国外住房租赁立法及其对我国的启示

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　　摘要：住房租赁市场是房地产市场重要的组成部分，其规范发展有助于完善住房供应体系，有助于健全住房保障制度，有助于解决不同群体的住房需求，是关系社会稳定和谐、人民安居乐业的民生问题。2016年12月21日，中央财经领导小组第十四次会议，研究探讨了与百姓利益相关的六大问题，其中特别强调“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。”目前，我国住房租赁市场缺乏刚性法律制度，市场乱象亟待立法终结。我国住房租赁市场立法需遵循市场规律，更要符合我国国情，以问题为导向，以人民利益为导向。

一、我国住房租赁市场现状

长久以来，我国住房租赁市场活跃，大城市外来务工人员、新就业大学生等人群，主要靠租房解决居住问题，但是我国的租房市场不规范，“黑二房东”、“黑中介”大量存在、群租、“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金、住房租赁期限短、房东随意违约驱赶承租人、拒绝维修等行为，严重扰乱了市场秩序，承租人权益经常受到侵犯，得不到保障。

（一）租金高、稳居难

长期以来，一线城市房屋租售比一直居高不下，租金不如卖房的收益，房主更愿意将房屋卖掉，获取更高的收益，导致用于出租的房屋数量减少，进而推高了房屋租金，房屋租赁欺诈、随意驱赶租客、群租等租赁市场乱象也层出不穷。每年毕业季，更是一房难求。很多年轻人被迫离开大城市，就是无法继续忍受租房之苦，房租说涨就涨，房东说赶人就赶人。据租房网站“107间”发布的《2016·107间北京租房报告》显示：北京租房客中，平均每11个月换一次房，大部分在8到14个月之间，“稳居”已成为很多租客的奢望。租客对于房东和中介的满意度普遍很低。发生纠纷后，超过七成的租客不了了之，因为无法维护自身的合法权益，只能选择忍受。约两成的租客私下维权但最终无果，只有约6%的租客会选择报警或诉诸法律。

（二）房屋租赁欺诈时有发生

据58同城发布的“2016年度中国生活服务领域互联网黑产报告”显示，房屋租赁欺诈是互联网黑产（黑色产业）活跃的领域之一，人均被骗金额为2560元，而9成租房受骗者为80后与90后。报告显示，在地域分布方面，房产黑产举报覆盖全国244个县级以上城市。其中，外来人员较多、租房需求较为旺盛的大中型城市，房产类黑产的活动较为活跃，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。另外，房屋租赁尚无严格手续与相关流程，这也吸引了更多互联网黑产从业者“从中牟利”。通过对用户举报数据的梳理分析，报告指出，房屋租赁类欺诈的主要手段为编造虚假房源（通过造假的房产证与身份证博取租房者信任），随后以不在本地、身体不便、家庭对出租房屋有争议等为由，要求事主先交定金、房租，从而骗取非法利益。

（三）租客租房时间延长

我国住房租赁市场存在诸多乱象的同时，租客的租房时间却在延长。过去四年中，以北京、上海为代表的一线城市，首次购房人群的年龄从30岁推迟到34岁，大城市中的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。此外，租赁人口的规模也在逐年增加。链家研究院在《租赁崛起：迎接3亿人的品质租赁生活》的报告中指出，随着城镇化的加深，产业升级带来的制造业向服务业转型，促进了流动人口增加，同时以家庭为单位的流动趋势以及流动稳定性都在增强。2015年全国有接近1.6亿的人选择租房居住，预计2020年将达到1.9亿，2030年将有2.7亿。

二、我国住房租赁市场立法亟待解决的问题

（一）明确房屋租赁双方权利义务，稳定租赁关系

明确房屋租赁双方的权利义务，才能从根本上解决租客不被随便驱逐，房租不随便涨价，租户享有就地就医就学的福利，这三件小事是目前我国租赁市场迫切需要解决的核心问题。目前，现有的房屋租赁相关法律法规对房屋租赁当事人（出租人、承租人、房地产中介机构及从业人员）权利义务关系规定过于原则，应当具体明确的业主基本权利义务有：收取租金的权利、监督房屋使用情况的权利、主张损害赔偿的权利；依照合同约定的义务交付房屋、保持房屋适于使用、收益状态、无正当理由不得随意违约驱赶承租人等义务。明确承租人的权利义务有：获取房屋权属信息的权利、对所租房屋的独占权、优先承租权及购买权、承租人地位的承继权；按照约定期限支付租金、按照约定用途使用房屋的义务等。

明确租赁合同登记备案，推动网签。要求租赁合同进行网上签约备案，其意义在于：一是起到保护的作用；二是起到证明的效力。有利于建立房屋租赁市场数据库，监管部门能够及时了解行业发展概况。备案后的合同，租赁双方权利义务更能得到法律的认可与保障。在租赁合同网签基础上，进一步与工商总局、公安部门建立出租人、承租人信息查询和征信联动机制，有利于公安部门进行人口管理，对租赁房屋中吸毒、传销、卖淫、赌博、制假造假等藏污纳垢行为进行实时有效监管，净化市场环境。房屋租赁合同的备案，也有利于住房租赁企业规模化发展，合同备案登记能够实现企业对资本市场、股票市场、私募基金、银行等透明化，这对行业融资，解决资金难问题具有关键作用，同时监督企业诚实经营，防止企业虚报营业规模、盈利情况。

（二）界定行业关键词，制定行业标准

住房租赁市场行业标准包括：一是租赁合同标准化规范化，不一定是格式化的合同，可以是要式合同，法律可以规定合同的基本条款，不同地区可以根据本地区具体情况和需求，出台不同样式合同，可以添加具体条款，全国可以不是统一样式。在合同标准化规范化基础上，更有利于推动住房租赁合同网签，建立住房租赁市场数据库。二是规范房屋分割标准。如对房屋改造隔断的N+1行为，制定一系列安全改装标准，明确房屋分割规则、细化面积、装修、配置等细则。为避免群租行为，应明确出租房屋应保证基本的通风和采光，物业类型不得为车库、地下储备室，不得按照床位出租等细则。

（三）建立住房租赁纠纷解决机制

目前，我国还没有住房租赁纠纷的解决机制，这方面现在是一个很大的空白。租赁纠纷具有多发性、复杂性、涉案金额低等特点。我国没有专门解决租赁纠纷的简易法庭，通过诉讼解决，诉讼时间较长；通过仲裁解决，效率虽高，但对涉案金额要求高。一个有效机制是建立街道社区、中介公司、业主、承租人四方调节机制，或者由法律主管部门开设绿色通道，走简易司法程序，尽量将此类纠纷消化在社区。不规范的租赁行为会对邻居造成很大困扰，参照发达国家租赁市场管理经验，如果法院能够就租赁纠纷形成高额的判例，会促使更多业主和社区依据现行的民法和物权法，更加自主有意识地解决住房租赁纠纷。

三、结语

安居才能乐业，推动住房租赁市场立法，通过法律明确房屋租赁双方权利义务，稳定租赁关系；界定行业关键词，制定行业标准；建立住房租赁纠纷解决机制，才能从根本上达到规范、净化住房租赁市场的目的；才能从根本上建立一个健康可持续的住房租赁市场，满足不同群体的住房需求，让承租人住着舒心，出租人租着省心，让卖房与租房比翼齐飞，以人为本的新型城镇化才会有更坚实的根基。

参考文献：

[1] 王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京大学出版社，2009.

[2] 张琼.武汉市经济适用住房租赁保障模式的思考[J].住宅与房地产，2015（21）.

[3] 住房租赁合同的社会控制[J].许德风.中国社会科学，2009（03）.

  来源： 《经营者》2017年第05期