珠海市房地产市场情况分析研究

摘要：近几年来珠海市房地产业在国民经济发展中突飞猛进，并且带动了其他行业的发展。然而，房地产市场的过快发展带来了一系列问题，因此，对珠海市房地产市场情况的分析研究一直是珠海房地产行业和社会各界关注的焦点。

关键词：珠海市，房地产，成交量

 

2013年房地产开发投资较2012年大幅增长16.4%，占GDP比重小幅上升，但仍处于较高比重水平，房地产对整体GDP贡献越来越大。2013年珠海市场需求战败调控，需求浴火重生，整体市场成交火热。2014年之后，双限政策范围将扩大，并且房产税也加试行，2014年成交量有所下降。

2013年土地成交93宗，相比2012年增加了66%；总土地规模491.89万m²，同比下降了10.73%。2013年土地总供应102宗，同比上升52.2%；总推地规模587.29万m²，同比上升29%；前三季度较为平均，四季度稍有爆发之势，占全年规模36.6%。2013年全年土地成交93宗，其中第四季度成交宗数占整体的40%，规模占43.7%。相比2012年，2013年西区土地成交规模下降幅度较大，主要工业用地减少供应，横琴异军突起，成交规模涨幅最大。2013年横琴成交地王频出，主要以口岸服务区、十字门商务服务区的综合用地成交为主。2013年成交宗数以工业用地最高，35宗占38%，成交规模以商住用地最大，142.39平米占29.4%，其中综合用地成交亦有所增加。2013年成交商/住性质用地18宗，总土地规模142.39万m²，其中第四季度成交规模比重41.9%。2013年高溢价与高流拍并存，溢价率波动较大，但基本保持在较高水平；政策慢慢淡化，横琴逐渐开发，更多外地房企愿意进入珠海拍地，竞争比较激烈，容易产出溢价较高地块。

2013年土地总成交总数同比下降23.2%；全年仍以工业用地为主，第4季度商/住用地成交大爆发。2013年土地供应同比上升52.2%，且供应集中在第四季度，规模占36.6%；土地成交93宗，相比2012年上升了66%，总土地规模491.89万m²，同比上升10.7%。2013年全市成交宗数最高为工业用地，占整体38%，规模最大为商住用地，站整体29.4%；成交规模同比西区与市区均有下降，但横琴今年地块有大幅度提高，成交规模同比增加66.5%，横琴开发及关注热情最高。2013年一级土地市场整体呈现“高流拍、高溢价”；横琴成为土地供应及及成交的热点。2014年土地预算收入目标较2013年平稳增长，且横琴发展热度在2014年将得以延续，预计2014年珠海土地市场仍将较为活跃，特别是横琴片区。

2013年主城区新增房源约12228套，同比增加23.8%；总规模154.81万m²，同比增加38.3%，新增供应恢复历年中位水平。2013年主城区新增房源同比大幅增加，全年供应波动较大。2013年珠海没有进一步调控楼市，之前被压抑的改善及部分刚需需求得到集中释放，2013年销售规模，自08年6年以来首次突破300万m²，达到历史最高位。2013年成交价格稳中有升，全市商品住宅均价12440元/m²，商品房成交规模342.25万m²，全年波动上扬，全年市场表现较为活跃，预计2014年量价稳步攀升。2013年新推面市房源约13813套，同比大幅上涨248%；开盘当日平均解筹率48.27%，同比上升12.47%；今年整体开盘当日消化率一路走高，市场明显回暖。2013年珠海市区网签共7917套，网签面积98.38万m²；今年上半年稳步增长，7月到达顶峰后快速下滑，下半年11月跌至谷底后年末大幅反弹。项目网签排行榜：2013年市区有网签的项目共46个，共7917套，华发占总套数16.58%；平均个盘年均网签172套。2013年末整体存量17842套环比小幅增加4.3%，两端户型存量增加，中间段户型存量均有不同程度下降。2013年末网签存量17842套，库存同比小幅增加。180m²以上，60m²以下两端户型环比激增，分别增加29.97%、23.61%；中间各户型存量均有不同程度的减少；本月库存各面积段表现比较平均，中间段户型存量较其他户型少。

2013年1月至12月累计去化率为63.89%，同比下降11.41%，环比下降1.22%，去化率保持在中等偏上水平。各区存量去化：去化期约12个月的区域有唐家、吉大，这两区域表现为去化慢；去化期小于6个月的有前山、南湾、斗门、金湾，表现为新货进入频繁，消化速度快。2014年供应分析：2014年总供应量约357.75万m²，其中市区占56.43%，西区占43.57%；根据2013年的消化进度估算，2014年总供应量去化期约13.4个月。2014年各区域成交量最为活跃的区域金湾区占成交量32.4%；其次是斗门区，比重为18.4%；区域平均销售最高为前山，达627套/项目，共有4个项目整年超越1000套。

近年，随着横琴大开发、港珠澳大桥、十字门商务区的落成，对于珠海来说将是一个利好声音，同时也预示着珠海商业地产的春天即将来临。据粗略统计，近两年珠海以年均2-3万平米的商业体出现。随着几大综合体的落成，珠海的商业地产于2013年迎来大跨越。目前珠海写字楼每年的销售量约在2.5-3万平米之间，随着横琴新区和十字门中央商务区开发建设的实施，珠海未来写字楼市场将进入上行通道。

从政策层面来说，珠海对未来商业的规划比较明晰，特别是从近期的拍地来看，商业用地规模比较大，给人的感觉就是商业地产的前景较为明朗。另外，珠海作为沿海城市，旅游资源比较丰富，这将对未来商业地产的发展有着重要的拉动。

①政策：抑制投资需求，刚需主导市场。“投资需求受抑，刚性需求回归”成为2013年楼市调控的重点，在“双限”的调控大纲之下，伴随针对性调控。尽管中央重申“国五条”调控内容，珠海仍未对此政策有执行的决意，全年政策走势较为宽松，有利于刚需市场发展。

②价格：低开高走，全年价格稳步上升。全年楼市价格低开高走，除年中淡季稍有回落外全年均表现稳步上涨，价格同比2012年增长，整体市场回暖、需求释放与价格增长有不言而喻的渊源。

③成交：整体活跃，集中爆发，全年成交活跃，刚需主导市场；上半年成交量缓慢上扬，下半年集中爆发，尤其以金九银十及11月最为集中，2013年全年成交量同比正增长。

④客户：大户积压，投资及刚需同时释放，刚需占主导“投资”及“刚需”同时的得到释放，“港珠澳大桥”、“横琴”等利好建设刺激需求进一步释放，珠海外需及内需市场增大，市场信心大增，市场仍然由刚需作主导。

⑤局势：年初走势平稳，下半年波澜壮阔。2013年楼市逐渐由“调控”中走出，经过一系列的微调、回暖，从走势平稳到波澜壮阔，整体市场走势下半年集中井喷，市场明朗走势有望延续到2014年。

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