1.1、当前REITs 配套规则趋完备、市场各方积极参与试点工作 ....... - 5 -
1.2、试点政策对底层资产资质和产品要素要求明确 ........ - 8 -
2.1、底层资产决定REITs 的回报能力和配置定位 ......... - 12 -
2.2、底层资产的定价是REITs 产品定价的根基 ........... - 15 -
2.3、底层资产的规模和分布 ........ - 17 -
3.1、水务类-首创股份:申报项目规模达67.5 万t/d,已运营11 年 . - 18 -
3.2、水务类-渤海股份:多个资产打包REITs 化,最长已投运达13 年 - 23 -
3.3、园区类-东湖高新:标杆项目试水REITs,有望开创业内典范 ... - 29 -
3.4、高速类-浙江沪杭甬:高速龙头,连续推进优质路产证券化 ..... - 35 -
3.5、物流类-南山控股:有望以优质物流园资产申报REITs 试点 ..... - 39 -
3.6、上市公司已申报试点项目基本符合政策相关要求 ..... - 43 -
4.1、从必要性和可行性出发寻找REITs 潜在资产 ......... - 47 -
4.2、公用/交运板块补短板类资产种类丰富、运营成熟 ............. - 49 -
4.3、IT/通信/园区板块拥有较多优质新基建和园区资产 ............ - 52 -
4.4、建筑央企资产规模庞大,建议重视REITs 驱动估值重塑的逻辑 .. - 55 -
5、风险提示 ...... - 58 -
图1、REITs 投资回报分解示意图 ...... - 13 -
图2、1994-2019 年间美国各类REITs 历年平均回报率情况 ............ - 14 -
图3、两种收益法计算示意图 .......... - 16 -
图4、估算我国全国基础设施存量规模(亿元) ............ - 17 -
图5、估算各省基础设施存量规模(2018 年,亿元) ........ - 17 -
图6、首创股份和水务板块负债率变化(%) ...... - 20 -
图7、首创股份和水务板块有息负债比重变化(%) ......... - 20 -
图8、首创股份和水务板块有息负债率变化(%) ........... - 20 -
图9、首创股份和水务板块所得税率变化(%) ............. - 20 -
图10、首创股份毛利率、净利率及期间费率变化(%) ...... - 20 -
图11、首创股份和水务板块财务费率变化(%) ............ - 21 -
图12、首创股份两金周转率变化 ....... - 21 -
图13、首创股份长期应收款变化 ....... - 21 -
图14、首创股份无形资产变化 ......... - 21 -
图15、首创股份营收变化 ............. - 21 -
图16、首创股份净利润变化 ........... - 21 -
图17、首创股份市盈率变化 ........... - 22 -
图18、首创股份市净率变化 ........... - 22 -
图19、渤海股份业务架构示意图(财务数据引自公司2019 年报) ..... - 24 -
图20、润达环境营收变化 ............. - 25 -
图21、润达环境归母净利润变化 ....... - 25 -
图22、渤海股份和水务板块负债率变化(%) ..... - 26 -
图23、渤海股份和水务板块有息负债比重变化(%) ........ - 26 -
图24、渤海股份和水务板块有息负债率变化(%) .......... - 26 -
图25、渤海股份和水务板块所得税率变化(%) ............ - 26 -
图26、渤海股份毛利率、净利率及期间费率变化(%) ...... - 26 -
图27、渤海股份和水务板块财务费率变化(%) ............ - 27 -
图28、渤海股份两金周转率变化 ....... - 27 -
图29、渤海股份长期应收款变化 ....... - 27 -
图30、渤海股份无形资产变化 ......... - 27 -
图31、渤海股份营收变化 ............. - 27 -
图32、渤海股份净利润变化 ........... - 27 -
图33、渤海股份市盈率变化 ........... - 28 -
图34、渤海股份市净率变化 ........... - 28 -
图35、东湖高新2019 年收入结构 ...... - 29 -
图36、东湖高新2019 年毛利结构 ...... - 29 -
图37、东湖高新19 个主题园区分布 ............. - 29 -
图38、武汉软件新城发展营收变化(百万元) ............. - 30 -
图39、武汉软件新城发展归母净利润变化(百万元) ....... - 30 -
图40、武汉软件新城及一期示意图 ..... - 31 -
图41、武汉软件新城及一期示意图 ..... - 31 -
图42、武汉软件新城入驻代表企业 ..... - 31 -
图43、东湖高新和基建板块负债率变化(%) ..... - 32 -
图44、东湖高新和基建板块有息负债比重变化(%) ........ - 32 -
图45、东湖高新和基建板块有息负债率变化(%) .......... - 32 -
图46、东湖高新和基建板块所得税率变化(%) ............ - 32 -
图47、东湖高新毛利率、净利率及期间费率变化(%) ...... - 33 -
图48、东湖高新和基建板块财务费率变化(%) ............ - 33 -
图49、东湖高新两金周转率变化 ....... - 33 -
图50、东湖高新投资性房地产变化 ..... - 33 -
图51、东湖高新无形资产变化 ......... - 33 -
图52、东湖高新营收变化 ............. - 34 -
图53、东湖高新净利润变化 ........... - 34 -
图54、东湖高新市盈率变化 ........... - 34 -
图55、东湖高新市净率变化 ........... - 34 -
图56、浙江沪杭甬2019 年收入结构 ............. - 35 -
图57、浙江沪杭甬2019 年净利润结构 ........... - 35 -
图58、2016-2019 年杭徽高速各月车流量变化 ............. - 37 -
图59、2016-2019 年杭徽高速各月通行费收入变化.......... - 38 -
图60、南山控股2019 年收入结构 ...... - 40 -
图61、南山控股2019 年毛利结构 ...... - 40 -
图62、明江物流营收和净利润变化 ..... - 40 -
图63、广州物流营收和净利润变化 ..... - 40 -
图64、南山控股和地产板块负债率变化(%) ..... - 41 -
图65、南山控股和地产板块有息负债比重变化(%) ........ - 41 -
图66、南山控股和地产板块有息负债率变化(%) .......... - 41 -
图67、南山控股和地产板块所得税率变化(%) ............ - 41 -
图68、南山控股毛利率、净利率及期间费率变化(%) ...... - 42 -
图69、南山控股和地产板块财务费率变化(%) ............ - 42 -
图70、南山控股两金周转率变化 ....... - 42 -
图71、南山控股营收变化 ............. - 42 -
图72、南山控股净利润变化 ........... - 42 -
图73、首创股份拟申报REITs 交易结构 .......... - 44 -
图74、渤海股份拟申报REITs 交易结构 .......... - 44 -
表1:2020 年REITs 相关出台政策整理 ........... - 6 -
表2:REITs 政策对试点项目资产资质要求 ....... - 10 -
表3:40 号文和《指引》对试点项目产品要素要求.......... - 11 -
表4:底层资产盈利能力主要受资产资质影响 ..... - 13 -
表5:部分资产的资本化率水平(%) ............ - 16 -
表6:首创股份拟申报REITs 的深圳项目资质情况 .......... - 19 -
表7:渤海股份拟申报REITs 的污水处理项目资质情况 ...... - 24 -
表8:浙江沪杭甬高速路产情况(2019 年) ...... - 35 -
表9:相关上市公司披露拟申报REITs 项目情况 ............ - 45 -
表10:相关上市公司披露拟申报REITs 产品要素 ........... - 46 -
表11:筛选方法示意 ........ - 48 -
表12:SW 公用事业板块筛选结果(2019 年报数据) ........ - 49 -
表13、公用事业板块部分上市公司运营资产整理 ........... - 50 -
表14:SW 交通运输板块筛选结果(2019 年报数据) ........ - 51 -
表15、交运板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 51 -
表16:SWIT 服务板块筛选结果(2019 年报数据) .......... - 52 -
表17、IT 服务板块部分上市公司运营资产整理............. - 52 -
表18:SW 通信板块筛选结果(2019 年报数据) ............ - 53 -
表19、通信板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 53 -
表20:Wind 科技园区板块筛选结果(2019 年报数据) ...... - 54 -
表21、园区板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 54 -
表22:SW 建筑装饰板块筛选结果(2019 年报数据) ........ - 56 -
表23、建筑板块部分上市公司运营资产整理 ...... - 57 -
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