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小产权房分析( 8页)

2013-11-26

小产权房分析( 8页)

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“小产权”房的前生今世

什么是小产权房？狭义定义，是指在农村集体土地上建设，用于出售给城镇居民的房屋。广义的小产权房包括占用耕地、违建房，以及狭义的小产权房。狭义小产权房土地使用权是集体所有，其产权证多由乡镇政府或村委会颁发（见住建部《关于购买新建商品房的风险提示》），一般售价是商品房售价的 30%~50%。

全国有多少小产权房？我们估计，小产权房占存量住宅比重约在20%~30%，总量超过 40 亿平米。我们在 2013 年投资策略《动人春色不须多，2013 选股年》中曾提到，截至 2010 年末，城镇现有存量住宅在 200 亿平米以上，其中城市超过 120 亿平米，镇区超过 80 亿平米，而根据六普抽样数据，居民房来源为自建房的，占到城市住宅的 16%，镇区住宅的 56%。理论上而言，小产权房是城镇自建房的子集，同时，结合我们掌握的深圳、成都、哈尔滨等地小产权房数据，我们估计，全国小产权房占比在 20%~30%，总量超过 40 亿平米。

过去怎么对待小产权房？1999 年前存在小产权房转让漏洞，之后逐步严控。1986 年的土地管理法依然许可城镇户口的居民在农村集体土地上建房，但从 1999 年修订的《土地管理法》及《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》开始，政府已经“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，小产权房的法理依据已经不完备。

将来会怎么办？先清理后治理；一二线城市逐步拆，三四线不新增。我们认为，未来解决小产权房，将先清理占用耕地、违建房屋；狭义小产权房，将在一二线城市城市扩展过程中逐步拆除，但三四线城市或者镇区，由于城区扩张速度慢，历史遗留问题大，将严格控制增量。

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