房地产项目投资测算全解析

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来源：地产瑞博智库

项目投资及其现金流量分析

（1）项目投资

项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。

更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。

项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。

项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。

项目计算期(n)＝建设期(s)＋ 运营期 (p)

运营期＝投产期(试产期）＋达产期

从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：

原始投资＝建设投资＋流动资金投资

项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息

固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析

a. 项目投资的现金流量明细：

表1项目投资现金流量明细表

b. 净现金流量的确定

净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税

调整所得税=息税前利润×所得税率

c. 现金流量表

现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。

项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。

表2项目投资现金流量表

表3 项目资本金现金流量表

d. 单纯固定资产投资项目净现金流量的简化计算方法

建设期某年的净现金流量＝－该年发生的固定资产投资额

运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值

运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税

息税前利润和折旧都是指项目引起的新增的部分。

【注意】

运营期某年所得税后净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧+回收额

息前税后利润=息税前利润×(1-所得税率)=息税前利润-调整所得税

项目投资决策评价指标及其计算

（1）静态评价指标

a. 静态投资回收期

静态投资回收期是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。按是否包括建设期可分为：包括建设期的回收期和不包括建设期的回收期。

不包括建设期的投资回收期（PP’）=原始投资合计/投产后前若干年每年相等     的净现金流量；

包括建设期的投资回收期（PP）=不包括建设期的投资回收期+建设期。

静态投资回收期指标的优点是：能够直观地反映原始投资的返本期限；便于理解，计算简单；可以直观地利用回收期之前的净现金流量信息。

静态投资回收期指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映投资方式的不同对项目的影响；不考虑回收期满后继续发生的净现金流量。

静态投资回收期指标一般决策的原则是：

• 包括建设期的回收期≤计算期的 1/2

• 不包括建设期的回收期≤运营期的 1/2

b. 投资收益率

投资收益率又称投资报酬率，指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项⽬目总投资的百分比。

投资收益率(ROI）=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资。

投资收益率指标的优点是计算公式简单。

投资收益率指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映建设期长短、投资方式的不同和回收额的有无等条件对项目的影响；分子、分母计算口径的可比性较差；该指标的计算无法直接利⽤净现金流量信息。

投资收益率指标的决策原则：投资收益率≥基准投资收益率。

（2）动态评价指标

a. 净现值

净现值是指在项⽬目计算期内，按行业基准收益率或设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值=各年净现金流量的现值合计

或=投产后各年净现金流量现值合计－原始投资额现值

净现值指标的优点：考虑了资金时间价值；考虑了项目计算期全部的净现金流量和投资风险。

净现值指标的缺点：无法从动态角度直接反映投资项目的实际收益率水平；计算比较繁琐。

净现值指标的决策原则：

净现值(NPV)≥0 → 方案实际收益率≥折现率 → 方案可行

净现值(NPV)＜0 →方案实际收益率＜折现率 → 方案不可行

b. 内部收益率

内部收益率(IRR)，即指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

根据内部收益率的含义，即净现值等于0的折现率，即取一个折现率，计算NPV，如果NPV等于0，则所用的折现率即为内部收益率。

若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：

1、⾸先根据经验确定一个初始折现率ic。

2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值 FNpV(i0)。

3、若 FNpV(io)=0，则 FIRR=io;

若 FNpV(io)>0，则继续增大io;

若 FNpV(io)<0，则继续减小io。

4、重复步骤3，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足 FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-i1一般不超过2%-5%。

5、利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：

（FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1 / │NpV1│+│NpV2│

（注：│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加）

内部收益率指标的优点：能从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平；计算过程不受基准收益率高低的影响，比较客观。

内部收益率指标的缺点：计算过程复杂；当运营期出现大量追加投资时，有可能导致多个内部收益率出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。

内部收益率指标的决策原则是：当该指标大于或等于基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。

c. 动态指标之间的关系

净现值和内部收益率指标之间存在同方向变动关系。即：

当净现值＞0时，内部收益率＞基准收益率；

当净现值＝0时，内部收益率＝基准收益率；

当净现值＜0时，内部收益率＜基准收益率。

项目投资决策评价指标的运用

决策评价指标的运用包括三个方面：一是独立方案评价决策；二是多个互斥方案的比较决策；三是多方案组合排队决策。本节只介绍独立方案财务可行性评价及投资决策。

在财务管理中，将一组相互分离、互不排斥的方案称为独立方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。对于这方面的决策就是要判断某一个方案是否具备财务可行性。

不同的指标评价结果可能会不一致，这样就会出现评价的财务可行性程度的差异。根据差异的程度，方案的财务可行性有四种情况：即完全具备财务可行性、基本具备财务可行性、基本不具备财务可行性和完全不具备财务可行性。

（1）完全具备财务可行性的条件

如果某一投资项目的评价指标同时满足以下条件，则可以断定该投资项目无论从哪个方面看完全具备财务可行性，应当接受此投资方案。这些条件是：

净现值 NPV≥0

内部收益率 IRR≥ic

包括建设期的静态投资回收期 PP≤n/2（即项⽬目计算期的一半）

不包括建设期的静态投资回收期 PP’≤P/2（即运营期的一半）

投资收益率ROI≥基准投资收益率ic

（2）基本具备财务可行性的条件

若主要指标结论可行，而次要或辅助指标结论不可行，则基本具备财务可行性。

（3）基本不具备财务可行性的条件

若主要指标结论不可行，而次要或辅助指标结论可行，则基本不具备财务可行性。

（4）完全不具备财务可行性的条件

若主要指标结论不可行，次要或辅助指标结论也不可行，则完全不具备财务可行性。

独立方案的财务可行性与投资决策的关系：

只有完全具备或基本具备财务可行性的方案：接受；

完全不具备或基本不具备财务可行性的方案：拒绝。