房地产行业深度报告( 48 页)

    2022-07-16

房地产行业深度报告( 48 页)


目 录

1 以史为鉴,四次房地产调整周期回顾 ....... 6

1.1 历史上四轮地产调整周期 ....... 6

1.2 成交量:大周期下调整11-16 个月,小周期下调整7-9 个月 ..... 7

1.3 价格:销售转负后约1-2 个季度内调整,持续7-12 个月 ..... 11

1.4 库存:与行业供给周期有关,期间通常增长15%-30% .... 12

1.5 本轮下调周期或已到达底部 ..... 13

2 聚焦核心,重点城市历史周期复盘 ..... 17

2.1 成交量:重点城市下行持续7-13 个月,降幅在30%-60% ....... 17

2.2 价格:重点城市下行持续4-14 个月,降幅30%-50% ....... 21

2.3 库存:十大城市平均增加10%-35% .... 23

3 因城施策,代表城市历史周期回顾 ..... 25

3.1 沿海城市:上海与深圳地产周期复盘 ..... 25

3.1.1 上海:历次地产调控的热点 ..... 25

3.1.2 深圳:涨多跌少,政策谨慎 ..... 27

3.2 省会城市:西安与成都地产周期复盘 ..... 29

3.2.1 西安:政策调整细致频繁..... 29

3.2.2 成都:高库存下调整周期偏长 ..... 31

3.3 旅游城市:洛阳与秦皇岛地产周期复盘 ..... 33

3.3.1 洛阳:调整周期回顾 .... 33

3.3.2 秦皇岛:与全国周期同步..... 34

4 展望未来,不同能级城市后续发展机会 ..... 36

4.1 一线城市展望 .... 36

4.1.1 调整特征:启动时间领先全国,持续时间较长 ..... 36

4.1.2 现状分析:广深调整或率先结束,北上仍需一定时间 ..... 37

4.2 二线城市展望 .... 39

4.2.1 调整特征:调整时点与持续时长与一线城市接近 ..... 39

4.2.2 现状分析:13 城近期有望恢复,7 城或迎来边际改善 ..... 39

4.3 三线城市展望 .... 44

4.3.1 调整特征:通常滞后,持续时间也较短 ..... 44

4.3.2 现状分析:10 城近期有望恢复,5 城或迎来边际改善 ..... 44

风险因素 ....... 48

图 表 目 录

图表 1:2001 年至2021 年商品房销售面积及同比增速 ..... 6

图表 2:2002 年至2021 年销售面积、销售均价同比增速 ..... 6

图表 3:2007 年至2022 年4 月商品住宅销售面积同比增速及成交价格环比增速 ..... 7

图表 4:2008 年至2010 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 .... 7

图表 5:2011 年至2013 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 ..... 8

图表 6:2014 年至2016 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 .... 9

图表 7:2018 年至2019 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 ...... 10

图表 8:2020 年至2022 年商品住宅销售面积同比增速及成交价格同比增速 ...... 10

图表 9:2008 年大周期量价变化对比 ...... 11

图表 10:2011 年小周期量价变化对比 .... 11

图表 11:2014 年大周期量价变化对比 .... 12

图表 12:2018 年小周期量价变化对比 .... 12

图表 13:销售价格历史四轮下行周期的特点 ....... 12

图表 14:历史周期全国商品住宅库存变化 ....... 13

图表 15:本轮调整周期销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ...... 14

图表 16:本轮调整周期销售面积当月同比与2011、2018 年对比(%) ...... 14

图表 17:销售面积历史四轮下行周期的特点 ....... 14

图表 18:本轮调整周期当月价格环比与2014 年对比(%) .... 15

图表 19:本轮调整周期当月价格环比与2011、2018 年对比(%) ..... 15

图表 20:70 城商品住宅均价环比历史三轮下行周期及本轮周期对比 ...... 15

图表 21:本轮调整周期商品房库存累计增长率与2008、2014 年对比 .... 16

图表 22:本轮调整周期商品房库存累计增长率与2011、2018 年对比 .... 16

图表 23:商品住宅待售面积历史三轮周期与本轮周期对比 ...... 16

图表 24:部分重点城市2008 年周期成交量情况 ..... 17

图表 25:部分重点城市2011 年周期成交量情况 ..... 18

图表 26:部分重点城市2014 年周期成交量情况 ..... 19

图表 27:部分重点城市2018 年周期成交量情况 ..... 20

图表 28:重点城市历史四轮周期及本轮周期成交量变化对比 ...... 21

图表 29:部分重点城市2008 年周期价格情况 ..... 21

图表 30:部分重点城市2011 年周期价格情况 ..... 22

图表 31:部分重点城市2014 年周期价格情况 ..... 22

图表 32:重点城市历史四轮调整周期及本轮周期价格情况 ...... 23

图表 33:历史周期全国十大城市库存变化 ....... 23

图表 34:历史周期重点城市商品住宅去化周期变化 .... 24

图表 35:上海住宅销售面积在2010 年和2011 年下半年转为同比负增....... 25

图表 36:2014 年上海销售面积下降,调整周期持续时间较长 .... 25

图表 37:上海商品房库存在2010 年到2012 年持续下降 .... 26

图表 38:2014 年到2015 年,上海市商品房库存持续上升 ..... 26

图表 39:上海住宅销售面积在2017 年转为负增,与全国周期不同 .... 26

图表 40:2022 年上海销售面积增速转负,比全国更晚 ....... 26

图表 41:上海2018 年后商品房库存从低位回升 ..... 26

图表 42:2021 年末,上海市商品房库存再度上升 ...... 26

图表 43:深圳住宅销售早在2006 年便转为负增,2009 年销售增速转正 .... 27

图表 44:2010 年深圳销售面积下降主因供给降低,2012 年调整周期持续时间较长 ....... 27

图表 45:深圳商品房库存在2007 年上半年持续下降,2008 年库存持续上升 .... 27

图表 46:2012 年后,深圳市商品房库存持续上升 ...... 27

图表 47:2014 年调整周期中,深圳销售面积增速在2013 年下半年转负 .... 28

图表 48:深圳楼市早在2017 年便进入调整周期,领先全国 ....... 28

图表 49:2014 年上半年深圳商品房库存持续上升 ...... 28

图表 50:2018 年下半年深圳商品房库存快速上升 ...... 28

图表 51:2011 年调整周期中,西安市住宅销售面积转负 .... 29

图表 52:2014-2015 年,西安市住宅成交面积同比增速较早转为增长 .... 29

图表 53:西安商品房库存在2012 年上半年持续上升 ...... 29

图表 54:2012 年后,西安市商品房库存持续上升 ...... 29

图表 55:2017-19 年调整周期中,西安商品房销售面积增速转负,但价格继续上涨 ....... 30

图表 56:2020 年和2022 年,西安市住宅成交面积同比持续负增 ...... 30

图表 57:西安商品房库存在2015 年上半年和2018 年持续上升 ..... 30

图表 58:2020 年上半年和2021 年下半年,西安市商品房库存持续上升 .... 30

图表 59:2011 年调整周期中,成都住宅销售面积再2010 和2012 年转为同比负增 ....... 31

图表 60:2014 年到2015 年,成都市住宅成交面积同比持续负增 ...... 31

图表 61:成都商品房库存在2007 年上半年持续下降,2008 年库存持续上升 .... 31

图表 62:2015 年后,成都市商品房库存处在高位 ...... 31

图表 63:成都在2017 年住宅成交同比增速转负 ..... 32

图表 64:2021 年至今的调整周期中,成都住宅成交面积增速在2022 年初转负 ..... 32

图表 65:成都商品房库存在2007 年上半年持续下降,2008 年库存持续上升 .... 32

图表 66:2012 年后,成都市商品房库存持续上升 ...... 32

图表 67:2012 年洛阳市住宅销售面积转为同比负增 ....... 33

图表 68:2015 年洛阳市住宅成交面积同比持续负增 ....... 33

图表 69:2018 年调整周期中,洛阳住宅销售面积增速较早转负 ..... 33

图表 70:2022 年洛阳市住宅成交面积同比持续负增 ....... 33

图表 71:2011 年调整周期,秦皇岛2012 年面积转负增 ..... 34

图表 72:2014 年秦皇岛调整持续时间较长 ..... 34

图表 73:2018 年调整周期,秦皇岛市销售面积转负更早 .... 35

图表 74:2021 年5 月至今,秦皇岛住宅销售量价齐跌, ....... 35

图表 75:2008 年一线城市调整周期中,深圳销售面积增速最早转负 ...... 36

图表 76:2011 年一线城市调整周期中,广州相对滞后 ....... 36

图表 77:2014 年一线城市调整周期中,上海和深圳滞后 .... 36

图表 78:2018 年一线城市调整周期与全国错位 ...... 36

图表 79:一线城市历史四轮下行周期销售面积变化对比 ..... 37

图表 80:广州本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 37

图表 81:深圳本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 37

图表 82:北京本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 38

图表 83:上海本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 38

图表 84:一线城市本轮周期与历史周期对比 ....... 38

图表 85:二线城市历史四轮下行周期销售面积变化对比 ..... 39

图表 86:二线城市中周期中前期阶段城市历史销售面积情况 ...... 40

图表 87:成都本轮调整周期的销售面积当月同比与2011、2014 年对比(%) ....... 40

图表 88:西安本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2014 年对比(%) ....... 40

图表 89:成都2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 41

图表 90:西安2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 41

图表 91:武汉本轮调整周期的销售面积当月同比与2008、2018 年对比(%) ....... 41

图表 92:青岛本轮调整周期的销售面积当月同比与2014、2018 年对比(%) ....... 41

图表 93:武汉2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 42

图表 94:青岛2008 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 42

图表 95:二线城市中周期尾部阶段城市历史销售面积情况 ...... 43

图表 96:三线城市历史四轮下行周期销售面积变化对比 ..... 44

图表 97:三线城市处于中前期阶段城市历史销售面积情况 ...... 45

图表 98:北海2010 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 45

图表 99:无锡2007 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 .... 46

图表 100:徐州2010 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 ...... 46

图表 101:泉州2010 年至今商品住宅当月销售面积及同比变化 ...... 46

图表 102:三线城市处于后期阶段城市历史销售面积情况 ....... 47


[报告关键词]:   房地产    房地产调整周期  
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