日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴研究( 25 页)

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目录

1. 目的与背景 .................... 4

2. 中国房地产市场现状 ......................... 5

2.1 监管趋严 ................ 5

2.1.1 限购扩大 ........ 5

2.1.2 房贷收紧 ........ 5

2.1.3 长效机制 ........ 6

2.2 地价趋稳 ................ 6

2.3 2017 年上半年房地产市场 ......... 8

3. 日本房地产泡沫 ............ 9

3.1 日本房地产泡沫简析 ................. 9

3.2 日本房地产泡沫产生要素 ....... 11

2.2.1 金融政策影响长期低贴现率的作用 ......................... 12

2.2.2 大量企业资金参与土地投机 ................ 14

3.3 日本房地产泡沫的破灭 ........... 14

2.3.1 泡沫破灭的直接触发因素 .................... 15

2.3.2 泡沫破灭的深层次因素 ........................ 16

4. 中日房地产泡沫差异性比较 ........... 16

4.1 相似点 .................. 16

4.1.1 货币升值 ...... 16

4.1.2 城市化进程与楼市预期 ........................ 17

4.1.3 政府管理缺失及土地制度不健全 ........ 17

4.2 差异点 .................. 18

4.2.1 城市化与人口特征 ........... 18

4.2.2 行政干预 ...... 20

4.2.3 不动产价格波动影响 ....... 20

5. 近期房产风险和投资机会 ............... 21

5.1 租赁时代到来 ...... 21

5.1.1 租售同权 ...... 21

5.1.2 政策持续支持 ................... 21

5.2 中国房地产政策展望 ............... 22

6. 总结 ......... 24

图表目录

图1：住房贷款利率与商品住宅销售面积 ................ 6

图2：房地产业对GDP 的拉动 .............. 9

图3：新增个人购房贷款占个人贷款总额余额比重 ..................... 9

图4：各线城市新建住宅价格指数 ....... 9

图5：中日房地产投资占GDP 比重 ......................... 10

图6：15-64 岁人口占比 ...................... 10

图7：日本总人口与GDP ..................... 11

图8：中日城市化率比较 ..................... 11

图9：1955-1975 年六大城市土地价格指数............ 11

图10：1975-1995 年六大城市土地价格指数.......... 11

图11：日本三大城市圈住宅用地地价 .................... 11

图12：1980-1991 日元汇率 ................ 12

图13：1970-1995 日本国债发行 ........ 13

图14：1970-1995 日本贴现率 ............ 13

图15：1955-1995 日经指数 ................ 14

图16：1985-1995 日本贴现率与东京住宅不动产价格指数 ....... 15

图17：城市化水平与老龄化程度 ....... 16

图18：人民币汇率和M2 供应量 ....... 17

图19：中国城市化率和老龄化趋势 ........................ 17

图20：中国城市化率和老龄化趋势 ........................ 18

图21：日本六大城市住宅土地价格指数变化 ........ 19

图22：北上广深住宅价格指数同比 ........................ 19

图23：日本1985-1995 年GDP 同比增速 ............... 19

图24：中国2005-2015 年GDP 同比增速 ............... 19

表1：2017 年上半年中央部门主要房地产政策和改革措施 ........ 7

表2：2017 年上半年地方政府主要房地产政策和改革措施 ...... 23