物业管理行业专题报告( 23 页)

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目 录

1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 ...... 4

1.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 ........... 4

1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 ..................... 6

1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 ...................... 9

2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 ........ 10

2.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 ...... 10

2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 ...................... 13

3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 ................ 15

3.1 拆分上市获价值重估，资本市场助力并购跑马圈地 ............... 15

3.2 智能科技提效降成本，增值服务协同促发展 .......... 17

4. 重点公司推荐 ............. 18

4.1 彩生活——平台联动，多元化服务画龙点睛 .......... 18

4.2 碧桂园服务——倚靠巨头，齐头并进多方向扩展 ................... 21

4.3 绿城服务——专注高端服务，深化社区品牌 .......... 22

表格目录

表1：物业服务运用互联网平台的发展历程 ......................5

表2：关于物业行业的法律法规 ........5

表3：港股物业公司IPO 募资用途 ....................6

表4：物业公司介入新开发住宅物业项目的流程 ..............9

表5：2017 年发行的基于物业费ABS ........... 10

表6：2023 年市场规模预测 ........... 12

表7：港股主要物业公司2017 度盈利表现 .................... 16

表8：2017 年部分物业公司收购情况一览 ..................... 17

插图目录

图 1：国内物业行业发展阶段 ...........4

图 2：2017 年部分物业服务公司三项服务占收入比 .......7

图 3：2017 年部分物业服务公司三项服务占毛利比 .......7

图 4：百强物业企业2017 年各业态面积占比 ..................7

图 5：百强物业企业2017 年各业态收入占比 ..................7

图 6：百强物业企业2017 年各业态平均物业费 ..............7

图 7：百强物业企业2017 年各地区平均物业费 ..............7

图 8：百强物业企业营业成本构成结构 ............8

图 9：百强物业企业各业务外包占比 ................8

图 10：百强物业运营效率变化 .........8

图 11：百强企业近年来项目缴费率和续约率 ................ 10

图 12：百强企业2017 年各业态缴费率 ........ 10

图 13：商品房竣工面积和销售面积月度累计同比 .........11

图 14：历年物业公司在管面积情况 ................11

图 15：历年百强物业公司在管业态变化 ........11

图 16：2016 年百强物业公司增值服务收入比重 .......... 12

图 17：百强物业公司管理房产与周边房产价格 ............ 13

图 18：百强物业公司管理房产与周边房产价差比 ........ 13

图 19：百强企业管理情况变化 ...... 13

图 20：TOP10 企业管理情况变化 ................. 14

图 21：TOP10 与百强历年在管面积比值 ...................... 14

图 22：2017 年部分公司在管项目来源比例（按面积） ............... 14

图 23：2017 年物业公司新增面积市场化拓展占比 ...... 14

图 24：部分公司历年来自第三方在管项目面积比重 ..................... 15

图 25：中国商品房销售面积及同比 ............... 15

图 26：7 月2 日港股主要物业公司及其母公司市盈率 ................. 16

图 27：7 月2 日港股主要物业公司及其母公司相对涨幅 ............. 16

图 28：保利集团社区养老服务模式——和悦会 ............ 18

图 29：绿城服务社区主要社区增值服务案例 ................ 18

图 30：万科“睿”服务平台 .............. 18

图 31：彩生活平台构成 .................. 18

图 32：彩生活总营业收入及同比增速 ........... 19

图 33：彩生活净利润及同比增速 ................... 19

图 34：彩生活营业现金流水平 ...... 19

图 35：彩生活盈利指标水平 .......... 19

图 36：彩生活平台协同关系 .......... 20

图 37：彩生活住宅运营模式 .......... 20

图 38：彩生活平台资金运转模式 ................... 20

图 39：碧桂园服务营业收入及增速 ............... 21

图 40：碧桂园服务营业利润及增速 ............... 21

图 41：碧桂园服务营业现金流水平 ............... 21

图 42：碧桂园服务盈利指标水平 ................... 21

图 43：：绿城服务营业收入及增速 ................. 22

图 44：绿城服务营业利润及增速 ................... 22

图 45：绿城服务营业现金流水平 ................... 23

图 46：绿城服务盈利指标水平 ...... 23