1、REITs 产品是海外市场的成熟品种,是资本市场的重要组成部分 ............ 4
2、基础设施REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 ........... 5
1、我国基础设施REITs 的政策文件体系 .......... 7
2、我国基础设施REITs 的资产要求、交易结构、发行流程及交易机制 ....... 7
1、高速公路资产 ......... 13
2、仓储物流 ....... 19
3、数据中心(IDC) ............ 24
4、产业园区 ....... 29
1、基础设施REITs 距离最终发行上市还有几步? ........... 33
2、基础设施REITs 还有哪些待完善的问题?.......... 33
1、基础设施REITs 的投资性质及与资产证券化、相关股票的区别 ............. 36
2、基础设施REITs 的收益预期 ............. 36
图表1:美国REITs 规模及只数变动 ........ 4
图表2:美国REITs 总回报指数与S&P500 指数走势对比 ........... 5
图表3:我国私募类REITs 总发行规模及基础设施类REITs 发行规模 ......... 5
图表4:截至目前我国基础设施REITs 的政策文件体系 ...... 7
图表5:我国基础设施REITs 的交易结构 .......... 9
图表6:光环新网基础设施REITs 的申报交易结构 ............. 9
图表7:重大事件表决的相关规定 .......... 11
图表8:已披露的上市公司基础设施REITs 申报项目 .......13
图表9:全国收费公路收支缺口呈扩大趋势 .....14
图表10:2019 年全国各省市收费公路收支缺口(全口径) ......14
图表11:2019 年全国各省市收费公路收支缺口(通行费收入覆盖债务本息后) ..........15
图表12:两种高速公路经营模式对比 .............15
图表13:两种高速公路建设资金来源,经营性高速公路(左)政府还贷高速公路(右) ......16
图表14:两种高速公路支出细项占比,经营性高速公路(左)政府还贷高速公路(右) ......16
图表15:全国各省市2019 年客车流量对比 .............17
图表16:中国铁路运输货运量(左)举例:赣粤高速货车流量比重(年度平均,右) .........17
图表17:高速公路类REITs 产品交易结构 ......18
图表18: REITs 项目现金流预测及还本金额 ...........18
图表19:按建筑水准、租金水平对仓储仓库分类 .............19
图表20:现代物流地产(高标仓)相较传统仓具备明显优势 .............20
图表21:仓储业固定资产投资额、同比增速 ............20
图表22:仓储业固定资产投资资金来源 ..........21
图表23: 2019 年国内仓储物流行业竞争格局 .........21
图表24:全国物流仓储市场租金指数及市场供需(截至2020Q3) ............22
图表25:主要仓储物流行业企业在租设施情况(截至2019 年12 月31 日) ......22
图表26: 2008-2019 年全国100 大中城市及北上广深供应工业土地占地面积 .............22
图表27: 2008-2019 年全国100 大中城市及北上广深成交工业用地楼面均价 .............23
图表28:仓储成本构成 ........23
图表29: 2019 年国内主要城市工业用地、商住综合用地拿地成交价格对比 .......24
图表30: 2019 年不同类型地产项目租金收益率对比 .......24
图表31:中国各类型数据中心机架规模占比及PUE 耗能情况 ...........25
图表32:中国IDC 市场规模预测 ...........26
图表33:我国数据流量及IDC 新增机柜(按使用方)需求预测 .........26
图表34:中国数据中心市场竞争格局(2019) .......26
图表35: 2019 年国内外相关上市公司IDC 业务比较 ......27
图表36: Keppel DC REIT 交易结构 .....28
图表37: Keppel DC REIT 资产分布及租户结构(截至2020 年6 月) .....28
图表38: Keppel DC REIT 收购资产 .....29
图表39: 2019 年美国各类型REITs 分红收益率及FFO 现金流分红比例比较 .............29
图表40:主要产业园区分类 ..........30
图表41:国家级开发区主导产业分布 .............31
图表42:省级开发区所在省份分布 ........31
图表43:三种产业园开发模式对比 ........32
图表44:土地增值税征收标准 ......33
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