中国长租公寓产业格局与运营模式探讨( 37 页)

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目 录

1. 长租公寓企业运营模式研究框架 ................... 6

1.1 长租运营模式：轻Vs.重、集中Vs.分散 ............ 6

1.2 长租公寓产业链 ..... 8

2. 品牌公寓市场空间 ......... 10

3. 长期政策导向利好行业发展 .......... 11

4. 长租公寓盈利模式案例分析 .......... 14

4.1 美国案例：EQR（重资产） .............. 15

4.2 日本案例：大东建托（轻资产） ........ 21

4.3 EQR 和大东建托盈利对比 .................. 23

4.4 小结 ...... 25

5. 长租公寓在中国现行环境下的发展探讨....... 26

5.1 中国房地产环境下长租公寓发展难点 ............... 26

5.2 中国长租公寓运营模式探讨 ............... 28

6. 估值和投资建议 ............. 31

6.1 长租行业估值体系 .............. 31

6.2 投资建议 .............. 36

图目录

图1 长租公寓运营模式两维度四象限 ............. 8

图2 长租公寓产业链 ........ 9

图3 高等教育普通高校预计毕业生数增长率 ............... 10

图4 中央及地方政府关于租赁市场重要政策 ............... 12

图5 UPREIT 结构 ......... 15

图6 EQR UPREIT 结构 ............... 16

图7 EQR 发展历程 —— 扩张阶段 ............. 17

图8 EQR 负债率及同比增长率 ..... 17

图9 EQR FFO 收益率 ................... 17

图10 美国房地产市场情况 .............. 18

图11 美国租金收入及房屋价格指数 .............. 18

图12 EQR 发展历程 —— 精简阶段 ............. 18

图13 EQR 持有物业数量 ................ 19

图14 EQR 截至2016 年底各区域公寓占比 .................. 19

图15 EQR 收购和出售物业数量 ..... 19

图16 EQR 资产收购和出售价格 ................... 19

图17 EQR 各区域公寓占比 ............ 19

图18 2003-2015 年EQR 客户和美国平均年收入复合增速 ......... 20

图19 2006-2016 EQR 租金、NOI 和成本年复合增速 ................. 20

图20 2016 年管理成本占收入比例 ................ 20

图21 EQR 布局的核心区域市场情况 ............. 20

图22 大东建托营业模式.................. 22

图23 大东建托房屋租赁管理 .......... 22

图24 大东建托埼玉县公寓外观图 .................. 23

图25 大东建托埼玉县公寓内饰 ....... 23

图26 EQR 净利润来源 ..... 23

图27 EQR 成本拆解 ........ 23

图28 EQR FFO 和可比FFO （美元每股） ................. 24

图29 大东建托年收入（十亿日元） .............. 24

图30 大东建托各项业务毛利率（%） ........... 24

图31 大东建托毛利润构成 .............. 25

图32 大东建托营业成本构成和净利润 ........... 25

图33 一线城市的租金同比涨幅（%） ........... 27

图34 美国住房租金涨幅.................. 27

图35 中国房价指数 .......... 27

图36 美国房价指数 .......... 27

图37 世联行：村集体拿地模式示意图 ........... 31

图38 沪深300 金融服务市盈率（倍）* ......... 35

图39 长租公寓估值体系.................. 36

表目录

表 1 中国重点一二线城市房价和招聘季求职工资 ..... 10

表 2 品牌公寓市场测算..... 11

表 3 2015 年至今租赁市场重大政策汇总 ......... 12

表 4 2016 年8 月至17 年3 月各省出台的支持租赁市场发展的文件 ....... 13

表 5 各国REITs 税收政策汇总 ......... 28

表 6 美国公寓指数中的上市公司财务信息 ........ 32

表 7 A 股自持物业类上市公司 .......... 33

表 8 新房、二手房、租房平台交易系统特点对比 ..... 33