报告要点 ............. 4
现状:城轨投资大、发展快,其中地铁为建设重点 ........... 5
对比:城轨密度较发达国家存在差距,市郊轨道(铁路)发展空间大 ...... 8
未来:供需两旺,国内城市轨道交通建设发展潜力大 ..... 10
现状:客运量稳步增长,盈利水平有待提高 ............ 15
对比:香港地铁市场化票价、多元化经营贡献丰厚利润 .......... 18
未来:轨道交通TOD 开发市场打开,潜在市场规模近万亿元 .......... 20
权益融资:由单一主体向多元化转变,但退出渠道有限 .......... 21
债务融资:债务迅速膨胀,融资渠道单一 ....... 22
规模效应渐显,成熟地铁项目契合REITs 对底层资产的要求 ............. 24
基础设施公募REITs 试点案例:深圳地铁 ......... 24
城市轨交REITs 发行恰逢其时:地方政府、城轨企业、投资者多方共赢 ........... 26
城市轨交REITs 市场规模短期展望500 亿元,中长期有望达到2000 亿元 ......... 27
图表1: 全国城市轨道交通完成投资额 ........ 6
图表2: 我国轨道交通投资占市政公用设施建设投资比重 ............ 6
图表3:全国城市轨道交通运营线路长度及同比增速 .......... 6
图表4:全国城市轨道交通在建线路长度 ............ 6
图表5: 截至2020 年底轨道交通运营线路长度(分城市) .......... 6
图表6: 截至2020 年底城市轨道交通运营线路制式结构 ..... 7
图表7: 历年地铁里程占总线路里程比例超过七成 ...... 7
图表8: 高速公路、铁路、地铁建设成本对比 ..... 7
图表9: 国务院“52 号文”与“81 号文”对比 ............ 8
图表10: 中国城市轨道交通绝对里程高(2019 年) ............ 9
图表11: 我国城轨密度较国际大都市仍有差距(2019 年) ......... 9
图表12: 东京都市圈轨道交通图 ....... 10
图表13: 北京城市轨道交通第二期建设规划(2015-2021) ....... 10
图表14: 北京与东京都市圈城轨线路长度对比(2019 年) ....... 10
图表15: 美国开通城轨的城市数量及城市化率 .......... 11
图表16: 日本开通城轨的城市数量及城市化率 .......... 11
图表17: 我国总人口城镇化率已达60% ............. 11
图表18: 各城市轨道交通占公共交通比例(2018 年) ...... 11
图表19: 城市拥堵延时指数:烟台(尚未开通城轨)vs 上海 ............. 11
图表20: 2010-2019 年日常公共交通客运量占比 ......... 12
图表21: 2019 年日常公共交通出行客运量占比 .......... 12
图表22: 2018 年8 月以来国家发改委批复城轨规划统计 ............ 12
图表23: 轨道交通成为都市圈/城市群基础设施建设重点 ........... 13
图表24: 全国城市轨道交通客运量及同比增速 .......... 15
图表25: 全国城市轨道交通整体客运强度 ......... 15
图表26: 全国城市轨道交通分城市客运量(2019 年) ...... 15
图表27: 全国城市轨道交通分城市客运强度(2019 年) ........... 16
图表28: 全国轨道交通运营线路收支比 ............. 17
图表29: 多数城市地铁集团/轨道交通集团运营情况有待改善(2019 年) ......... 17
图表30: 各城市地铁集团/轨道交通集团收入构成(2019 年) ........... 18
图表31: 地铁固定资产折旧计提政策 ........ 18
图表32: 港铁公司收入构成(2019 年) ............ 19
图表33: 港铁公司EBITDA 构成(2019 年) ...... 19
图表34:港铁公司“地铁+物业”模式示意图 ....... 19
图表35: 城轨项目主要融资模式 ....... 22
图表36: 部分城市地铁/轨道交通集团资产负债率偏高(2019 年) ............ 23
图表37: 深圳地铁经营性现金流量净额与净利润 ...... 24
图表38: 申通地铁经营性现金流量净额与净利润 ...... 24
图表39: 深圳地铁集团股权结构(截至1Q20) ........ 25
图表40: 深圳地铁集团客运量及同比增速 ......... 25
图表41: 深圳地铁集团营业收入与净利润 ......... 25
图表42: 深圳地铁集团资产总额 ....... 25
图表43: 深圳地铁集团资产负债率 ............ 25
图表44: REITs 为PPP 项目提供合理退出路径,打通投融资闭环 ......... 26
图表45: 2012-2019 年各市场REITs 和股指年化收益率........ 27
图表46: 美国权益REITs、股票及债券收益与波动率比较 ........... 27
图表47: 美国权益类REITs 分红多数年份跑赢通胀 ............. 27
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