房地产业REITs运行模式的税收问题研究

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摘要：REITs即投资信托基金，这是房地产领域中的一种创新性融资模式，此种方式有助于房地产企业优化自身的融资结构。在REITs业务运作过程中，相关的税收政策也会对各参与方的投资及收益造成影响，甚至直接影响房地产REITs的整体发展。基于此，文章针对房地产业REITs运行模式的税收问题展开探讨，希望能为相关人士提供些许参考。

关键词：房地产业，信托运行模式，REITs，税收问题，改进建议

REITs主要是通过发行受益凭证来获取投资企业的资金，并设置有专门的投资机构负责投资管理，将资金投资所取得的收益按投资比例进行分配，本质是一种信托基金。在此种模式下，公开募集投资基金，并交付于专门的机构进行运作，这些基金主要用于房地产项目，获取收益。在这一过程中，相关的税收政策会对房地产企业及投资方的收益造成影响。比如常见的有重复征税问题、纳税义务不明确等。

1　REITs的主要运行模式

REITs的运行模式大体上和证券投资基金类似。此外为了保护投资方应有的利益，在治理上，也如同证券投资的做法，设置有基金管理方、托管方以及独立的审计方等，形成相互监督机制，并构建较为完善且严格的披露制度，使相关信息得以公开透明。在投资方多样化的需求下，目前REITs可分为以下三种。

其一，信托计划模式：此种模式主要是资产管理方为主体，根据投资比例进行投资收益的分配，这一过程需要充分保障投资方受益人的权利。其二，房地产企业模式：这是以房地产公司为主体，根据公司结构、资产、负债等明确投资目标以及收益分配的方案。其三，相互制约型产业基金模式：此种模式是由投资信托机构、基金管理结构、资产管理公司形成封闭式的基金模式，在这种模式下形成了相互制约，提高了资产的安全性，但相关主体较多，涉及的资金分配以及税收业务也会随之增多。

综上所述，不同模式各具优劣，房地产企业及投资方可结合自己的需要进行选择。但无论是何种模式，都需要面对同样的税收问题，以下本文就对相关问题展开阐述，具体如下。

2　房地产业REITs运行模式的税收问题

2.1　信托业务中的重复征税问题

因为REITs的运作模式不唯一，在税法中对各模式下的纳税主体也有着不同的定义，这就容易导致在税收工作中，出现对同一个主体重复纳税的情况。重复纳税的本质就是对于各纳税主体的不公平，是税收问题中不容忽视的一项重点。受此影响，信托业务产生的税负要显著高于别的行业。信托机构过高的税负必然会影响收益，导致信托机构的竞争力明显弱于证券投资等其他的投融资领域。这就使投资方更愿意将资金投入到税收相对较低的其他行业，影响了REITs行业的发展。可见，此种问题不仅增加了税负，甚至还对我国REITs的实施与完善产生了较大阻碍，投资者的兴趣也因此大幅受挫。

2.2　REITs中各参与方的纳税义务不够明确

在REITs业务中，包括交易、持有、收益分配等环节，肯定会出现信托资产转移、增值等情况。信托业务涉及多个主体，包括受托方、委托方以及受益方等，在业务各环节中，每一方都承担着对应的税收义务。但从目前来看，我国没有针对REITs业务出台专门的税收条款，纳税可依的税法主要分散在现有的各法律条文之中，查找起来就较为麻烦。在进行交易的环节，对于发生转让的信托资产，就需要受益方转让所得并缴纳所得税。通过以上例子，也可看出信托机构所缴纳的所得税实际上和受益人所缴纳的收益所得税出自同一税源。正是因为出于目前针对REITs的税法不完善，没有明确相关义务，导致了重复纳税的问题。

2.3　信托收益的性质模糊

根据现行税法的相关条款规定，当受益方获取REITs的收益分红时，应当要上缴个人所得税。但从我国现行的个税制度来看，主要包括以下内容：一是薪资、奖金等所得；二是个体商户经营所得；三是单位承包经营以及承租经营的收益所得；四是劳务报酬；五是稿酬；六是特许权使用；七是利息、红利及股息所得；八是单位的财产租赁所得；九是财产转让；十是偶然所得。综上所述，信托收益实际上并没有明确列入到现行的个税税法中，但和第七条接近。可根据现行个税法对第七条的解释，是个人拥有股权以及债券为前提，这就和信托收益的性质不相符了。可见，从我国现行的税法来看，因为信托收益的性质不明确，现行税法中也没有纳入个税征缴的规定，这就和REITs的现行规定相矛盾。从目前情况来看，我国的REITs业务仍是将信托收益纳入所得税的范围中，主要是信托机构负责代扣代缴，如果信托机构没有代扣代缴，就要求纳税人自行到税务局依法纳税。虽然如此，但建议税法能够进一步完善，使相关工作有法可依。

3　改进建议

3.1　明确相关方的纳税义务

因为当前我国REITs业务的相关方纳税义务不够明确，导致了一系列的税收问题，对此应当对相关政策进行调整。重新定位信托资金与信托参与方，信托财产的受托人为受益人支付信托收益，而非信托公司所得。对受托方、受益方以及委托方的纳税义务进行统一梳理，并利用合同的方式明确相关的纳税义务，告知相关方，避免重复纳税的情况。

从我国目前实施的REITs来看，在交易时并没有涉及实质性的所有权转移，因此信托机构与委托方都不必因此承担纳税义务，但必须在信托业务确立时上缴印花税。若是委托方和受益方为同一主体，那么信托资产的持有环节如果出现争执，就应当加纳所得税。总之，信托方虽然是受托方，但要明确其实际就是发挥中间传递的中介作用，那么只需要对自己的信托费用收入进行纳税，其余收益归受益人所有，那么税务主要由受益人来承担。

3.2　改善重复征税的问题

为改善重复问题，需要以谁收益谁纳税的原则来明确纳税人，具体就是分析交易（转移）中的相关环节是否真正出现了实质性的所有者转移，以此来判断最终归属和最终的收益方。REITs交易阶段，若是信托资金未发生所有权的转移，那么信托机构就不用缴税。同时不仅没有实质性的所有权转移，且没有发生收益增值，那么受托方也不必上缴所得税。在持有环节时，信托机构对于信托资金的运作管理也被看作是受益人。总之，REITs和其他类型业务没有实质区别，都是采用谁收益谁缴税的原则。

3.3　完善代扣代缴

目前我国个税法并没有将信托收益明确纳入其中。但在实际情况下，信托收益就是根据个税的要求进行缴税的，这种方式有助于避免国家的税源流失。然而不仅要考虑国家的税源问题，还必须兼顾投资方的收益。对此，可借鉴发达国家的先进经验。如果纳税人已自行缴费，那么可申请退税。这种方式就值得借鉴。这就需要信托机构积极借鉴相关经验，完善代扣代缴业务。

4　结论

综上所述，目前我国的REITs业务仍处在实施的初期阶段，缺少和这一业务配套的税收制度，这就容易导致税收问题。纵观REITs发展比较成熟的国家或地区，都是有配套有完善的市场运作模式及税收制度等，明确税收义务，并提供一些税收优惠的措施，在此基础上，REITs业务才得以在这些发达国家实现快速发展与完善。对此，应当结合我国的实际情况，明确我国REITs运行的税收问题，并积极改进，促进我国REITs的深化发展。

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保利（成都）实业有限公司 中级会计师 康光文《中国市场》2020年第23期