新常态下房地产泡沫及其金融调控

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　　摘要：近年来房地产价格的快速飙升和超常发展态势，直接推动着房地产泡沫越滚越大，政府出台一系列房地产调控政策并没有扭转房地产价格上涨的预期。房地产业又是属于我国的支柱型产业，在国民生产中占有相当重要的地位。本文是通过从供求关系，个人投机等方面对中国房地产泡沫形成的原因的分析，从金融有效调控的视角提出建议，促使房地产可持续，健康的发展。

　　关键词：房地产泡沫，金融调控，财政政策，公平分配

一、房地产泡沫形成的三个原因

　　（一）中国经济过分依赖房地产行业

　　根据一些数据表明，目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%。从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年，这个比例上升到了10.13%。由于房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的贡献可高达3.15*10.13%=32%。可见中国经济的发展与房地产行业有着密切的关系，房地产业“绑架”了GDP。

　　（二）地方政府的土地财政

　　我国现行的一种房地产发展模式，即“政府垄断土地--土地升值--加大房地产投资--房价上涨--土地升值”。这种模式的形成主要由于1994年分税制度的改革，不仅加强了中央政府的权利，还直接影响了地方政府的财力。据有关数据显示，2010年全国地方政府的土地出让金总收入是2.7万亿元，2011年是315万亿元。有85%的地方财政对土地出让金有强依赖的特征。由于受在位政绩的压力，以及在房地产这个大盘子中利益的诱惑，政府成为整个过程中最大的获利者。地方政府官员因为上述的压力与诱惑，鼓励或者帮助房地产开发商发展，为其开绿灯。据有关数据显示，2009年很多城市的土地出让金就已占到地方财政收入的50%。房地产过快的发展制约着消费者在其他领域的消费，形成“挤出效应”。老百姓将毕生攒的积蓄花在一套房子上，甚至还不够，根本没有钱再去消费其他商品。中国一二线的大城市的房价只有降价后，消费者才有能力去购买。而我国一二线城市的房价又几乎不会有太大的变动，对消费者来说有一定时间的吸引力，在政府出台相关调整房价的措施后，一般三线开外的城市，房价反应较大。在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%，而我国由于后期资金不到位，存在着大量的烂尾楼，房屋大量的空置，使得土地不合理利用的发生，资源浪费严重。

　　（三）机构和个人的炒房行为

　　炒房行为是成为造成房地产泡沫的直接原因，且“羊群效应”使得投机者和投资者不断增加。经济学中的“羊群效应”是指市场上存在那些没有形成自己的预期或没有获得一手信息的投资者，他们将根据其他投资者的行为来改变自己的行为。中国的房地产市场有一个特点，是一个投机性，投资性比重比较高的市场。这样的市场只有两种情况下才会发生较大的变动：一个是大涨的时候，投资性需求更加释放；还有一个是大跌的时候。

二、对房地产泡沫的理解

　　《牛津英语词典》中对泡沫的定义是：“任何易碎，虚幻，空洞，无价值的东西；骗人的把戏。自17世纪以来常用于欺骗性的商业或金融计划”罗伯特·希勒在他的《非理性繁荣》一书中，尝试给泡沫下一个更好的定义“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事，这吸引了越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则因为赌徒的兴奋”。这是一种群体性的行为，在大家进行互动之后产生的结果。能够遇见房地产泡沫的并看到这其中有巨大利润的人，其行为也往往会稳定房地产业，防止泡沫的继续膨胀。房地产业泡沫一旦破裂，所波及的不仅仅是房地产业本身，包括银行业，开发商，政府到整个国民经济，严重会造成大量银行倒闭，工人失业，造成一场严重的危机。在整个房地产泡沫的投机交易利益链条中的每一个主体都会受到一定程度的打击。而我国现在房地产的泡沫已经处于一种危险边缘，积极调整房地产结构才不会因为过度膨胀而破裂。1998年，我国建立住房公积金制度，保障住房所有权。而目前，住房公积占房产比例不到5%，因此促进的信贷产业的发展。银行进行大量的发放贷款，消费者疯狂的进行投资购买，甚至出现供不应求的局面，这样使得房地产泡沫不断膨胀，进入危险边缘。

三、新常态下金融政策调控

　　适应经济新常态成为今年两会的热点词汇之一，新常态不仅意味着要以新常态的眼光看待中国经济，也意味着，中国经济发展速度向中高速换档，进入结构调整和产业升级的新阶段。在2015的政府工作报告中，首次将稳定房地产业写入报告中，提出稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2014年全国房地产开发投资完成额9.5万亿元，累计同比增速10.5%，增速甚至比受国际金融危机影响的2009年还低5.6个百分点。同时，全国商品房销售为12.1亿平方米，累计同比下降7.6%，销售面积增速和房地产价格回落。

　　超高速的房地产业的发展时期已经过去，如何在未来时间内，稳定住房消费，成为关键，2015将会成为我国发地产业发展的一个拐点。对于房地产业的金融调控主要有以下几点：首先，注重分类调控，加快完成调控房地产业的政策体系。使房地产业在健康的轨道上进行发展。其次，政府调控适当松绑，不断的稳定住房需求，根据当今世界的经济变化，需不断发挥市场自身调节功能。最后，房地产业要与金融联合创新，利用金融调控的政策，发挥房地产业的创新功能，结合我国的国情，适应新常态的客观要求，加快调整产业结构。相信在新常态的经济背景下，我国房地产业能够稳定持续的发展。

参考文献：

　　[1]袁岳.数字聚焦中国[M]中国经济出版社，2012：161167

　　[2]王福重.公平中国[M]东方出版社，2013：131

　　[3]人民网财经部.中国经济发展大战略[M]人民日报出版社，2009：236255

　　[4]武力.中国经济数字地图[M]科学出版社，2011：107127

作者： 赵莹 来源： 《商情》2015年第08期

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[关键词]：新常态房地产泡沫金融调控

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