1.1、 J-REITs 市场概况 .... 6
1.2、 基础设施基金市场概况 ....... 7
3.1、 J-REITs 的架构设计 ...... 13
3.2、 J-REITs 的节税效应 ...... 16
4.1、 J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目 ..... 20
4.2、 J-REITs 回报率高于政府债券和东证一部股票 ...... 21
5.1、 Nippon Building Fund Inc....... 23
5.2、 Invincible Investment Corporation ....... 29
图1:多种投资型J-REITs 中主要类型数量占比 ..... 7
图2:单产业J-REITs 主要类型数量占比 .... 7
图3:基础设施基金体系结构 ..... 8
图4:J-REITs 发展历程一览 ..... 10
图5:日本历年上市J-REITs 数量及其总市值(千亿日元) ..... 12
图6:日本历年J-REITs 所有物业数量及其总资产规模(千亿日元) ...... 12
图7:结构融资模式的包含关系 .... 13
图8:日本不动产证券化产品分类 .... 13
图9:不动产证券化框架图 ....... 14
图10:不动产投资信托架构 ..... 16
图11:契约型投资信托细分 ..... 16
图12:公司型投资信托细分 ..... 16
图13:J-REITs 投资公司框架 ....... 17
图14:ARES 日本不动产指数(ARES Japan Property Index (J-REIT))——季度收益 ....... 20
图15:TSEREIT INDEX 和日经平均股价指数 ..... 20
图16:TSEREIT INDEX 波动率(月度)和日经平均股价指数波动率(月度) ...... 21
图17:J-REITs 平均预期股息收益率(预期股息收益率=(本期预期利润分配+下期预期利润分配)/投资单位价
格)与其他市场收益率对比(Dividend Yield= Dividend Payout/Stock Price) ....... 22
图18:Nippon Building Fund Inc. 上市以来运营总收入和净收入发展趋势及总资产规模 ..... 23
图19:Nippon Building Fund Inc. 上市以来单位净资产价值及单位股利分配 ....... 24
图20:Nippon Building Fund Inc.物业总租用率(%) ....... 24
图21:Nippon Building Fund Inc.分区域资产管理规模 ...... 24
图22:NBF 市盈率(每股市价/每股收益)和市净率(每股市价/每股净资产) ...... 25
图23:NBF 的总资产周转率(收入/平均资产) ...... 25
图24:NBF 的ROA 和ROE ..... 25
图25:NBF 每股FFO(日元) .... 26
图26:NBF 每股资产净值(NAV per unit/share)(日元) .... 26
图27:NBF LTV(loan to value) ...... 27
图28:NBF 租赁活动产生的净运营收入(十亿日元) ....... 27
图29:Nippon Building Fund Inc.长期固定利率付息债务比率和付息债务比率(付息债务/总资产) ....... 27
图30:Nippon Building Fund Inc. 普通股本回报率(最近12 个月普通股东可分配净利润/平均总普通股东权益
*100%)和投资资本回报率(最近12 个月税后净营业利润/平均投资资本*100%) ..... 28
图31:Nippon Building Fund Inc. 主营业务收入增长率、普通股东所得利润增长率([(本年度普通股可分配净利润/上年普通股可分配净利润)-1]*100%)及每股股利增长率 ...... 28
图32:NBF 股息收益率 (每股股利*股利支付率/每股股价*100%) ...... 28
图33:INV 资产配置比例 ..... 29
图34:大东京区GDP 占比与其他地区对比 ..... 30
图35:INV 物业总租用率(total occupancy rate) ..... 30
图36:INV 总资产周转率(收入/平均资产)、总资产收益率(ROA)和净资产收益率(ROE) ..... 31
图37:Invincible Investment Corporation 运营现金流(亿日元)和FFO 增长率 ...... 31
图38:Invincible Investment Corporation ....... 32
图39:INV 主营业务收入增长率、普通股东所得利润增长率([(本年度普通股可分配净利润/上年普通股可分
配净利润)-1]*100%)及每股股利增长率 .... 32
图40:INV 普通股本回报率(最近12 个月普通股东可分配净利润/平均总普通股东权益*100%)和投资资本回
报率(最近12 个月税后净营业利润/平均投资资本*100%) .... 32
图41:Invincible Investment Corporation LTV (loan to value) ...... 32
图42:Invincible Investment Corporation 每股NAV(日元) ....... 32
图43:Invincible Investment Corporation NOI 年化收益率(%) ....... 33
图44:INV 公司2020 年酒店物业业绩情况(ADR/RevPAR:日元;GOP:百万日元) ..... 33
图45:Invincible Investment Corporation 每股分配增长情况(日元) ....... 34
表1:世界REITs 市场资本总额前五的国家(截至2020 年末) .... 6
表2:J-REITs 底层资产类型细分 .... 7
表3:基础设施基金主要投资类型细分 ....... 7
表4:不动产证券化的两种主要架构 .... 15
表5:不动产证券化工具和相关法律依据 ..... 15
表6:J-REIT、私募REIT 与私募基金的异同 ....... 18
表7:上市J-REIT 和上市不动产公司的比较 .... 19
表8:目前日本所有J-REITs 一览(截至2021 年6 月23 日共62 家) .... 37
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