(一)新房交易市场降温,租赁市场有待发育 ............. 1
(二)租房者青睐小户型,流动人口为需求主力 ......... 3
1、传统住房租赁行业痛点频出,长租公寓应运而生...........13
2、各类企业纷纷布局长租公寓........14
3、各类公寓运营商融资渠道多样..........20
1、美国:租赁市场供应主体市场化,主要为个人和开发商..........24
2、德国:政府限制租金,维护两方权益.........25
3、日本:机构逐步成为租赁市场供应主体..........26
(一)集中式公寓运营公司Equity Residential ............ 27
(二)分散式公寓运营公司大东建托 .......... 30
(一)万科:携泊寓率先进入长租公寓市场 ......... 32
(二)世联行:依托房地产行业综合业务实现多元化服务 ............. 33
图 1:新建商品住宅近三年1 至4 月累计成交面积 ........ 2
图2:房地产开发资金来源合计累计同比(%) ........ 2
图3:二手住宅租金指数 ........ 2
图4:2017 年一线城市人均房租(元/月)及房租收入比对比 ............ 3
图5:一线城市人均月租金(元) ......... 3
图6:二手住宅租金年回报率(%) ........... 3
图7:2018 年全球城市租金回报率(%) ........ 3
图8:租户年龄分布百分比 .......... 4
图9:租房状态分布百分比 .......... 4
图10:租房同住分类百分比 ........ 4
图11:全国用户租房户型需求百分比 ........ 4
图12:北京2018 年4 月租赁住房户型占比 ......... 4
图13:成都2018 年4 月租赁住房户型占比 ......... 4
图14:上海2018 年4 月租赁房户型占比 ........ 5
图15:北京和上海2018 年4 月每套房月租金(元)分段数量(套) .......... 5
图16:本专科入学与毕业人数(万人) .......... 5
图17:研究生入学与毕业人数(万人) .......... 6
图18:婚姻登记人数的年龄分布(万人) ........... 7
图19:我国流动人口总量(亿人) ............ 8
图20:流动人口租金规模测算过程 ............ 9
图21:流动人口与高校毕业生租金市场关系 ............. 9
图22:流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 ......... 10
图23:住房租赁主要政策文件 ............. 10
图24:住房租赁政策主要要点及相关具体文件 ............ 11
图25:北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 ........... 12
图26:北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 .......... 12
图27:长租公寓运营流程 .......... 15
图28:万科泊寓公寓楼照片 ........... 17
图29:窝趣轻社区公寓照片 ........... 17
图30:自如友家照片 ............ 18
图31:自如寓公寓户型 ........ 18
图32:YOU+社区照片 ......... 19
图33:包租婆公寓照片 ........ 19
图34:魔方社区公共空间照片 ............. 19
图35:优客逸家公寓照片 .......... 19
图36:中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 .......... 22
图37:美国住房自有率(%)、出租空置率(%) ........ 23
图38:各国及城市住房自有率对比(%) .......... 23
图39:2017 年各地平均房价租金比 ......... 24
图40:2017 年各大城市税前总租金回报率 ........ 24
图41:日本新开工户数 ........ 26
图42:EQR 前期发展收购情况 ............ 28
图43:EQR 资产负债率与净资产收益率(%) ............ 29
图44:EQR 营业收入(亿元人民币)及同比(%) .......... 29
图45:EQR 管理费用(百万元人民币)及管理费用率(%) .......... 30
图46:大东集团运营结构 .......... 31
图47:大东建托杜邦分析(%) .......... 31
图48:大东建托房屋出租率(%) ........... 31
图49:大东建托业务利润率对比(%) ......... 32
图50:大东建托2017 年业务经营情况(亿日元) ............ 32
图51:万科营业收入及归属母公司净利(亿元) ........ 33
图52:万科ROE、销售毛利率、EPS ............ 33
图53:世联行营业收入及归属母公司净利(亿元) .......... 33
图54:世联行ROE、销售毛利率、EPS ........ 33
表1:高校毕业生租金规模测算表(标黄为预测值) .......... 6
表2:不同类型流动模式城市的城市融入状况 ........... 8
表3:上海市2018 年租赁住房用地交易情况 ........... 13
表4:传统租房与长租公寓对比 ........... 14
表5:集中式公寓与分散式公寓对比 ........ 14
表6:长租公寓TOP20 品牌榜单 .......... 15
表7:房企经营长租公寓品牌情况 ............ 16
表8:房企长租公寓品牌城市布局 ............ 16
表9:2017 年至今长租公寓融资事件(部分) ........ 20
表10:美国在用住宅存量用途 ............. 25
表11:2016 年德国家庭住房拥有情况 ........... 25
表12:上市的住宅房地产投资信托市值前十(亿元人民币)(2018.05.31) ......... 27
表13:2017 年物业持有情况按类型分 ........... 28
表14:2017 年物业持有情况按产权分 ........... 28
表15:2016 年日本主要管理公司管理的公寓套数 ............. 30
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