数据中心REITs分析报告( 36 页)

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目录

数字浪潮，算力为先，数据中心保驾护航 ..... 4

数据中心的前世今生 ......... 4

产业链：数据中心是数字经济下的中流砥柱 ..... 4

数据中心行业特性：高门槛，严管控 ........ 5

数据中心市场供给侧：头部整合是大势所趋 ..... 6

数据中心市场需求侧：数据流量增长势不可挡，中国IDC 行业欣欣向荣 ............ 9

数据中心行业的盈利模式分析 ......... 12

规模扩张成为IDC 发展趋势，亟待多元融资方法推波助澜 ............. 15

并购驱动增长，IDC 向超大规模方向迈进 ........ 15

REITs 为海外IDC 厂商开辟融资新通道 ..... 17

借REITs 东风，IDC 存量资产有望乘势盘活 ........... 19

什么是REITs？ ........ 19

IDC RETIs 的发行使厂商与投资人“握手双赢” ............ 21

IDC REITs 与其他基础设施REITs 有何不同？ ..... 23

稳定且可预期的机柜服务费为IDC REITs 发行奠定扎实基础 ..... 25

海外IDC REITs 经验借鉴 ........... 26

我国IDC REITs 化初步探索 ....... 33

图表

图表1: 数据中心演进历程 .......... 4

图表2: IDC 产业链 ...... 5

图表3: 中国数据中心政策 .......... 6

图表4: 中国数据中心机柜数量 ........... 7

图表5: 中国数据中心市场规模 ........... 7

图表6: 全球第三方数据中心市场规模 ........ 7

图表7: Equinix、DLR、CyrusOne 全球市场份额 ............ 7

图表8: 中国IDC 市场竞争格局（左为2019 年，右为3Q 2020） ......... 8

图表9: 主要省市数据中心机柜存量 ............ 8

图表10: 全球云计算市场规模 ............. 9

图表11: 全球头部云计算厂商资本开支变化 ....... 9

图表12: 中国主要云计算厂商资本开支 ...... 9

图表13: 中国市场公有云市场规模 ..... 9

图表14: 中国新增服务器规模预测，云计算大客户将是IDC 长期需求主力 ........ 10

图表15: 中国IDC 新增机柜需求预测 ........ 10

图表16: 我国数据流量未来5 年将保持高速增长态势 ....... 10

图表17: 不同类型对时延的需求 ....... 10

图表18: 市场需求是数据中心选址的首要考量 .......... 11

图表19: 各省能源情况 ..... 11

图表20：数据中心成本收入结构 ...... 13

图表21: 万国数据收入拆分 ...... 13

图表22: 世纪互联收入拆分 ...... 13

图表23: 万国数据成本拆分 ...... 14

图表24: 世纪互联成本拆分 ...... 14

图表25: 秦淮数据成本拆分 ...... 14

图表26: 光环新网成本拆分 ...... 14

图表27：全球IDC 并购数量；超大规模数据中心市场规模 ........ 15

图表28: 海外公司的外延并购历史 ............ 16

图表29: 海外IDC 公司历年资本开支增速 ......... 17

图表30: Equinix 融资金额及结构 ....... 17

图表31: DLR 融资金额及结构 ............. 17

图表32: CyrusOne 融资金额及结构 ............ 18

图表33: Keppel 融资金额及结构 ........ 18

图表34: 海外 IDC 公司net debt/ EBITDA ........... 18

图表35: 海外 IDC 公司净利率 .......... 18

图表36: 海外 IDC 公司EBITDA 率 ..... 18

图表37: 海外 IDC 公司经营现金流占收入 ........ 18

图表38：中国REITs 的基本结构 ........ 20

图表39：海外REITs 典型结构 ............ 20

图表40: 中国头部第三方IDC 公司资本开支变化 ....... 21

图表41: 中国头部第三方IDC 公司收入规模变化 ....... 21

图表42: 中国主要数据中心资产负债率及融资成本（截至2019 年末） ............. 21

图表43：不同融资方式对资产负债表的影响 ............. 22

图表44: REITs 及其他金融工具之于发行人及投资人优劣势对比 ......... 23

图表45: 截至报告日，国家级骨干直联点已增长到14 个 .......... 24

图表46: 全国各地区数据中心集群资源禀赋对比 ...... 25

图表47: 万国数据机柜MRR 小幅下降 ...... 25

图表48: 世纪互联机柜MRR 持续稳步提升 ....... 25

图表49: Equinix 收入结构：托管收入占比逐渐下降，网间互联业务收入占比逐渐提升 ...... 26

图表50: CyrusOne 收入结构：电力及设备销售收入呈增加趋势 .......... 26

图表51：全球IDC REITs 成立时间 ..... 26

图表52: 2019 年美国IDC REITs 数量占比 ............ 27

图表53: 2019 年美国IDC REITs 市值 ........... 27

图表54：美国、新加坡REITs 成立条件 ..... 27

图表55: 公司型REITs 架构图 ............. 28

图表56: 契约型REITs 架构图 ............. 29

图表57: Keppel DC REIT 收入 ..... 29

图表58: Keppel DC REIT 资本开支 ...... 29

图表59: Keppel DC REIT 资产负债率 (%) ............. 30

图表60: Keppel DC REIT 股息率 (%) ............ 30

图表61: Keppel DC REIRs 截至3Q20 各区域管理资产占比 ........... 30

图表62: Keppel DC REIRs 截至3Q20 各业务类型占比 .......... 30

图表63: Equinix 数据中心在美国分布情况 ......... 31

图表64: Equinix 营业收入 .......... 31

图表65: 美国三家IDC 公司作为买方的并购交易量 ............ 31

图表66: Digital Realty 历年每股分红 ........... 32

图表67: 2019 年美国REITs 行业整体回报率 ....... 32

图表68: 近10 年数据中心REITs 相对股价图 ..... 32

图表69: 美国IDC 公司资产负债率 ............ 33

图表70: 美国IDC 公司股息率（%）.......... 33

图表71: 融资成本不断下降 ...... 33

图表72: 光环新网REITs 交易架构 ..... 34

图表73: 中国IDC 市场投资额预测 ............ 35

图表74: 中国IDC 行业资金缺口预测 ........ 35

图表75: 中国主要基础设施类别的理论资产存量 ...... 35

图表76: 中国IDC 市场机柜数预测 ............ 35

图表77: 中国IDC 市场投资额预测 ............ 36

图表78：IDC 行业可比公司 ...... 36

图表 79: 可比公司估值表 .......... 36