技物业先行者 .......... 36

4.3.4. 保利物业：大集团，大物业 ......... 37

4.3.5. 星河商置：商管优质稀缺标的 ..... 37

4.3.6. 嘉宝股份：大地产集团下的高增长物业 ...... 38

4.3.7. 美的物业：特色智能化的多业态物业管理模式 ............ 39

图表目录

图1：行业规模保持稳定增长 ....... 6

图2：2000-2016 年全国总人口及城镇化率 .......... 8

图3：2000-2016 年城市人均住宅面积（平方米） ...... 8

图4：2000-2016 年城镇居民人均可支配收入（千元） ....... 8

图5：百强企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） ............. 9

图6：房屋竣工面积及增速 ............ 9

图7：百强物业物业类型占比 ..... 10

图8：2016 年全国物业服务收费均价（分类别）（元/平方米/月） ............. 10

图9：百强物业多种经营业务营收占比 ....... 11

图10：百强物业多种经营业务净利润占比 .......... 11

图11：百强物业多种经营业务净利润率比较 ..... 12

图12：2009-2014 增值业务贡献营收增长率 ..... 12

图13：全国2012-2020 年预计在管面积（亿平方米） ...... 12

图14：我国物业管理公司分类 ............. 13

图15：2017 中国专项物业服务优秀企业 ............. 14

图16：医院物业管理特征 ............ 14

图17：学校物业管理的代表模式 ........ 15

图18：商业物业管理的代表模式 ........ 17

图19：办公物业管理的代表模式 ........ 18

图20：商业物业管理的代表模式 ........ 19

图21：公共物业管理的内容 ........ 20

图22：公众物业管理的代表模式 ........ 21

图23：百强物业项目区域分布 ............. 22

图24：2013-2016 百强物业进入城市数量及单位城市项目数量 ........ 22

图25：2013-2016 百强物业在管平均面积及市场份额 ....... 22

图26： 2010-2016 年百强物业平均收入（按业务类别分） ..... 23

图27： TOP10 及TOP100 企业市占率对比 ....... 23

图28：百强企业不同层级管理面积（百万平方米）及增速（%） ...... 23

图29： 2016 年百强企业分层级营业收入均值及增长率 ............. 23

图30： 2016 年百强企业分层级净利润均值及增长率 ....... 24

图31：2016 百强物业企业分层级平均净利率.............. 24

图32：2016 年百强物业不同业态管理面积占比及贡献收入占比....... 24

图33：2016 年百强物业物业平均管理费（按业态分）（元/平方米/月） ........... 25

图34：百强物业经营成本 ............ 26

图35：2015-2016 百强物业成本构成变化 .......... 26

图36：物业服务品牌企业多元化业务情况 .......... 26

图37：百强物业经营人均产值 ............. 27

图38：2015-2016 百强基础物业外包项目数量占比............ 27

图39：百强物业收缴率和续约率 ........ 27

图40：2016 百强企业各业态物业收缴率情况.............. 27

图41：部分物业公司2016 年财务数据 ...... 28

图42：南都物业历年营收及增速 ........ 30

图43：南都物业历年净利润及增速 .............. 30

图44：彩生活历年营收及增速 ............. 31

图45：彩生活历年净利润及增速 ........ 31

图46：中海物业历年营收及增速 ........ 32

图47：中海物业历年净利润及增速 .............. 32

图48：中奥到家历年营收及增速 ........ 33

图49：中奥到家历年净利润及增速 .............. 33

图50：绿城服务历年营收及增速 ........ 34

图51：绿城服务历年净利润及增速 .............. 34

图52：浦江中国历年营收及增速 ........ 34

图53：浦江中国历年净利润及增速 .............. 34

图54：荣超股份历年营收及增速 ........ 35

图55：荣超股份历年净利润及增速 .............. 35

图56：开元物业历年营收及增速 ........ 36

图57：开元物业历年净利润及增速 .............. 36

图58：第一物业历年营收及增速 ........ 36

图59：第一物业历年净利润及增速 .............. 36

图60：保利物业历年营收及增速 ........ 37

图61：保利物业历年净利润及增速 .............. 37

图62：星河商置历年营收及增速 ........ 38

图63：星河商置历年归母净利润及增速 .............. 38

图64：嘉宝股份历年营收及增速 ........ 38

图65：嘉宝股份历年归母净利润及增速 .............. 38

图66：美的物业历年营收及增速 ........ 39

图67：美的物业历年归母净利润及增速 .............. 39

表1：物业服务行业相关法规 ....... 7

表2：物业管理服务收费标准 ....... 7

表3：2006-2015 物业公司成本与管理指导价格增幅对比表 ....... 7

表4：差异化服务战略 ......... 11

表5：2020 年潜在物业行业总市场规模 ..... 12

表6：包干制 vs 酬金制 ..... 13

表7：未来医院物业管理发展趋势 ...... 14

表8：学校物业与住宅物业的不同点 ............ 15

表9：学校物业服务的现状 .......... 15

表10：商业物业管理的内容 ........ 16

表11：商业物业管理的特征 ........ 16

表12：商业物业管理与住宅物业管理的不同点 ........... 16

表13：商业物业管理未来的发展趋势 ......... 17

表14：办公物业管理与住宅物业管理的不同 ..... 17

表15：办公物业管理的未来发展趋势 ......... 18

表16：产业园区物业管理未来的发展趋势 .......... 18

表17：公共物业管理的要求 ........ 20

表18：公共物业管理与住宅物业管理的不同点 ........... 20

表19：公共物业管理未来的发展趋势 ......... 20

表20：2015-2016 年主要的收并购事件 ..... 24

表21：港股物业服务行业可比公司估值 .............. 28

表22：2017 年百强物业公司（A 股、港股及新三板）...... 28

表23：南都物业披露的募投项目 ........ 31

表24：嘉宝股份披露的并购项目进展 ......... 38