商业地产:相比住宅地产具备更强的持续经营属性 ......... 6
成熟市场发展经验:转型抗周期、低风险、高利润率的商业地产 ...... 9
中国商业地产的发展历程:销售思维向持有意识转变 ............. 12
如何应对“结构性过剩”:聚规模、调业态、更下沉、精运营 ............ 19
未来趋势:购物中心数量和运营收入规模空间较大 ....... 23
头部房企的战略表述中商业地产地位凸显 ............. 25
内地开发商已占得购物中心领域重要席位 ............. 26
内地房企开发购物中心的三大模式 ..... 28
投资建议 ........ 32
图1:房地产形式分类 ....... 6
图2:商业地产开发运营全流程 ........... 7
图3:中国重点城市购物中心首层租金,2020Q3 ........... 8
图4:印力旗下Top10 购物中心的坪效差别较大............ 8
图5:中国重点城市购物中心历年空置率 ...... 8
图6:商业地产龙头企业旗下购物中心历年空置率 ......... 8
图7:商业地产租金收入的提高方式 ............. 9
图8:美国地产开发商收入波动剧烈(单位:亿人民币) ....... 9
图9:美国商业地产运营商收入平稳(单位:亿人民币) ....... 9
图10:日本房地产开发商的房屋销售占比,2019 ........ 10
图11:新鸿基历年物业销售和物业租赁收入同比 ......... 12
图12:新鸿基历年物业销售和物业租赁收入占总营收比重 ............ 12
图13:美国存量房销售占住宅市场绝对主导 ....... 13
图14:日本东京圈二手房销售占比提升 ..... 13
图15:未来10 年新房年均需求小幅下降(单位:亿㎡) ..... 13
图16:房地产开发行业处于成熟期向衰退期的过渡阶段 ....... 13
图17:龙湖购物中心日均客流月表现(单位:万人次/天) ........... 14
图18:龙湖购物中心销售额月表现(单位:亿元) ..... 14
图19:华润置地购物中心零售额按月同比增速,2020H1 ..... 14
图20:华润置地购物中心租金按月同比增速,2020H1 ......... 14
图21:中国历年GDP 和实际同比增速 ...... 14
图22:中国历年社会消费品零售总额和实际同比增速 ........... 14
图23:中国历年城镇居民家庭人均可支配收入和实际增速 ............ 15
图24:中国历年城镇居民人均年消费性支出和恩格尔系数 ............ 15
图25:中国商业地产发展阶段及各阶段特点 ....... 15
图26:商业营业用房历年投资完成额及同比 ....... 16
图27:商业营业用房历年新开工面积及同比 ....... 16
图28:住宅历年新开工面积及同比 ............ 16
图29:商业营业用房历年销售面积及同比 ........... 17
图30:住宅历年销售面积及同比 ....... 17
图31:住宅和商业营业用房的五年累计销售面积/新开工面积之差 .......... 19
图32:商业地产主流类型的演变路径示意图 ....... 19
图33:中国销售额最高的前十名购物中心,2019 ........ 20
图34:全国新开业购物中心体验业态面积占比 ............ 21
图35:龙湖购物中心各业态实现的销售额 ........... 21
图36:全渠道品牌在线下的门店布局数量扩张 ............ 22
图37:线上品牌实体店入驻购物中心 ......... 22
图38:一线城市商业地产投资额占全国总额比重 ......... 22
图39:沪苏部分城市城镇居民可支配收入(单位:万元) ............ 22
图40:新城控股推动“科技赋能、智慧吾悦” ....... 23
图41:宝龙提出“纽扣计划”打造智慧商业 ........... 23
图42:常州武进吾悦广场的租金收入不断提升,2012-2019 .......... 23
图43:中国购物中心运营服务市场的在管总建筑面积 ........... 24
图44:中国购物中心运营服务供应商的总收入 ............ 24
图45:中国新开业购物中心体量(单位:万㎡) ......... 24
图46:中国新开业购物中心数量(单位:个) ............ 24
图47:中国分城市能级新开业购物中心数量(单位:个) ............ 25
图48:中国分地域新开业购物中心数量(单位:个) ........... 25
图49:香港置地徐汇滨江项目各业态规划面积 ............ 26
图50:香港置地徐汇滨江项目规划示意图 ........... 26
图51:十大主流开发企业的新开业数量及体量占比 ..... 28
图52:15 家内地开发商2019 年新开业购物中心个数 .......... 28
图53:新城控股购物中心项目总数,2015-2020E ....... 29
图54:新城控股购物中心总租金收入,2015-2020E ............. 29
图55:龙湖集团购物中心项目总数,2015-2020E ....... 30
图56:龙湖集团购物中心总租金收入,2015-2020H1 .......... 30
图57:华润置地购物中心项目总数,2015-2020E ....... 30
图58:华润置地购物中心总租金收入,2015-2020H1 .......... 30
图59:大悦城地产购物中心总租金收入,2015-2020H1 ....... 31
表1:美国房地产开发商和商业地产运营商2019 年财务指标对比 .......... 10
表2:香港和内地房地产开发商2019 年财务指标对比 .......... 11
表3:新鸿基前后阶段对商业地产投资策略对比 ........... 12
表4:房企主动选择持有商业地产 ..... 17
表5:商业地产散售和自持模式的要素差异 ......... 17
表6:各地政府出台政策严控并规定自持比例 ..... 18
表7:百货和购物中心的区别 ............ 20
表8:百货、超市被收购改造的案例 ........... 21
表9:中国购物中心市场规模和运营总收入的年复合增速 ..... 25
表10:头部房企战略中涉及商业地产的表述 ....... 26
表11:内地房企购物中心产品线和布局目标 ....... 27
表12:房企开发购物中心的三大模式 ......... 28
表13:万达广场产品进化历程 .......... 29
表14:大悦城在营购物中心项目清单 ......... 31
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