日本经济、人口变迁与房地产市场发展

    2024-05-20

日本经济、人口变迁与房地产市场发展


目录

1 日本经济与房地产市场变迁概述....... 4

1.1 日本经济与房地产泡沫的形成 ...... 4

1.2 日本泡沫经济的破裂 .... 7

1.3 日本宏观经济和房地产市场现状...... 9

1.4 本章小结 .... 11

2 日本人口变迁与住宅需求变化.....11

2.1 日本人口与住宅市场概况 ..... 11

2.2 日本少子化与老龄化的趋势..... 12

2.3 日本人口结构变化对房地产市场的影响 ...... 13

2.4 本章小结 .... 15

3 日本房地产市场发展对中国之镜鉴..... 15

3.1 我国宏观经济环境决定房地产市场的景气度 ..... 15

3.2 中国人口结构对住房供需的长期影响....... 18

3.3 中国房地产市场主要影响因素梳理及未来展望 ..... 20

3.4 本章小结 .... 23

4 投资建议.... 23

5 风险提示.... 23

图表目录

图 1:日本GDP 在80 年代总体维持高速增长 ...... 4

图2:日元汇率于1987-1989 年间达到历史高位 ....... 4

图3:日本央行基准利率(存款准备金率)在1985 年前后持续下调 ..... 5

图4:日经225 指数在1988-1989 年间快速飙升 ....... 5

图5:1989 年12 月东京交易所市值创下当时的历史新高...... 5

图6:日本东京地价在1985-1988 年间快速上涨 ....... 6

图7:日本地价与房价均于1991 年达到高峰 .... 6

图8:80 年代末日本房地产业贷款快速增长 ..... 6

图9:80 年代末日本未偿还住房贷款大幅增加 ..... 6

图10:日本股市与房价泡沫在80 年代末达到高峰 ....... 7

图11:80 年代末日本货币政策明显收紧 ...... 7

图12:日经225 指数于1990 年年初开始大幅下挫 ....... 7

图13:日本GDP 实际年增长自1990 年起明显回落 ..... 7

图14:日本东京都地价逐步回落至泡沫形成前的水平 ...... 8

图15:日本城市地价指数在1991 年后明显下滑....... 8

图16:80 年代末日本房价增速与经济基本面明显背离 ..... 8

图17:泡沫经济期间日本房价增速与城镇化进程脱节 ...... 8

图18:2012 年以来日本GDP 增长明显改善 ..... 9

图19:当前日本CPI 已出现长期转正的迹象 .... 9

图20:2012 年以来日经225 指数震荡走高....... 9

图21:2012 年以来日本就业明显修复.... 10

图22:2012 年以来日本居民收入水平稳步提高...... 10

图23:2013 年以来日本地价和房价开始触底回升 ...... 10

图 24:2012 年以来日本土地市场持续活跃..... 10

图25:近年来日本人口持续负增长 .....11

图26:近年来日本单身家庭已成为占比最高的类别 ....11

图27:近年来日本住宅总数增长放缓 .... 12

图28:近年来日本住宅新开工面积有所缩量 ...... 12

图29:近年来日本生育率持续回落 .... 12

图30:OECD 预测日本总人口数将稳定减少 ...... 12

图31:日本人口老龄化的演变速度极快 ..... 13

图32:日本65 岁以上人口和年轻人口明显分化..... 13

图33:日本大城市人口集中度快速提升 ..... 13

图34:日本六大城市总体上维持人口正增长 ...... 13

图35:东京土地市场景气度明显高于日本平均水平 ....... 14

图36:东京银座2-6-7 号地价已超过泡沫经济时的水平...... 14

图37:近年来日本公寓与独立式住宅价格走势明显分化 .... 14

图38:东京都市圈住宅价格指数明显高于全国平均水平 .... 14

图39:IMF 预测未来日本储蓄率和投资占比均趋于下行 .... 15

图40:东京都老年人口整体呈持续增加的趋势 ...... 15

图41:中国GDP 在2008 年前长期维持高速增长 ....... 16

图42:人均收入及房价均在2008 年前经历了高增长...... 16

图43:房价随着经济增长放缓而趋于下行 ..... 16

图44:商品房销售量变化与GDP 走势大致同步..... 16

图45:近期中国居民预期整体低迷 .... 17

图46:近期更多比例的居民预期房价将继续下降 ....... 17

图47:近期二手房挂牌价持续回落 .... 17

图48:近期各线城市二手房挂牌价同步下跌 ...... 17

图49:中国城镇化进程与日本仍有差距 ..... 18

图50:当前中国户籍人口城镇化率不到50%...... 18

图51:中国的老龄化进程可能将进一步加速 ...... 19

图52:中国储蓄率将随着人口下降而下降 ..... 19

图53:四大一线城市保持人口净流入 .... 19

图54:大部分“新一线”城市人口保持净流入 ...... 19

图55:近期中国季度GDP 及增速走势....... 21

图56:近期中国出口持续修复 ....... 21

图57:当前我国M1-M2 剪刀差仍然较大 ....... 21

图58:近期我国整体物价水平出现温和复苏 ...... 21

图59:近期我国房地产开发资金贷款仍较为低迷 ....... 22

图60:近年我国土地购置规模持续下降 ..... 22

图61:我国个人购房贷款余额已连续四个季度负增长 .... 22

图62:中国消费者信心指数仍处于历史低位 ...... 22

表 1:近10 年四大一线城市人口变化(万人) ....... 19

表2:近10 年部分三线城市人口变化(万人) ....... 20


[报告关键词]:   日本房地产    房地产  
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