万达商业地产深度报告 (43 页)

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目录索引

一、商业地产将呈现出阶段性、区域性相对过剩局面 ..... 6

（一）、目前商业物业供给整体未偏离均衡，但电商分流加剧..... 6

（二）、受四万亿刺激，08-12 年商业物业大量开工，12-16 年竣工面积激增 .... 7

二、未来商业地产强者愈强，体验式业态、儿童业态、全渠道转型是大势所趋 .... 10

（一）、商业地产将进入总量过剩，去粗取精的阶段 ..... 10

（二）、体验式消费是商业地产的发展趋势 ..... 12

（三）、儿童消费业态是商业地产新一轮增长的驱动因素 .... 13

（四）、推进全渠道是商业地产拥抱互联网的唯一选择 .... 14

三、万达集团发展历史-战略领先，互惠共赢 .... 15

（一）、万达集团五个阶段 ... 15

（二）、万达商业地产四代产品 ..... 16

（三）、万达地产的优势 .... 18

1、物业开发过程中具备强大的资源支持和执行力 ... 18

2、领先的订单地产模式，大大降低了物业空置率 ... 19

3、长期培育积累庞大品牌库 ... 20

4、万达地产作为集团产业布局的核心，与集团其他业务协同发展 ..... 22

（四）、快速扩张下的隐忧 ... 23

1、第三代产品万达广场内品牌商家和体验业态的差异化不明显 ..... 23

2、二三线城市购物中心价值评估不确定性较大 .... 23

3、订单模式易于扩张，但租金收益率较低 ..... 24

四、万达商业地产未来看点：提升体验业态占比，推进国际化 ... 25

（一）、从迪士尼、新加坡圣淘沙看万达旅游地产盈利逻辑 ... 25

1、东京迪士尼，以主题娱乐设施带动酒店、零售收入增长 .... 25

2、新加坡圣淘沙，以旅游开发带动地产销售收入增长 ..... 29

3、旅游体验商业，万达地产未来新支柱 ... 30

（二）、构建全渠道会员体系，打通集团内部积分系统 .... 33

（三）、儿童乐园业态，以家庭为单位聚客 ..... 36

（四）、以酒店业态为核心的国际化战略 ..... 37

五、万达商业地产投资价值判断 ... 40

图表索引

图1：2009-2013 年新增商业营业用房均基本能被社零消化.... 6

图2：百货收入增速大幅低于社零水平直接反映了其持续被新业态分流的现状 .... 6

图3：网购消费占社会消费品零售额比重不断上升 ... 7

图4：网购增速远高于社零增速 ..... 7

图5：网民数量连年攀升，复合增速达31% .... 7

图6：网购总额、人均网购额复合增速达64%、30% ..... 7

图7：2008-2012 年商业物业大量开工，未来供给激增 ..... 8

图8：2014 年2 季度全球各城市在建购物中心面积前20 位中我国城市占据13 个

..... 8

图9：城市间购物中心饱和度差异明显：北京、天津等城市仍有较大发展空间，一

线城市过剩情况不明显 .... 9

图10：沈阳空置率常年远高于6%的正常值，零售物业租金表现疲软 ... 9

图11：一线城市租金稳健上涨、二线城市则持续低迷 ..... 10

图12：各城市零售物业分布情况（2014 年二季度） ... 10

图13：主要城市零售物业新增供给（2014 年一季度） ... 10

图14：零售物业新增供应位置分析（2014 年一季度） ... 10

图15：CRCT 空置率长期维持低位，与行业水平脱离 .... 11

图16：CBRE 北京样本显示4 年内有经验运营商物业租金水平远远超越非有经验

运营商 .... 11

图17：沈阳零售物业运营商经营效果对比（2014 年二季度）单位：万平方米 .. 11

图18：中国购物中心运营商龙头市占率远低于环太平洋国家水平 .... 12

图19：餐饮娱乐等体验式消费业态增速整体远高于城镇居民消费性支出增速 .... 12

图20：CRCT 百货面积占比持续减少，时尚服饰、餐饮、教育等业态占比提升 13

图21：零售已不再是新一代购物中心的第一业态 ... 13

图22：0-14 岁儿童占总人口比例开始回升 .... 13

图23：儿童消费占家庭支出比例不断上升 ..... 13

图24：儿童业态细分解析 ... 14

图25：国外儿童职业体验馆收入构成 ... 14

图26：国内儿童职业体验馆收入构成 ... 14

图27：万达集团发展历史 ... 16

图28：万达商业地产四代产品示意图 ... 18

图29：已完工项目平均面积达到18.96 万平，而平均每个项目建设周期仅为2.16

年 ..... 19

图30：万达广场空置率长期控制在1%以下 ..... 19

图31：美国优质地产运营商SPG 空置率不断下行，但仍然达不到2%以下 ... 19

图32：万达广场“生活精品”品牌分布（不完全统计） .... 20

图33：万达广场“餐饮美食”品牌分布（不完全统计） .... 20

图34：万达广场“服装饰品”品牌分布（不完全统计） .... 21

图35：万达广场“休闲娱乐”品牌分布（不完全统计） .... 21

图36：万达广场“个性化妆”品牌分布（不完全统计） .... 21

图37：依托万达商业地产，打造商业帝国集团 ... 22

图38：集团百货、酒店、文化娱乐业态伴随商业地产快速扩张 ..... 22

图39：集团占商业地产的租金比例逐年上升（单位：百万元） ..... 22

图40：万达地产二三线城市项目占比不断提升 ... 24

图41：东京迪士尼发展历史， ..... 26

图42：东京迪士尼地理位置优越，1 小时内可达机场 ..... 26

图43：东京迪士尼乐园园区分布 .... 26

图44：东京迪士尼采用“先运营主题公园+后拓展酒店业务”的开发运营模式，高毛

利酒店业务占比不断提升 ..... 27

图45：酒店营业利润率平均超出主题公园4.6 个百分点 .... 27

图46：东京迪士尼顾客人均净收入分布情况，由门票收入带动零售餐饮收入 .... 27

图47：日本5-17 岁未成年人口占比不断下降，过去20 年维持在15%以下 ... 28

图48：东京迪士尼游园人群中4-17 岁未成年人占比超过30% ... 28

图49：日本人口结构已经呈现倒三角结构 ..... 28

图50：中国人口结构与日本类似 .... 28

图51：旅游地产运营时间周期较长，名气提升运营成熟之后利润率将稳步提升 29

图52：新加坡圣淘沙发展历史， .... 29

图53：圣淘沙发展局组织结构 ..... 30

图54：圣淘沙发展局通过旅游聚集人气提升地块价值并带动地产销售 ... 30

图55：代表基本需求的衣食住占比城镇居民消费支出平稳下降 ..... 30

图56：代表升级需求的在外餐饮、医疗保健、旅游出行、社交、文化娱乐占比城

镇居民消费支出不断上升 ..... 30

图57：强大品牌优势造就迪士尼在日本龙头地位 ... 31

图58：2013 年度日本主题公园参园人次，东京迪士尼遥遥领先（单位：千人次）

... 31

图59：万达的“一基础”+“三平台”构建O2O 生态 ..... 34

图60：“智慧广场是+会员数据”是提升客户线下体验，增加客户逗留时间的基础34

图61：万汇app 找车位、商铺信息、积分兑换等功能 ... 36

图62：儿童乐园业态“万达宝贝王”成为公司发展重要战略之一，计划2020 年合

计开放200 家 .... 37

图63：国际分时度假旅游的发展历程 ... 38

图64：分时度假物业购买进入起步阶段，2020 年我国富裕人群占比将达到6% 38

图65：分时度假旅游在我国发展还存在一定的障碍 ..... 39

图66：港股上市的地产公司中，万达物业投资收入占比较低，主要依靠物业出售

（过去三个财年平均值） ..... 40

图67：物业投资收入占比越高的公司整体估值越高，参考港股相关公司，万达地

产市盈率估值在8-12 倍 .... 40

表1：商业地产商全渠道转型模式选择 .... 15

表2：万达商业地产公司四代产品升级 .... 17

表3：万达广场首层租金与当地优质物业首层租金存在一定差距 ... 24

表4：万达集团投资事件凸显公司战略发展方向 ..... 25

表5：近期开业的著名主题公园 ... 31

表6：万达第四代8 个产品地理位置优越，背靠旅游景点，休闲娱乐设施完善 .. 32

表7：推出APP 的重点百货/购物中心 ..... 35

表8：红树林酒店分时度假卡类别 ... 38

表9：万达商业地产利润表预测（单位：百万元） .... 40

表10：公司按RNAV 估值 ..... 42

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