我国住房租赁市场发展新趋势

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摘要：自党的十九大报告提出加快建立“租购并举的住房制度”后，各级政府相继出台培育和发展住房租赁市场若干意见或实施意见，我国的住房租赁市场出现大发展新趋势。与此同时，也暴露出一些不容忽视的问题，正在影响或制约着住房租赁市场发展。为此，笔者分析当前住房租赁市场存在的一些问题，并提出建议。

一、我国住房租赁市场发展的必然性

（一）国家培育发展住房租赁市场政策是住房租赁市场发展的导向与保障。地方各级人民政府相继出台加快培育和发展住房租赁市场实施意见、规章。这些政策和法规给广大住房租赁市场主体吃了定心丸，为住房租赁市场发展创造极好的政策环境保障。各地多措并举，搭建市场化、专业化、规范化的住房租赁平台，加强住房租赁规范管理与服务，使我国住房租赁市场出现生机勃勃的大好发展新趋势。

（二）城镇化率提升和租赁需求增加是住房租赁市场发展的内在驱动力。根据国家统计局公布数据显示，2012-2016年我国城镇化率分别为52.57%、53.73%、54.77%、56.10%和57.35%，年均增长1.2个百分点。中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，预计到2025年，我国流动人口将超过3亿人，届时住房租赁市场将有广阔发展空间。2016年，全国共有3，150万户家庭通过市场化途径租赁住房，占城镇全部家庭的13.9%。预计2020年住房租赁市场空间为16，199亿元，2030年住房租赁市场空间为46，014亿元，届时将有约2.7亿人通过租赁解决住房问题。其中，外出农民工和异地就业大学毕业生是流动人口的主体，租房是外来务工人员解决就业地住宿的主要方式。特别是在一线和重点二线城市的新就业大学毕业生，在目前房价水平持续较高情况下，毕业后的前3年基本以租房为主。

（三）住房租赁是住房成熟市场的必然选择。根据有关研究机构公布数据显示，目前我国住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场普遍在20%-30%。比如德国，住房自有化率才40%多。因此说，成熟的住房市场必然是住房租赁高度发达的市场。再从我国当前购房与租房的需求对比情况看，据中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》分析，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍，且逐年有上升趋势。中国投资咨询网发表的《2017-2021年中国住房租赁市场发展现状》一文中指出，租赁房屋供给来源中40%来自于商品房租赁，18.8%来自于老式公寓，8.2%来自于农民自建房，其他来自于回迁房和小产权房。

（四）高房价和限购措施对住房租赁市场发展起着积极影响作用。从20世纪90年代中国启动住房制度改革以来，住房租赁市场一直是由个人投资者占据主导，住房租赁市场发展进程缓慢。不过近年来，由于市场和人口结构的变化，加之政府限购措施的导向作用，推进了住房租赁市场的发展。以上海为例，位于内环线以内的一套面积百余平方米的住房均价，从2006年的约200多万元飙升至2016年的约1，400万元，2017年均价达到1，530万元。高昂的购房价格，大大超过目前乃至今后一个时期广大中低层收入人群购置新房的经济承受能力，况且政府对住房的限购力度也在加码。因此，通过租房解决住有所居，必然成为城市特别是一线城市居民的重要途径。

二、我国住房租赁市场亟待解决的问题

（一）地下租赁市场活动仍然比较猖獗。国家在加快住房租赁市场发展过程中一直要求：“加强住房租赁监管”，“对严重失信主体实施联合惩戒”，“依法查处利用出租住房从事违法经营活动”。经过两年的查处和清理打击，地下租赁市场（即地下租赁黑市）有所收敛。但基于多种复杂原因，地下租赁市场活动仍然比较猖獗，严重影响着住房秩序。在诸多城市隐租、转租、瞒租等现象仍然大量存在，甚至地下租赁市场占比远远超过了登记备案的公开租赁市场，给承租者带来了暴力租赁、环境脏乱、设施老化等风险隐患。政府管理部门由于人员、财政资源等原因不能做到有效治理。

（二）地下租赁市场导致国有土地收益和税款大量流失。由于大量的房屋纷纷流入地下黑市，逃避税费的征收管理，致使税款不能及时足额征收入库，国有土地收益大量流失。

（三）地下租赁市场引发的各种社会问题严重。地下租赁市场鱼龙混杂，法律纠纷不断。比如，房东或中介机构随意上调租金、缩短租期等损害租户权益现象屡见不鲜；扰民等违背治安管理条例事件经常发生。更有甚者，在许多中小城市，出现租赁住房已成为纳污藏垢之所，违法犯罪刑事案件时有发生。虽然近几年，各地公安、房管、工商、税务等部门出台一系列治理措施，进行相应惩戒、打击，但并未能从根本上解决上述问题。

（四）租赁住房租金居高不下影响住房需求者租房积极性。由于部分房地产开发商企业积极主动参与度不高，市场租房供给不足，加之租赁住房租金居高不下，直接影响住房需求者租房积极性。在北京、上海、广州、深圳等四个城市租房支出对于作为租房需求主体的应届大学毕业生和外来务工群体来说，已成为沉重的经济负担。

（五）租房者尚未享受到“租售同权”的公共服务待遇。虽然国家在培育和发展住房租赁市场的若干意见中明确规定 “非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。各地陆续出台措施，赋予租房者与住房所有者同样的权利。但鉴于目前公共资源稀缺等多层主客观原因，这些政策真正“落地”依然充满变数，许多租房者尚未真正享受到“租售同权”的教育和医疗等公共服务待遇，客观上制约着住房租赁市场快速发展。

上述问题存在的原因主要有：一是依法租赁的观念淡薄；二是违法租赁问题处理难；三是管理体制短时间难以理顺；四是行业管理法规不健全；五是住房租赁市场改革滞后。

三、对住房租赁市场发展的几点建议

（一）提高人们对发展住房租赁市场重要性的认识。广泛宣传国家关于培育和发展住房租赁市场的政策法规。通过宣传学习，充分认识培育发展住房租赁市场是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措，加快租购并举制度的建立，有效解决城镇新市民住房问题，加快推进新型城镇化的建设，全面建成小康社会住有所居目标，从而自觉参与和支持推进住房租赁市场快速培育和发展。

（二）健全法规制度，依法管理住房租赁市场。首先，法规体系尽快建立起来。符合规定的才准许进入市场；其次，建立住房租赁合同制度。通过住房租赁合同的登记备案，承租人提供合法有效身份证件，不给不法分子以可乘之机；再次，建立租赁信息采集制度和租赁信息平台，按时申报住房出租信息。整理信息资源，为房地产管理部门提供决策依据。建立信息监管平台，规范发布出租房源信息、公开租房价格，形成信息透明、价格合理的供需体系；最后，健全日常管理措施，形成系统档案资料，以规范市场管理。

（三）建立统一的住房租赁管理机制。一是统一执法主体，避免多头管理。要尽快理顺住房租赁管理体制，确立以房地产管理部门为主、其他部门为辅的新体制；二是执法统一，统一工作规程，确保住房租赁照章运行；三是强化政府市场监管。政府部门牵头，联合公安、房管、计卫、工商、税务、街办等多部门，整合管理资源，为租房户提供平安、和谐、稳定的市场环境。

（四）建立住房租赁指导价格体系。住房租赁市场属于市场经济范畴，要将住房租赁市场的价格放开，由租赁双方根据市场情况决定。但为了指导住房租赁市场健康发展，需要制定科学合理的住房租赁指导租金，并定期予以公布，为住房租赁双方合理确定租金价格提供依据。即租金在进行充分市场调研基础上，综合考虑租房的不同地段、不同结构等因素，采取科学测算方法，定期制定和公布的出租房屋阶段性租金。指导租金既为租赁当事人提供价格参考，也为政府有关部门收缴税费等提供计价基数。同时，还为司法机关裁决房地产租赁纠纷提供一个依据。

（五）调整住房租赁税收政策。建议适度下调住房租赁业租金收入纳税税率和增设住房租赁税收的缓、减、免优惠项目。调整税率的办法是：按照财政部、税务总局通知从2018年5月1日起，“建筑业和房地产业适用税率为11%”，以及增值税小规模纳税人继续实行3%和5%两档征收率之规定，制定出台对住房租金收入实行3%-10%的幅度比例税率政策，采取从租计征简易计税法，方便纳税人。由税务机关区分企业经济性质、企业规模、年销售额及会计核算水平不同进行征收管理。这样，住房出租成本会有实质性下降，能激励租房主的积极性，有利于促使那些“地下”房屋租赁走到“地上”来，同时有利于培植增加国家税源。

（六）成立专门住房租赁市场服务中心。建议在县（含县级市）以上城市成立住房租赁市场服务中心。其具体职责可确定为：（1）向社会提供信息，广泛招租；（2）对租赁双方，主要是对出租户实施合法性资格审查，进行登记备案；（3）收缴场地占用费、市场管理费和风险保证金；（4）督促出租经营户按时足额缴纳税款；（5）对中心管理范围的所有租赁投诉负全责处理，维护租赁双方合法权益；（6）配合房地产、工商、税务、公安、司法、计卫、街办等部门协调处理相关事宜等。

（七）向住房租赁企业提供有力的金融支持。各商业银行机构在当地政府积极引导鼓励下，“按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则”，向住房租赁企业提供金融支持。比如，在供给端，银行可以直接融资给地产商进行住房租赁项目的开发，还可以通过信托基金方式获得资金支持。如，支持符合条件的住房租赁企业发行债劵、不动产证券化产品。金融资本的深度介入，必将快速推进住房租赁市场的发展。

参考文献：

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[3]中国产业发展研究网.2016年中国住房租赁市场现状分析及发展趋势预测[EB/OL].2016.6.30.

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[5]王晓易.住房租赁市场成为房地产投资新风口[N].南方日报，2017.10.23.

  来源： 《合作经济与科技》2018年第24期