城中村改造分析( 37 页)

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目录

1. 城中村改造定调积极，多地城改规划体量庞大....... 5

1.1. 政策层面：2023 年城中村改造定调积极，多地实施计划落地规模庞大..... 5

1.2. 市场空间：城中村改造年均投资规模可观，积极拉动地产开工端+销售端 ...... 8

1.2.1. 城中村住房面积测算：21 个超大特大城市城中村住房面积合计约10.76 亿㎡，其中广深等城市城中村体量较大 ....... 8

1.2.2. 城中村改造投资规模测算：年均总投资规模中值约8330 亿元，拆建比、资金和项目周期影响权重大 .... 10

1.2.3. 城中村改造地产带动作用：拉动房屋开工端边际改善，去库效果取决于拆建比+货币安置比 ..... 11

1.3. 历史复盘：由棚改、旧改到城改的变迁，城市更新建设持续深入 .... 12

2. 因城施策推进新一轮城改，国有企业有望优先受益...... 15

2.1. 引导主体：政府引导，市场化主导，多模式并行 ...... 15

2.2. 土地开发模式：“做地”+“一二级联动”，各区域因城施策 .... 17

2.3. 改造+安置方式：拆整结合分类改造，实物+货币多元补偿 ...... 21

2.4. 资金来源：多渠道筹措改造资金，鼓励民间资本参与 ...... 23

2.5. 改造案例：打造城市人文综合社区，兼顾政企村三方利益 ...... 25

2.5.1. 上海蟠龙天地项目：土地一二级联动开发，市场化主体全程介入 ....... 26

2.5.2. 深圳华润大冲村项目：政企村多方协同机制，打造城市人文综合区 ..... 28

3. 建筑建材需求：设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放..... 31

4. 投资建议...... 34

4.1. 规划设计板块：建议关注区域性规划设计、监理检测龙头 ...... 35

4.2. 施工建设板块：建议关注区域性国企施工龙头和全国性建筑央企龙头 .... 35

4.3. 地产建材板块：建议关注全国性防水材料和涂料建材龙头 ...... 36

5. 风险提示...... 37

图表目录

图1. 广州市2021-2035 年间计划分布推进城中村改造 ...... 7

图2. 广州市城市更新通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举 .... 8

图3. 上海市城中村改造区域分布及具体项目计划 ...... 8

图4. 各超大特大城市城中村面积测算（万㎡） ....... 10

图5. 2014-2017 年全国棚改货币化去库存面积和占比（亿平方米；%）....... 12

图6. 三轮城市更新改造历史时间节点 ....... 13

图7. 2009-2021 年棚户区改造计划和实际执行体量（万套）.... 13

图8. 2020-2023 年城镇老旧小区改造计划和实际新开工数量（万套）.... 14

图9. 上海城中村国企、民企、政府+村股份制获地主体占比（%） ....... 17

图10. 上海城中村改造各主体介入企业数量 ...... 17

图11. 上海城中村改造国企、民企投资额及改造面积（亿元；万㎡） .... 17

图12. 上海城中村改造民企获地数量 .... 17

图13. 做地模式的土地一级开发流程 .... 18

图14. 广州、杭州为代表的做地模式下规定的做地主体 .... 18

图15. 广州城市更新项目土地开发由一二级联动转变为做地模式 .... 19

图16. 广州发布“做地10 条”取代一二级联动模式 ...... 19

图17. 土地一二级联动开发模式 .... 20

图18. 本轮城中村改造流程及参与主体 ...... 20

图19. 深圳市城中村改造更新模式演变 ...... 22

图20. PSL 参与棚改货币化的基本流程....... 24

图21. 2014 年至今我国PSL 发放量（亿元）...... 24

图22. 2017 年至今我国棚改PPP 项目投资额（亿元）...... 24

图23. 2009-2022 年全国公共财政保障性安居工程支出及细分棚改支出（亿元：%）.... 25

图24. 2018 年以来棚改新增专项债发行额及数量（亿元；个）...... 25

图25. 上海蟠龙村城中村改造项目整体流程 ...... 26

图26. 2020-2023 年蟠龙天地合约销售额及销售建筑面积（百万元；平方米）..... 27

图27. 上海蟠龙村城中村改造参与三方收益来源 ...... 27

图28. 深圳华润大冲村改造项目整体流程 .... 29

图29. 深圳大冲村政企村三方合作协同机制 ...... 29

图30. 大冲实业股份有限公司由村集体委员会及村民共同持股设立 ...... 29

图31. 深圳大冲村项目规划建筑面积占比按功能划分（%） ..... 30

图32. 南山科技金融城吸引了海内外80 余家优秀企业入驻 ..... 30

图33. 2014-2022 年深圳华润城住宅销售额和华润万象天地租金收入（亿元；百万元）. 31

图34. 深圳华润大冲村改造参与三方收益来源 .... 31

图35. 城市更新改造产业链 .... 32

图36. 房地产开发企业成本构成（%） ....... 32

表1： 2020 年以来国家关于城中村改造的政策..... 5

表2： 各市城中村改造实施计划 ..... 6

表3： 我国21 个超大特大城市城中村住房面积测算 .... 9

表4： 城中村改造投资测算敏感性分析 ...... 10

表5： 城中村改造带动房屋新开工面积测算 ...... 11

表6： 城中村改造带动新房需求测算 .... 12

表7： 本轮城中村改造与棚改对比 ...... 14

表8： 城中村改造主要引导主体及优缺点 .... 15

表9： 部分城市城中村改造代表项目实施主体 .... 16

表10： 各城市城中村改造的改造方式梳理 ....... 21

表11： 各地城中村改造安置补偿方式 ....... 22

表12： 城中村改造资金来源 ....... 23

表13： 上海蟠龙村城中村改造项目基本情况 ..... 26

表14： 深圳华润大冲旧村改造项目基本情况 ..... 28

表15： 深圳华润城各期楼盘开盘时间和成交均价 ..... 30

表16： 城中村改造设计咨询和施工承包需求规模测算 ..... 32

表17： 城中村改造对涂料和防水需求的测算 ..... 33

表18： 城中村改造有望受益建筑建材标的梳理 ....... 34

表19： 城中村改造重点标的盈利预测及估值表 ....... 34