(一)经济以及地产行业发展状况...9
美国....10
日本....13
中国....16
(二)商业物业回报率低于无风险利率....20
(三)政策制度设计的缺失....22
1.税收优惠政策制度的缺失....22
2.法律不健全....24
商业地产现状:看得到的成长....25
REITS对商业地产项目运营的影响....31
REITS对商业地产企业运营模式的影响...32
REITS对于商业地产企业经营业绩的影响...33
1. 关键在与第一步....35
(1)内部增长...39
(2)创新资产增值....41
(3)高收益增值收购....42
2. 走出去,迈步宽....45
3. 潜在受益公司....48
REITS的定义...52
REITS的分类...54
REITS的特点...55
长期收益率较高....55
与其他资产的相关性较低...56
收益稳定性较好....57
权益型REITS在各类REITS中占主导地位....58
全球REITS市场的总体介绍....60
美国REITS市场的介绍...62
英国REITS市场的介绍...65
日本REITS市场的介绍...66
新加坡REITS市场的介绍....67
香港REITS市场的介绍...68
图1:全球REITS市场主要重大历史事件...8
图2:美国GDP的增速情况....10
图3:美国三产比例....10
图4:美国总人口情况....10
图5:美国人口结构分布图...10
图6:美国人均可支配收入以及人均消费... 11
图7:美国城镇化率.... 11
图8:美国住宅供给情况... 11
图9:美国住宅空置率.... 11
图10:美国住宅销售情况....12
图11:美国住宅价格同比增速...12
图12:美国商业地产及住宅存量...12
图13:商业地产空置率情况...12
图14:商业地产租金指数....13
图15:日本GDP总量及增速情况...13
图16:日本三产比例....13
图17:日本总人口情况....14
图18:日本人口结构图....14
图19:日本人均可支配收入以及人均消费...14
图20:日本城镇化率....14
图21:日本新开工住宅同比增速...15
图22:日本住宅价格指数....15
图23:日本住宅签约率....15
图24:日本住宅空置率....15
图25:日本竣工住宅及商业地产价值....15
图26:日本商业地产租金情况...16
图27:日本商业地产空置率情况...16
图28:中国GDP总量及增速情况...17
图29:中国三产比例....17
图30:中国总人口情况....17
图31:中国人口结构图....17
图32:中国人均可支配收入以及人均消费...17
图33:中国城镇化率....17
图34:全国房价地价增速差...18
图35:地产行业毛利率和ROE....18
图36:商品房开发投资情况...18
图37:商品房新开工情况....18
图38:商品房竣工情况....19
图39:商品房销售情况....19
图40:商品房住宅销售均价...19
图41:一线城市商业地产空置率...19
图42:美国REITS股利以及国债收益情况...21
图43:美国商业REITS股利及国债收益情况....21
图44:日本商业REITS股利及国债收益情况....21
图45:新加坡商业REITS股利及国债收益情况....21
图46:各类商业物业以及国债收益率....22
图47:我国商业地产的发展历史...25
图48:主要城市写字楼存量...26
图49:全国写字楼供给和需求情况....26
图50:2013年各线城市写字楼供需情况...26
图51:2013年各线城市写字楼供需情况...26
图52:各线城市写字楼租金水平...27
图53:各线城市写字楼租金变化趋势....27
图54:亚太地区主要城市写字楼新增量(万方)....27
图55:亚太地区主要城市写字楼净吸纳量(万方) ....27
图56:国际主要城市写字楼空置率....27
图57:国际主要城市写字楼租金情况....27
图58:全国主要城市优质零售物业的供求关系....28
图59:一线城市零售物业供给情况(万方) ...28
图60:各线城市2013零售物业供给及最近5年年均增幅....28
图61:一线城市零售物业租金情况(元/平方米/天) ....29
图62:主要城市租金状况(元/平方米/天)...29
图63:各线城市零售物业租金趋势....29
图64:亚太地区主要城市租金状况(美元/平方米/月)...29
图65:全国星级酒店新增量的组成结构...30
图66:我国星级酒店入住率情况...30
图67:我国星级酒店平均房价情况(元/月) ....30
图68:我国星级酒店平均营业收入情况(元/月)...30
图69:北京和上海星级酒店新增客房套数...31
图70:北京和上海星级酒店房价情况....31
图71:北京和上海星级酒店入住率....31
图72:北京和上海星级酒店日均营业收入...31
图73:商业地产利用REITS融资流程图...32
图74:商业地产企业利用REITS退市套现流程图....33
图75:REITS对商业地产企业企业影响:写字楼测算....34
图76:CRCT投资标的物业...36
图77:CRCT布局城市2006年常住人口....36
图78:CRCT布局城市2006年收入情况....37
图79:CRCT布局城市2006年消费情况....37
图80:CRCT零售物业2006年出租率情况....38
图81:CRCT零售物业2006年租金收入(万新元)....38
图82:06年CRCT零售物业NPI以及估值情况(万新元) ....38
图83:06年CRCT零售物业及主要国家国债收益率比较...38
图84:CRCT零售物业每股分红情况(新分) ...38
图85:CRCT零售物业分红率与主要国债收益率比较....38
图86:CRCT整租型物业收入和NPI情况(万新元)....39
图87:CRCT整租型物业净物业收益率情况...39
图88:CRCT多租户型物业收入和NPI情况(万新元) ....40
图89:CRCT多租户型物业净物业收益率情况...40
图90:CRCT资产分红租金比例(租金收入口径) ....40
图91:CRCT资产分红租金比例(租赁面积口径) ....40
图92:CRCT多组合租赁物业到期及签约情况(租赁面积口径) ....41
图93:赛罕租金收入及NPI情况(万新元)...42
图94:赛罕净物业收益率情况...42
图95:赛罕以及资产组合租金收入增速情况...42
图96:赛罕以及资产组合NPI增速情况(改造后)....42
图97:西直门租金收入及NPI情况(万新元)...43
图98:西直门净物业收益率情况...43
图99:西直门以及资产组合租金收入增速情况....43
图100:西直门以及资产组合NPI增速情况....43
图101:CRCT租金收入、NPI及总分红收益(亿新元) ...44
图102:CRCT分红率与主要国家国债收益率比较....44
图103:CRCT与房地产行业走势比较....44
图104:凯德集团资金链解析图...45
图105:凯德商用运营流程解析图...46
图106:凯德集团从CRCT中计提的管理费用(万新元)....46
图107:凯德集团从CRCT中计提的分红收益(万新元)....46
图108:CRCT收入流动结构图...47
图109:两种情况下凯德集团的投资回报率...48
图110:两种情况下凯德集团的资金回笼情况...48
图111:公司资产负债率变化情况....49
图112:REITS的运作模式....53
图113:契约型REITS组织结构....54
图114:公司型REITS组织结构....54
图115:美国市场上REITS收益率的结构图...56
图116:主要投资方式收益情况的比较....56
图117:美国投资市场20年年化收益率比较...56 ....57
图 118:美国 REITS 指数与主要投资品大类指数的相关系性分析(1991—2013)
图119:美国REITS指数走势与新开工...57
图120:美国各类投资产品EWMA模型下波动情况(1991—2013) ....58
图121:主要房地产投资信托指数BETA系数...58
图122:美国市场上三种类型REITS的数量变化....59
图123:美国REITS年复合收益率比较(1972—2013) ...59
图124:金融危机前后美国各类型REITS收益率比较...59
图125:美国REITS平均年度波动率(1972—2013) ...60
图126:美国REITS波动率历史情况....60
图127:全球已有及即将推出REITS的国家和地区....61
图128:北美REITS数量和市值的变化图...61
图129:全球REITS市场市值分布...61
图130:REITS投资区域分布图....61
图131:全球以及各地区REITS收益情况...61
图132:美国房地产投资信托指数和大盘走势比较....62
图133:美国REITS市场市值变化图(十亿美元) ....62
图134:2006年以来美国权益型REITS收益情况....64
图135:美国REITS市场市值变化图(十亿美元) ....64
图136:2006年以来美国权益型REITS收益情况....64
图137:美国REITS市场市值变化图(十亿美元) ....64
图138:2013年美国REITS季度收益率情况....65
图139:英国REITS市场市值变化图(十亿英镑) ....65
图140:英国REITS和非REITS走势比较...65
图141:日本REITS市场市值变化图(十亿日元) ....66
图142:日本房地产投资信托指数和大盘走势比较....66
图143:新加坡REITS市场市值变化图(十亿新元)...67
图144:新加坡房地产投资信托指数和大盘走势比较....67
图145:香港REITS市场市值变化图(十亿港币) ....68
图146:香港房地产投资信托指数和大盘走势比较....68
表1:我国REITS的推行进程....9
表2:美国、日本和中国各项指标对比...20
表3:各类商业物业的参数指标....21
表4:各国在持有环节对于REITS的税收优惠....22
表5:各国在交易环节对于REITS的税收优惠....23
表6:各国税收优惠下商业物业回报率测算...24
表7:各国与REITS相关的法律法规...24
表8:商业企业运营模式...32
表9:测算模型参数....34
表10:各种情况下产生正现金流时间和IRR的比较...34
表11:CRCT的发行情况...35
表12:CRCT物业位置情况...37
表13:CRCT收购物业信息一览...42
表14:CRCT两种情况下投资、收益以及资金回笼情况...48
表15:各公司投资性房地产租金收入、账面价值以及公允价值(亿元) ...49
表16:金融街主要商业物业回报率测算...49
表17:陆家嘴主要商业物业回报率测算...50
表18:金融街持有经营性物业统计....50
表19:陆家嘴持有经营性物业统计....51
表20:世茂股份主要商业物业统计....51
表21:阳光股份控股持有商业物业情况...52
表22:REITS和房地产信托的对比...53
表23:按组织结构进行的REITS分类...55
表24:按投资形式进行的REITS分类...55
表25:美国REITS的市场概括及法律限制...62
表26:美国REITS市场按投向细分具体情况....63
表27:2013年美国REITS税收税率变化...64
表28:英国REITS的市场概括及法律限制...65
表29:日本REITS的市场概括及法律限制...66
表30:新加坡REITS的市场概括及法律限制....67
表31:香港REITS的市场概括及法律限制...68
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