商务地产行业分析报告( 25 页)

    2019-03-19

商务地产行业分析报告( 25 页)


目录

蓬勃发展的写字楼市场........... 1

金融属性极强,机构投资者为主 ......... 2

过度供应时代将结束,核心城市资源价值显著 4

供给过大的局面告一段落 ....... 4

写字楼需求见底回升 . 5

区域是判断写字楼价值的核心关键 ...... 7

利率下行,REITs 有望启航——市场新起点.... 9

利率下行,写字楼投资需求显现 ......... 9

引入活水,公募REITs 有望打通投资渠道 ..... 11

主动管理能力是成就优秀企业的基石13

核心变迁,商圈升级和物业改造机会推动专业公司崛起 .......... 13

从外资流入到内资觉醒——大宗交易市场活跃...........16

风险提示....18

写字楼市场的三类投资机会.19

插图目录

图 1:从车间流水线工人到写字楼白领,是产业结构的变化 ..... 1

图2:我国自1978 年以来GDP 指数及城市化率 ......... 1

图3:我国三大产业占GDP 比重变化  1

图4:住宅类资产与商业类资产的定价逻辑对比 ........... 2

图5:写字楼市场的主要构成情况 ...... 3

图6:办公楼新开工面积在2010-2014 年突飞猛进 ...... 4

图7:百城商服用地供应规模及占比 ... 4

图8:不同类别物业的可售面积:商办物业库存规模更大 ......... 4

图9:一线城市甲级写字楼租金走势 ... 4

图10:新开工、竣工面积与开发投资额历年同比 ......... 5

图11:写字楼竣工面积在2018 年方开始下滑  5

图12:大中华区甲A 级写字楼新增供应和需求 ............ 5

图13:核心城市净吸纳量呈现周期性波动,目前正处于周期底部 ......... 6

图14:杭州2018 年甲级写字楼租户构成情况  6

图15:2019 年宏观经济有望企稳 ...... 6

图16:张江高科科创园 ......... 7

图17:华夏幸福无锡产业园规划图 .... 7

图18:各国人口超过100 万城市群占总人口比重 ........ 7

图19:美国人口往大都市圈迁移 ........ 7

图20:重点城市2018 年第四季度租金与空置率水平 .. 8

图21:粤港澳大湾区整体规划图 ........ 9

图22:北京城市副中心副中心和整体规划图 ... 9

图23:存款类金融机构存款准备金率 . 9

图24:十年期国债收益率降至新低 .... 9

图25:产业债信用利差中位数:房地产AAA 和房地产AA+ ... 10

图26:Markit iBoxx 亚洲中资美元债券指数 .. 10

图27:境内中长期地产债一级发行平均利率 . 10

图28:2018 年上半年部分城市甲级写字楼净收益率对比 ....... 10

图29:北京大宗交易市场投资者类型:2016 年 ........ 12

图30:上海大宗交易市场投资者类型:2016 年 ........ 12

图31:截至2018 年9 月30 日的美国REITs 基准的年度复合总收益.. 13

图32:Nareit REITs 指数与主要股票指数收益率对比  13

图33:广州市城市中心的变迁.......... 14

图34:北京市场面临丽泽、奥林匹克、通州等新商圈崛起的机会 ....... 14

图35:盈科中心改造效果图  15

图36:北京京汇大厦亮化工程前后对比 ........ 15

图37:We work 的共享休息区域 ..... 16

图38:以we work 为代表的联合办公空间成为办公新方案 .... 16

图39:中国商业类地产大宗交易金额变动 .... 17

图40:写字楼市场所面临机遇与风险 ............ 18

表格目录

表 1:楼宇经济的集聚效应(上海浦东 CBD、伦敦金融城、纽约曼哈顿金融区) .......... 1

表2:不同类别办公物业的差别定义 ... 2

表3:写字楼与住宅物业的运营难度对比 ........ 3

表4:新设立/筹建的外资金融机构案例 ........... 6

表5:2017 年一线城市甲级写字楼供应面积 ... 8

表6:中国REITs 发展简要历程 ....... 11

表7:香港REITs 持有的大陆物业一览 ......... 11

表8:物业资产的证券化层级 ............ 13

表9:中国共享办公平台总规模 ........ 16

表10:北京近期商业地产整售交易列表 ........ 17

表11:2017-2018 年香港/新加坡市场REITs 对中国大陆资产的收购/处置案例  17

表12:招商蛇口估值情况 .... 20

表13:光大嘉宝估值情况 .... 21


[报告关键词]:   商务地产  
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