中国产业园区REITs分析报告( 36 页)

---

目录

产业园区是最具公募REITs 基因的资产品类之一 ............. 5

产业园区资产特征与公募REITs 特性契合 ........... 5

走过风雨四十年，拥抱REITs 新纪元.......... 7

产业园区REITs 能为中国做什么........... 11

打通融资与退出通道是出发点和落脚点 ........... 11

促进园区全生命周期管理，激发市场活力 ....... 12

推动土地集约化利用和管理 ............. 14

区域经济集聚升级，助力中国制造 .......... 15

特色赛道空间广阔，可参与、值得投的市场 ........ 17

中国有多少产业园区？ ............ 17

产业园区REITs 产品初探：收益水平，项目规模，参与主体 ............. 19

产业园区REITs 国际视角：可观的增速与稳健的收益 ............ 24

海外产业园区REITs 并非主流类型，但资产体量仍不容忽视 ............. 24

经典案例：新加坡腾飞房托，为园区插上“腾飞”翅膀 .......... 25

激发产业园区REITs 市场活力的关键问题 ............. 30

部分园区存在补贴等非市场化现象 .......... 30

合理的估值定价与完善的信息披露 .......... 31

税收优惠政策和管理人关系厘清 ..... 32

附录1：国际主要市场包含园区资产的REITs 列表 ........ 34

附录2：东湖高新产业园区公募REITs 申报详情 ............ 35

图表

图表1: 中国产业园区REITs 底层资产类型和特征 ........ 5

图表2: 工业用地年均出让万宗以上 ............ 6

图表3: 全国孵化器数量与场地面积快速增长 ..... 6

图表4: 广义产业园区有多种类型，但行政层面的“产业园区”并非REITs 语境下的“园区资产”...... 6

图表5: 中国产业园区自改革开放至今经历了四个发展阶段 ........ 8

图表6: 产业园区开发模式有政府主导、企业主导、政企联合三种 ..... 9

图表7: 产业园区经营分为开发、运营和投资管理几个阶段 ........ 9

图表8: 当前国内大部分产业园区模式还停留在1.0 模式 ........... 10

图表9: 产业园区融资渠道广泛，但以债权融资或偏债权性质的融资为主.......... 11

图表10: 园区开发类PPP 项目占总项目数的比例约3.5% ........... 11

图表11: 但园区开发类PPP 项目投资额占比约7.5% .......... 11

图表12: A 股产业园区运营商杠杆率偏高 ........... 12

图表13: A 股产业园区运营商经营性现金流普遍为净流出 .......... 12

图表14: 美国工业/物流板块上市REITs 资产负债率明显低于中国企业....... 12

图表15: 德意志工业REIT 在其商业模式中特别强调对租户网络的建立和维护 ........... 13

图表16: 近年产业园区相关大宗交易增加，但还是以上海等一线城市为主 ....... 13

图表17: 中国城市建设用地20%的面积为工业用地，高于国际水平........... 14

图表18: 300 城成交工业用地容积率逐年提升 ............ 14

图表19: 300 城工业用地土地均价从2013 年起逐年增长 ............ 14

图表20: 国家级开发区土地集约利用情况改善，但仍有提升空间 ..... 15

图表21: 各城市“M0 用地要求”中对于分割销售的要求均较严格 ..... 15

图表22: 国家级经开区地区生产总值占全国比例超10% ............ 16

图表23: 国家级经开区固定资产投资额占比近10% ........... 16

图表24: 近十年上海产业园区供应量增速高 ..... 16

图表25: 软件互联网、电子信息等科技行业吸纳量占比提升 ............. 16

图表26: 装备制造、新材料等产业是各级开发区最主要的产业类型 .......... 16

图表27: 截至2018 年，中国共有各级开发区2543 个 ....... 17

图表28: 2009 年至今批准设立开发区数量最多 .......... 17

图表29: 开发区面积以600 公顷以下为主 ......... 17

图表30: 中国产业园区围绕重点城市群呈现明显的集聚 ............ 18

图表31: 中国产业园区行业分布词云图，物流、电商、文化创意、汽车、IT 软件、电子等占比较高 .... 18

图表32: 中国厂房、数据中心资本化率较仓储物流资产更高 ............. 19

图表33: 美国仓储物流、办公、公寓资产的历史资本化率 ........ 20

图表34: 美国权益型REITs 的股息收益率低于资本化率，但在全球市场上并非普遍现象 ............ 20

图表35: 2019 年美国各行业公募REITs 隐含资本化率中，工业和基础设施较低 .......... 20

图表36: 腾飞房产投资信托的产业园区租金收入逐年增长 ........ 21

图表37: 腾飞房托通过资产收购实现规模增长 .......... 21

图表38: 近年重点城市商务园和厂房大宗交易一览 ........... 22

图表39: 英国商务园区各类物业中孵化器建造成本最高 ............ 22

图表40: 中国园区资产建安成本在1000~3000 元/平之间........... 22

图表41: 典型研发楼和厂房成交预估毛收益率 .......... 22

图表42: 政府平台和政府主导园区企业或为短期最主要的发行主体 .......... 23

图表43: 典型产业园区运营企业资产情况简介 .......... 23

图表44: 美国与新加坡产业园区REITs 样本上市时间分布 .......... 24

图表45: 美国产业园区REITs 在2020 年末市值占比13% ............ 24

图表46: 美国产业园区REITs 市值增速高于行业平均 ......... 24

图表47: 新加坡产业园区REITs 在2020 年末市值占比26% ........ 25

图表48: 新加坡产业园区REITs 市值增速高于行业平均 ..... 25

图表49: 德国产业园区REITs 在2020 年末市值占比8% ..... 25

图表50: 德国产业园区REITs 市值增速高于行业平均 ......... 25

图表51: A-REIT 持有资产总值中近半数为产业园区类资产 .......... 26

图表52: 凯德集团是A-REIT 的最大股东 ............ 26

图表53: A-REIT 前十大股东以资产管理机构为主 ........ 26

图表54: A-REIT 在不同国家的产业园区租金来源差异较大 .......... 27

图表55: A-REIT 平均租金逐年增长 ............. 27

图表56: A-REIT 的租赁收益逐年增长 ......... 27

图表57: A-REIT 通过物业收购提高资产规模 ....... 28

图表58: A-REIT 已累计开发16 个项目，成本超过11 亿新元 ...... 28

图表59: A-REIT 的底层资产主要是商业园和物流园 ............. 28

图表60: A-REIT 的客户行业分布非常多元........... 28

图表61: A-REIT 股价明显跑赢行业指数，体现出防御性 ..... 29

图表62: A-REIT 股息收益率中枢5.30%....... 29

图表63: A-REIT 隐含资本化率中枢4.34% ............ 29

图表64: A-REIT 杠杆率维持低位 ........ 29

图表65: 高力国际统计上海和北京主要产业园区平均日租金在4~5 元/平 .......... 30

图表66: 但实际上各个上市公司公告的租金数据并不能达到这一水平 ...... 30

图表67: 产业园区相关规范经历了从“一园一策”向“一区一策”转变 ........... 31

图表68: 目前北京、上海成交产业园区资本化率低于5% .......... 31

图表69: 美国市场仓储物流资产一级市场资本化率在5%以上 ........... 31

图表70: 以腾飞房托为例，公司对于每一个收购资产的信息都有非常清晰的展示 ..... 32

图表71: 产业园区REITs 搭建及上市流程涉及税种 ............. 33

图表72: 产业园区REITs 交易结构概览 ...... 33

图表73: 美国、新加坡、德国包含产业园区资产的公募REITs 产品列表 ............. 34

图表74: 以产业园区为底层资产的类REITs 近五年仅发行2 单 ........... 35

图表75: 东湖高新产业园区REITs 产品要素 ....... 35

图表76: 东湖高新产业园区REITs 交易结构 ....... 36