购物中心行业空间测算( 29页)

    2021-05-14

购物中心行业空间测算( 29页)


目录

前言 .....6

1. 商场行业概况:一站式多功能体验中心,消费驱动并长期跑赢通胀 .....7

1.1 商场定义:一站式多功能体验中心,打造日常生活的枢纽 ........ 7

1.2 商场特色:与经济相关、由消费驱动、并长期跑赢通胀 ..... 8

2. 商场行业现状:宏观指标奠定发展基础,行业指标更预示巨大空间 .......... 11

2.1 宏观指标:经济增长、收入提升、城镇化率提升奠定发展基础 .....11

2.2 行业指标:人均GLA、渗透率、商场支出占比低,预示巨大空间 .......13

2.2.1 行业指标之一:存量商场GRA4.7 亿平,5 年CAGR 达16% ............13

2.2.2 行业指标之二:人均商场GLA0.26 平,仅为美国的1/10...........15

2.2.3 行业指标之三:商场销售额渗透率9.7%,仅为美国的1/4.........16

2.2.4 行业指标之四:人均商场支出占比10%,仅为美国的6/10 .......19

3. 商场行业空间:30E 商场销售额3 倍/租管费4 倍/GRA2 倍空间..... 20

3.1 渗透率法:30E 销售额12.8 万亿、租管费1.9 万亿、GRA9.8 亿平 ...........20

3.2 收入支出法:30E 销售额11.1 万亿、租管费1.7 万亿、GRA8.5 亿平 ......22

3.3 人口覆盖法:10 万平级别商场空间约4,000 个,90%地级市可进......25

图表目录

图1:本文分析框架 ...... 6

图2:实体商店的价值 .......... 7

图3:过去/现在商场的功能 .......... 7

图4:单个商场生命周期 ....... 8

图5:商场的商业模型 .......... 9

图6:Simon Property(SPG)同店NOI 增速 ............ 9

图7:Regency Centers(REG)同店NOI 增速 ........... 9

图8:Realty Income(O)同店租金增速........... 10

图9:REG 2020 年42%NOI 来自美国5 个主要州...... 10

图10:美国NCREIF Property Index 同比1971 年至今87%的季度跑赢CPI10

图11:人均GDP 超过1 万美元开启商业地产快速发展期 ..... 11

图12:美国人均GDP 及同比 ..... 12

图13:中国人均GDP 及同比 ..... 12

图14:美国人均可支配收入及同比...... 12

图15:中国城镇人均可支配收入及同比 ....... 12

图16:各国城镇化率对比 ........... 13

图17:2015-20 年商场个数及同比 ............ 13

图18:2015-20 年商场GRA 及同比 .......... 13

图19:中国分面积区间商场个数及占比 ....... 14

图20:中国分面积区间商场面积及占比 ....... 14

图21:中国分城市能级商场个数及占比 ....... 14

图22:中国分城市能级商场面积及占比 ....... 14

图23:中国不同城市能级单个城市项目数量 ........ 15

图24:中国不同城市能级城市单个项目GRA ....... 15

图25:各国人均商业GLA 对比(2018 年) ....... 15

图26:美国Mall 存量GLA 及同比 ..... 16

图27:主流房企商场2019-20 年租售比* ........... 17

图28:主流房企2020 年租管费规模........... 17

图29:一线城市优质零售物业平均空置率............ 18

图30:二线城市优质零售物业平均空置率............ 18

图31:一线城市优质零售物业平均首层租金 ........ 18

图32:二线城市优质零售物业平均首层租金 ........ 18

图33:中国和美国人均商场销售额支出占比 ........ 19

图34:美国Mall 零售额渗透率在40%左右 ........ 20

图35:澳大利亚Mall 销售额渗透率在40%以上 ......... 20

图36:不同国家租售比均值在16% ............ 20

图37:中国、美国和澳大利亚商场和网购渗透率.......... 21

图38:美国网购销售额渗透率 ............ 23

图39:澳大利亚网购销售额渗透率...... 23

图40:中国实物网购销售额渗透率...... 23

图41:中国和美国人均商场销售额支出占比 ........ 23

图42:万达平均月租金110 元左右..... 23

图43:两种方法平均后的2030E 中国商场行业的空间估算........... 25

图44:单个商场的收入和支出模型...... 26

图45:10 万平级别商场个数和GRA 的空间估算 ......... 28

表1:美国零售REITS 龙头经营概况 ........... 10

表2:头部商场GRA 集中度推算销售额渗透率..... 17

表3:2020 年末分能级商场个数、面积及租金情况 ...... 18

表4:两种方法估算得到目前中国商场平均渗透率为9.7% ............ 19

表5:从商场销售额渗透率估算2030E 行业空间 .......... 22

表6:从中国和美国人均商场支出估算2030E 行业空间 ........ 24

表7:两种方法估算2030E 中国商场行业空间 ..... 24

表8:2030E 轻资产商管行业空间 ....... 25

表9:2020 年末3 万平以上商场个数、面积及占比...... 27

表10:一至六线城市10 万平商场需要人口支撑假设 ............ 27

表11:目前和2030E 全国GRA10 万平级别商场个数和面积容量 ......... 27

表12:重点商业地产相关企业估值表 .......... 29


[报告关键词]:   购物中心  
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