物业服务行业国际巨头爱玛客分析报告( 25 页)

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目 录

1、 九十年锤炼，成就物管企业全球标杆 .... 6

1.1、 爱玛客：全球领先的物业服务标杆企业 ..... 6

1.1.1、发展历程：1932 年初创，持续并购扩张，扩大服务范围 ..... 6

1.1.2、主要股东实力雄厚，管理层结构支持长期发展战略 ...... 7

1.1.3、三度登陆资本市场，分阶段看PE 估值和EPS 增速变化 ....... 8

1.2、 两大业务板块，三大会计部门，多元化业态 .... 10

1.2.1、配餐服务（Food and Support Services）覆盖多元业态 ..... 11

1.2.2、制服服务始于1976 年，整合产业链跻身行业龙头 ..... 13

2、 弹性的商业模式穿越经济周期；外包趋势与品牌优势带来增长驱动 ...... 14

2.1、 两大客户合同类型 .... 14

2.2、 商业模式富有弹性，龙头地位议价能力较强 .... 15

2.2.1、多元赛道组合，建立有弹性的商业模式 ...... 15

2.2.2、四大并购策略实现业务快速扩张 ..... 16

2.2.3、龙头地位赋予强议价能力，员工结构灵活降本增效 .... 16

2.3、 价值循环体系清晰，内外因素驱动强劲 ....... 17

2.3.1、外部因素：全球外包的趋势、分散的市场带来具有吸引力的增长机会 ...... 18

2.3.2、内部因素： 专业解决方案+品牌优势形成壁垒 ....... 18

3、 轻资产、低杠杆、现金牛的财务模式 ....... 20

3.1、 盈利能力持续改善 .... 20

3.2、 流动性充裕，自由现金流充沛 ...... 20

3.3、 轻资产运营，注重股东回报 ..... 21

4、 爱玛客对国内物业服务企业的借鉴意义 .... 22

4.1、 我国物业服务行业处于发展初期，增值服务空间较大 ..... 22

4.2、 部分物管企业已开始介入国内配餐（团餐）市场 .... 23

4.3、 投资建议 ...... 24

5、 风险分析 ..... 24

6、 附录：重点公司列表 ....... 25

图目录

图1：爱玛客经营情况概览 ..... 6

图2：公司九十年发展历程 ..... 7

图3：爱玛客第三次登陆资本市场后的股价走势（2013.12.12~至今） .... 9

图5：分阶段来看公司PE 估值和EPS 的增速变化 ..... 9

图5：爱玛客业务板块 ....... 10

图6：爱玛客整体营业收入（单位：亿美元） ...... 10

图7：EBIT 和净利润（单位：百万美元） .... 10

图8：三大部门收入拆分（单位：亿美元） ...... 11

图9：国际部门和制服服务部门营收及增长 ...... 11

图10：FSS 美国各业态收入（单位：百万美元） ..... 12

图11：FSS 美国各业态收入占比 ....... 12

图12：爱玛客部分制服产品 ...... 13

图13：公司服务业态对宏观经济的敏感性 .... 15

图14：EBITDA 利润率变化与美国CPI 同比变化 ..... 15

图15：员工构成和单位员工销售额 ....... 17

图16：销售和一般行政管理费用（单位：百万美元）及收入占比 ....... 17

图17：爱玛客的长期价值创造驱动循环提升体系示意图 ...... 17

图18：爱玛客预测市场规模 ...... 18

图19：爱玛客品牌和数字化 ...... 19

图20：息税折旧摊销前利润（单位：百万美元） ..... 20

图21：调整后经营利润（单位：百万美元） .... 20

图22：公司毛利率水平 ..... 20

图23：公司营业利润率水平 ...... 20

图24：GAAP 基本每股收益（美元）及其增速 ..... 21

图25：自由现金流（单位：百万美元） ....... 21

图26：资本性支出（单位：百万美元）及营收占比 ..... 21

图27：杠杆率水平 .... 21

图28：爱玛客与国内物管公司营收对比（单位：亿元人民币） ....... 22

图29：百强物业企业管理面积 ...... 23

图30：百强物业企业增值服务收入及占比 .... 23

图31：中国团餐市场规模（单位：万亿元） .... 23

图32：非住宅物业在管面积（单位：百万平方米） ..... 23

表目录

表1：爱玛客主要控股股东 ..... 8

表2：公司管理层 .... 8

表3：FSS 服务覆盖多元业态 .... 12

表4：客户签订合同类型 ....... 14

表5：中国物业管理收费制度 .... 14

表6：爱玛客近年重要并购 ....... 16

表7：爱玛客专业化解决方案 .... 18

表8：爱玛客资本配置策略 ....... 22

表9：国内物业企业布局特色业态..... 24

表 10：行业重点上市公司盈利预测、估值与评级 ..... 24