商管行业分析报告( 24 页)

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目录

1. 商管行业空间广阔

1.1 商业运营服务需求持续提升

1.2 商管市场规模稳步扩大

1.3 行业轻资产转型态势明显

2. 商管公司经营管理各具特色

2.1 项目规模及区域布局差异明显

2.2 重点公司经营状况整体向好

2.3 品牌定位及项目运营各有优势

2.4 购物中心运营模型测算

3. 投资建议

4. 风险提示

图表目录

图1：2022 年商业地产投资额同比下降15% ...... 5

图2：2022 年商业地产新开工面积下降超40% ...... 5

图3：购物中心存量增长至5 亿平方米 .... 5

图4：购物中心开业因消费环境而波动 .... 5

图5：新开业项目集中于东部和南部 .... 6

图6：高线级城市为开业主力 ....... 6

图7：2023 年一季度购物中心场日均客流量回升34% ....... 6

图8：重点城市购物中心空置率或迎拐点 .... 6

图9：商业地产在管建筑规模增速维持7%以上....... 7

图10：商管市场整体规模增速保持在10%左右 ...... 7

图11：2019 年商管行业收入CR5 约23.4% ....... 8

图12：2022 年开业项目CR5 超30% ..... 8

图13：商管企业运营模式变迁 ..... 9

图14：2022 年轻资产项目开业数量同比增加16% ..... 9

图15：重点企业2022 年新开业项目轻资产居多 .... 9

图16：万达商管在营项目数最多 ....... 10

图17：万达商管在管建筑面积超6000 万平方米 ...... 10

图18：商管企业城市能级布局不同 .... 11

图19：2022 年新增项目有市场下沉趋势 ....... 11

图20：万达商管区域收入分布均匀 .... 11

图21：新城控股近50%收入来自长三角 .... 11

图22：华润万象生活深耕重点城市 ....... 12

图23：星盛商业依托大湾区市场 ....... 12

图24：万达商管营收增速保持在15%以上 ....... 13

图25：2022 年华润万象生活营收增速提升至35% ....... 13

图26：2022 年宝龙商业营收增速下降至3.5% ..... 13

图27：2022 年星盛商业营收同比下降1.8% ..... 13

图28：商管公司毛利率普遍提升至30%以上 .... 14

图29：商管公司净利率差距拉近 ....... 14

图30：2022 年华润万象生活商管毛利率提升至50% ....... 14

图31：2022 年宝龙商业商管毛利率提升至35% ...... 14

图32：华润万象生活购物中心租金收入领跑 ..... 15

图33：出租率存在波动，多数高于95% ....... 15

图34：华润万象生活购物中心零售额破千亿 ..... 15

图35：华润万象生活NOI 率保持增长 ....... 15

图36：2022 年第三方广场数占比提升至33% ...... 16

图37：万达集团在管面积贡献持续高于70% .... 16

图38：公司毛利润加速增长至45% ...... 16

图39：公司费用率持续降低至15% ...... 16

图40：改造升级的五棵松万达广场 ....... 17

图41：新开业重奢购物中心——武汉万象城 ..... 18

图42：零售额位居当地市场前列 ....... 18

图43：重奢零售为增长提供动力 ....... 18

图44：华润万象生活旗下三大产品线 .... 19

图45：2022 年新城控股商业运营收入突破百亿 ....... 20

图46：2018-2022 年在管建筑面积复合增长率达35% ..... 20

图47：滨州吾悦广场Mall+街区 .... 20

图48：商管业务收入稳定在35 亿左右 ..... 21

图49：2022 年管理输出收入占比提升至6% .... 21

图50：大悦城商业四大IP ..... 22

表1：2021-2025 年商管市场空间测算 .... 7

表2：轻重资产运营模式对比 ....... 8

表3：华润万象生活旗下重奢购物中心 ...... 10

表4：重点商管公司2022 年营收及增速情况 .... 12

表5：华润万象生活购物中心产品体系 ...... 19

表6：2022 年大悦城主要商场运营情况 .... 21

表7：高端购物中心运营模型 ..... 22