基础设施公募REITs首批试点项目简析之张江光大园

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REITs行业研究

2021年5月6日，“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”项目在上交所REITs项目动态显示为已受理。“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“张江光大园REITs”）项目的发起人（原始权益人）为上海光全投资中心（有限合伙），光控安石（北京）投资管理有限公司；管理人为华安基金管理有限公司，专项计划名称为国君资管张江光大园资产支持专项计划，专项计划管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司。

图片来源：网络

张江光大园REITs拟募集14.7亿份，基础资产为张江光大园，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。

根据基础设施基金招募说明书，基础设施项目张江光大园位于中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。园区总建筑面积50,947.31平方米。

张江光大园地理位置优越，位于张江科学城集成电路产业园核心区，东临盛夏路，南临895创新基地、西临浦东新区星创科技广场，北临展想广场。其所在周边区域发展较成熟，公共服务配套完善便利。在商业业态方面，项目周边有天之骄子生活新天地、高科商业广场、张江商业广场等商业设施。

张江科学城发展至今，形成了众多优势产业和重点园区，成为多个专业领域的发展标杆。优势产业如：生物医药、5G和集成电路、化工与生物技术、金融（后端办公室）、数据中心、航空产业等；重点园区如：张江药谷、浦东软件园、张江集电港、张江文创园、张江医谷等。

项目出租情况

截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。其历史出租情况如下：2017年末平均出租率为96.29%，2018年末，平均出租率为74.13%，2019年末平均出租率为97.39%。其中，2018年因主动调整租户结构，导致出租率略有下降。

资料来源：招募说明书，制表：REITs指数

基础设施项目竞争优势

根据招募说明书，基础设施项目拟委托上海集挚咨询管理有限公司作为运营管理机构，上海集挚咨询管理有限公司系上海张江集成电路产业区开发有限公司的子公司，上海张江集成电路产业园区开发有限公司系张江高科的全资子公司，张江高科目前主要负责张江城市副中心和上海集成电路产业园两大区域的开发运营。

光大安石是上海集挚咨询管理有限公司的股东，截至2020年9月30日，光大安石平台累计管理之总资产规模超过人民币1,264亿元，在管基金规模480亿元，成功退出超过784亿元、逾118个项目，获得了超过市场平均水平的投资回报。

深耕“投融管退”资管模式闭环的光大安石

光大安石是A股上市公司光大嘉宝股份有限公司与香港上市公司中国光大控股有限公司旗下最具规模的产业投资基金管理人与排他的不动产投资管理平台，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。

经过逾10年的努力，光大安石已经打造出包括股权投资、结构化投融资、跨境资产管理及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。光大安石是中国规模实力最强的房地产基金管理公司，光大安石自主打造的旗舰商业地产品牌“大融城”亦屡获嘉誉，品牌规模及行业影响力不断提升。

随着我国城市化进程从“增量开发”迈向“存量管理”时代，房地产行业的金融属性和资产管理属性正被逐步释放。在可以预见的时期内，是否拥有通过持有物业资产持续产生稳健现金流的资管能力，已成为判断不动产基金公司综合实力强弱的关键标准。

在长期的不动产投资与资产管理实践中，光大安石培育了资深的本土投资及运营管理团队，其长于资产甄选和风险控制，并在设计、发行不动产金融产品中独具优势。

2018年年末，光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批，这是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。2019年5月、9月以及2020年9月，该储架式商业地产类REITs产品中第一期静安大融城资产支持专项计划、第二期观音桥大融城资产支持专项计划以及第三期西安大融城资产支持专项计划先后成功发行，百亿商业储架发行圆满收官。