多角度探讨房地产税方案与影响( 70 页)

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目录

1.房产税还是房地产税？ ..... 7

2.征收房地产税具有法理基础吗？ ..... 8

3.房地产税征收的原则是什么？ ....... 10

4.房地产税的税基与税率该如何确立？ .......... 11

5.房地产税的征收时间表如何确定？ ....... 12

6.房地产税可以取代土地财政收入吗？ .......... 14

7.以小产权房为代表的农村房地产要征收房地产税吗？ ...... 16

8.房地产税可以降低房价吗？ .......... 17

9.房地产税对租金有什么影响？ ....... 20

10.上海、重庆的房产税试点是如何实施的？ ........ 21

附录1：我国房产税发展历史 .......... 24

附录2：我国房地产税现状 ....... 26

2.1 房地产税在财税体制中的地位 ......... 27

2.2 我国房产税的发展进程........ 30

附录3：借鉴海外房地产税征收规则与影响 .......... 34

3.1 美国房产税体系 ....... 34

3.1.1 房产税历史悠久，发展至今体系较为完善 ....... 34

3.1.2 地方政府负责征收，拥有较强的自主权 ........... 34

3.1.3 其他环节针对不动产的税种简介 ......... 36

3.1.4 IMF 研究表明房产税对房价和房价波动率有负向影响....... 37

3.1.5 加州第13 号提案实证研究：一美元的房产税减少使得房价上升约7.275 美元 ......... 38

3.2 韩国房产税体系 ....... 40

3.2.1 地方政府征财产税，中央政府征综合房地产税 ..... 40

3.2.2 财产税（地方税）实行累进税率，税率较低 .......... 41

3.2.3 综合房产税旨在打击投机性需求 ......... 42

3.2.4 其他环节针对不动产的税种简介 ......... 43

3.2.5 韩国的房产税制度对房地产市场的影响有限 .......... 45

3.3 日本房产税体系 ....... 46

3.3.1 1950 年税制改革确立了房产税体系基本框架 ....... 47

3.3.2 都税是东京都政府收入的重要来源 ........... 47

3.3.3 其他环节针对不动产的税种简介 ........ 50

3.3.4 研究表明房产税上调能降低住房价格 ........ 51

3.4 香港房产税体系 ....... 53

3.4.1 房产税特征：宽税基，低税率，各类减免较少，整体税率不高 .... 53

3.4.2 其他环节针对不动产的税种简介 ......... 55

2.4.3 持有环节的房产税税收占政府收入比例不高 ......... 57

2.4.4 开发及交易环节税收负担对房价影响为正 ...... 58

3.5 德国房产税体系 ....... 59

3.5.1 房地产税是政府财政收入的一小部分 ........ 60

3.5.2 房地产保有环节主要有土地税和房产土地税 .......... 60

3.5.3 其他环节与不动产有关的税种简介 ..... 61

3.6 英国房产税体系 ....... 62

3.6.1 房产税是地方财政收入的重要来源 ..... 63

3.6.2 议会税的税基、税率与减免条款 ......... 63

3.6.3 营业房产税的税基、税率与减免条款 ........ 66

3.6.4 其他环节与不动产相关的税种简介 ..... 66

3.6.5 研究结果表明应付税费越低，房价越高 ........... 67

图表目录

图1：目前房地产税征收体系与改进建议 ..... 7

图2：一线城市二手房销售面积与一手房的比例上升至1:1（单位：万平方米） . 12

图3：二线城市二手房销售面积与一手房的比例增至60%以上 （单位：万平方米）.......... 12

图4：我国税法的立法工作流程程序，目前房产税已达内部征求意见步骤 .......... 13

图5：我国房地产税在数量级上远小于土地财政收入 ....... 14

图6：2017 年地方政府的事权占比85%，财权仅71%......... 15

图7：房地产税是财税体制改革组合拳中的一个环节 ....... 16

图8：房地产税试点不改房价长期上行趋势（单位：元/平米） ..... 23

图9：房地产税试点后，房价涨幅短期放缓 ....... 23

图10：我国房地产税在数量级上远小于土地财政收入 ..... 26

图11：地方政府事权与财权相互背离 ........ 27

图12：中央财政收入与地方财政收入的占比分别是36%和64% ..... 28

图13：中央财政收入与去除土地出让收入的地方政府收入近乎五五分成 ..... 28

图14：2017 年土地出让占比同比增加6 个百分点，税收占比降低4 个百分点 .... 28

图15：2017 年土地出让同比增长38.9%，税收仅增长6.2%，远低于土地出让的增幅.......... 28

图16：房地产税推进历史进程，2003.10~2018.6 ..... 33

图17：美国房产税体系 ........ 34

图18：2015 年华盛顿州56%的物业税贡献给了学校 ....... 35

图19：韩国房产税税收体系 ........ 40

图20：2016 韩国与财产有关的税收收入总计498,200 韩元 ........... 41

图21：韩国M2 与房价指数(2015 年12 月=100)的走势对比 ..... 46

图22：日本房产税税收体系 ........ 46

图23：2017 年度日本的一般会计原始预算是609,540 亿日元 ....... 48

图24： 2017 年都税总额50,911 亿日元中不同税目的详细内容 ........... 48

图25：香港房产税税收体系 ........ 53

图26：2017-18 年度政府总收入5,077 亿元.......... 57

图27：德国房产税税收体系 ........ 59

图28：英国房产税税收体系 ........ 62

图29：2017-1018 公共部门收入7,440 亿英镑 ..... 63

表1：我国2018 年人大会议工作计划 ........ 13

表2：以美国为例，回归结果显示房产税率与房价波动系数为负 .......... 18

表3：以日本为例，回归结果显示房产税率与预期住房价格增长的系数为负 ....... 19

表4：以香港为例，回归结果显示交易环节税率与住房价格增长的系数为负 ....... 20

表5：北上广深住宅存量市场结构拆分与比较 .......... 21

表6：上海和重庆房地产税试点方案比较 .......... 22

表7：中国的房产税拥有两千多年的发展历史 .......... 24

表8：我国现行房地产税收入在财政体系中比例较低，仅5.64%（单位：亿元） . 26

表9：我国税收金额较高的税种基本归中央所有 ....... 29

表10：现行税费体制中税轻费重，以2017 年为例 .......... 29

表11：我国现行房地产税种 ........ 31

表12：华盛顿特区房产税税率范围在0.85%-10% ..... 36

表13：以美国为例，回归结果显示房产税率与房价波动的系数为负 ..... 38

表14：韩国2016 年与财产相关的收入共计498,200 亿韩元 ....... 40

表15：韩国2016 年与不动产相关的收入共计130,950 亿韩元 .......... 41

表16：物业税（打包计税）范围在0.2%-0.5% ...... 42

表17：物业税（分别计税）范围在0.15%-4% ....... 42

表18：综合房产税税率范围从0.5%-2%不等 ......... 43

表19：遗产税按遗产价值实行分级累进税率 ..... 44

表20：资本利得税按利得实行分级累进税率 ..... 44

表21：计算课税标准的特例措施 ........ 49

表22：管辖事业所税（23 区）的都税事务所及其管辖区域一览 .......... 50

表23：印花税定额累计表..... 50

表24：以日本为例，回归结果显示房产税率与住房价格系数为负 ........ 52

表25：印花税定额累计表..... 55

表26：利得税一般税率在2017/18 年度为16.5%和15% .......... 56

表27：2016-17 年度政府总收入5,731 亿元.......... 58

表28：以香港为例，显示保有环节税收负担对房价影响不显著 ..... 58

表29：以香港为例，交易环节税负与房价正相关 ..... 58

表30：2016-17 年度政府总收入5731 亿元 .......... 60

表31： 2018 年英国地区平均房价和议会税 ........... 64

表32：英格兰Council Tax 从£1,114-£3,342 不等 ..... 64

表33：苏格兰Council Tax 从£805-£2,960 不等 ........ 64

表34：威尔士Council Tax 从£995-£3,481 不等 ........ 64

表35：营业税乘数（2015-2018）变化不大 .......... 66

表36：英格兰和威尔士的印花税税率 ........ 66

表37：回归结果显示八大地区税负前的系数均为负数 ..... 68

表38：回归结果显示八大地区税负前的系数均为负数 ..... 69

表39：房地产行业重点公司估值表 ..... 70