中国酒店REITs市 场发展： 机遇、挑战与实践路径 ( 44 页)

本白皮书结合美国、日本典型酒店REITs并购案例，提炼成熟市场在资产遴选、资本运作、价值提升与风险管控方面的经验，揭示非核心区刚需资产、周期逆向配置、改造增值与杠杆优化的价值创造逻辑；同时指出当前中国酒店REITs面临产权合规、现金流波动、运营权冲突、估值定价及扩募储备等现实挑战，并从资产筛选、运营优化、治理重构、产品设计与生态建设等维度，提出本土化发展路径。

目录

01 REITs概况与中国酒店REITs发展历程 5

REITs定义与核心属性 5

中国REITs发展历程 6

酒店REITs发行的典型架构、发行流程和主要参与方 7

已申报酒店REITs项目情况 13

02 酒店REITs估值 17

估值方法选定：严格确立现金流折现法唯一主导地位 18

现金流精准管控：NOI核算三大硬性准则 19

估值禁止性假设划定：严守REITs审慎估值底线 19

运营模式差异带来的估值调整要点 20

行业风险提示与未来发展观点 20

评估师在REITs相关业务中的作用 21

03 酒店REITs法律架构与合规要点 23

酒店资产法律尽职调查涉及的主要问题 23

与酒店底层资产运营管理安排相关的法律问题 29

律师在酒店REITs相关业务中的作用 34

04 酒店REITs的全球经验与中国路径：挑战、国际案例与前瞻思考 35

中国酒店REITs的挑战 35

国际案例1–美国查塔姆REIT以9200万美元收购

6家希尔顿酒店的启示 36

国际案例2–日本酒店REIT最大收购案：

东京凯悦酒店｜买家八折接手，卖家竟赚翻倍 39

资产管理人（Asset Manager）在酒店REITs中的作用 41

中国酒店REITs未来发展路径的思考 42

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