1.1 商场定义:一站式多功能体验中心,打造日常生活的枢纽 ........ 7
1.2 商场特色:与经济相关、由消费驱动、并长期跑赢通胀 ..... 8
2.2.1 行业指标之一:存量商场GRA4.7 亿平,5 年CAGR 达16% ............13
2.2.2 行业指标之二:人均商场GLA0.26 平,仅为美国的1/10...........15
2.2.3 行业指标之三:商场销售额渗透率9.7%,仅为美国的1/4.........16
2.2.4 行业指标之四:人均商场支出占比10%,仅为美国的6/10 .......19
3.1 渗透率法:30E 销售额12.8 万亿、租管费1.9 万亿、GRA9.8 亿平 ...........20
3.2 收入支出法:30E 销售额11.1 万亿、租管费1.7 万亿、GRA8.5 亿平 ......22
3.3 人口覆盖法:10 万平级别商场空间约4,000 个,90%地级市可进......25
图1:本文分析框架 ...... 6
图2:实体商店的价值 .......... 7
图3:过去/现在商场的功能 .......... 7
图4:单个商场生命周期 ....... 8
图5:商场的商业模型 .......... 9
图6:Simon Property(SPG)同店NOI 增速 ............ 9
图7:Regency Centers(REG)同店NOI 增速 ........... 9
图8:Realty Income(O)同店租金增速........... 10
图9:REG 2020 年42%NOI 来自美国5 个主要州...... 10
图10:美国NCREIF Property Index 同比1971 年至今87%的季度跑赢CPI10
图11:人均GDP 超过1 万美元开启商业地产快速发展期 ..... 11
图12:美国人均GDP 及同比 ..... 12
图13:中国人均GDP 及同比 ..... 12
图14:美国人均可支配收入及同比...... 12
图15:中国城镇人均可支配收入及同比 ....... 12
图16:各国城镇化率对比 ........... 13
图17:2015-20 年商场个数及同比 ............ 13
图18:2015-20 年商场GRA 及同比 .......... 13
图19:中国分面积区间商场个数及占比 ....... 14
图20:中国分面积区间商场面积及占比 ....... 14
图21:中国分城市能级商场个数及占比 ....... 14
图22:中国分城市能级商场面积及占比 ....... 14
图23:中国不同城市能级单个城市项目数量 ........ 15
图24:中国不同城市能级城市单个项目GRA ....... 15
图25:各国人均商业GLA 对比(2018 年) ....... 15
图26:美国Mall 存量GLA 及同比 ..... 16
图27:主流房企商场2019-20 年租售比* ........... 17
图28:主流房企2020 年租管费规模........... 17
图29:一线城市优质零售物业平均空置率............ 18
图30:二线城市优质零售物业平均空置率............ 18
图31:一线城市优质零售物业平均首层租金 ........ 18
图32:二线城市优质零售物业平均首层租金 ........ 18
图33:中国和美国人均商场销售额支出占比 ........ 19
图34:美国Mall 零售额渗透率在40%左右 ........ 20
图35:澳大利亚Mall 销售额渗透率在40%以上 ......... 20
图36:不同国家租售比均值在16% ............ 20
图37:中国、美国和澳大利亚商场和网购渗透率.......... 21
图38:美国网购销售额渗透率 ............ 23
图39:澳大利亚网购销售额渗透率...... 23
图40:中国实物网购销售额渗透率...... 23
图41:中国和美国人均商场销售额支出占比 ........ 23
图42:万达平均月租金110 元左右..... 23
图43:两种方法平均后的2030E 中国商场行业的空间估算........... 25
图44:单个商场的收入和支出模型...... 26
图45:10 万平级别商场个数和GRA 的空间估算 ......... 28
表1:美国零售REITS 龙头经营概况 ........... 10
表2:头部商场GRA 集中度推算销售额渗透率..... 17
表3:2020 年末分能级商场个数、面积及租金情况 ...... 18
表4:两种方法估算得到目前中国商场平均渗透率为9.7% ............ 19
表5:从商场销售额渗透率估算2030E 行业空间 .......... 22
表6:从中国和美国人均商场支出估算2030E 行业空间 ........ 24
表7:两种方法估算2030E 中国商场行业空间 ..... 24
表8:2030E 轻资产商管行业空间 ....... 25
表9:2020 年末3 万平以上商场个数、面积及占比...... 27
表10:一至六线城市10 万平商场需要人口支撑假设 ............ 27
表11:目前和2030E 全国GRA10 万平级别商场个数和面积容量 ......... 27
表12:重点商业地产相关企业估值表 .......... 29
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