中国仓储物流REITs发展分析报告( 36 页)-物流地产

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目录

仓储物流初探——长期市场空间广阔 ............. 5

现代仓储物流设施将是REITs 基础资产重要来源 ........ 5

仓储物流脱胎于供应链管理升级，电商发展成为新兴驱动力 ............. 6

仓储物流立体化产品体系初长成 ....... 7

国际视角下的仓储物流——晋升为实物资产投资主航道 .......... 8

不动产投资领域新贵 ......... 8

国际主流玩家：REITs 是仓储物流生态链中的重要一环 ............. 10

中国仓储物流市场——结构性供给短缺仍将继续 .......... 17

存量视角：高标库整体短缺，区域间供需失衡 ........ 17

增量视角：长期看仓储用地供给不足，电商发展支撑需求增长 ....... 19

疫情期间仓储物流设施估值保持韧性 ...... 22

未来展望：电商渗透率提升支撑仓储物流设施需求增长 .......... 23

中国仓储物流市场竞争格局——一超多强 ............. 26

仓储物流开发运营商：外资主导市场，亦可能成为中国REITs 底层资产主要供给方 ......... 26

物流及电商企业：资本化运作渐多，或具公募REITs 发行需求 ......... 28

中国仓储物流REITs 发行展望——供需两旺成就千亿市场 ..... 32

从需求侧看，中国仓储物流REITs 的发行需求旺盛 ........... 32

从供给侧看，中国仓储物流REITs 具有广阔发展空间 ....... 32

从结构上看，仓储物流REITs 有助于加快中国公募REITs 市场发展 ............ 33

附录——仓储物流头部平台总结 .......... 34

图表

图表1: 现代仓储物流设施相较于非现代仓储物流设施具有多维度的竞争优势 ............. 5

图表2: 中国仓储物流设施总库存约10 亿平方米 ........ 6

图表3: 中国现代仓储物流设施库存占比为7% ............ 6

图表4: 以易商红木为例，其租户以电商及第三方物流企业为主，收入占比高达60% .......... 7

图表5: 2019 年，易商红木收入贡献前十大租户中有五家为电商类企业 ...... 7

图表6: 按照区位和功能的不同，物流设施可分为门户仓、区域仓、城市仓和前置仓 .......... 7

图表7：中国、美国和日本线上零售额持续增长 ......... 8

图表8: 2020 年全球共设立32 支仓储物流专项私募基金，占不动产私募基金设立总数的11% ..... 8

图表9: 2020 年全球仓储物流专项私募基金融资规模占比增至17%，未来不动产私募基金对仓储物流的配置比例有望进一步提升 ........ 8

图表10: 2020 年全球不动产私募基金对仓储物流的配置比例进一步增至14% ...... 9

图表11: 2015 年以来全球不动产私募基金仓储物流相关交易规模显著提升，2020 年达185 亿美元 ..... 9

图表12：美国各类不动产历史资本化率及其对10 年期国债收益率溢价 ..... 9

图表13：疫情期间，亚太区域仓储物流设施资本化率普遍压缩，写字楼与购物中心资本化率区间则普遍提升 .. 10

图表14：疫情期间，欧洲区域仓储物流设施资本化率普遍压缩，购物中心资本化率则普遍提升 ....... 10

图表15: 3Q20 末丰树物流信托资产管理规模90 亿新元 ............. 11

图表16: 丰树物流信托净可租面积主要位于新加坡 ........... 11

图表17: 丰树物流信托35%的收入来源于单租户建筑 ....... 11

图表18: 约1/3 的收入来源于消费行业的租户........... 11

图表19: 1H FY20/21 丰树物流信托净经营收入同比+10% ............. 12

图表20: FY19/20 丰树物流信托实现5%的分红收益率 ........ 12

图表21: 8M20 末普洛斯日本不动产基金资产管理规模增至6,448 亿日元 ........... 12

图表22: 普洛斯日本不动产基金在管项目主要分布于东京都市圈 ..... 12

图表23: 普洛斯日本不动产基金在管项目的租户主要为第三方物流公司 ........... 12

图表24: 3M-8M20，普洛斯日本不动产基金净经营收入达164 亿日元 ....... 12

图表25：安博（Prologis）发展历程 .......... 13

图表26: 3Q20 末安博资产管理规模1,448 亿美元 ...... 13

图表27: 1-3Q20，安博投资收入占总收入的16% ....... 13

图表28: 安博三大业务构成战略闭环 ........ 13

图表29: 安博的估值高于美国其他REITs 龙头 ............ 13

图表30：易商红木通过其独特的商业模式实现对物业全生命周期的价值捕捉 ............ 14

图表31: 1H20 末易商红木资产管理规模达265 亿美元 ....... 14

图表32: 1H20 易商红木基金管理EBITDA 增至0.6 亿美元 ........... 14

图表33: FY20 嘉民集团资产管理规模达516 亿澳元 ........... 15

图表34: 其中近七成分布于亚洲和澳大利亚 ..... 15

图表35: FY20 嘉民集团基金管理EBIT 增至5.1 亿澳元 ....... 15

图表36: 近年来嘉民集团加权平均资本化率持续压缩 ....... 15

图表37: 2019 年以来黑石集团仓储物流领域投资事件梳理 ........ 16

图表38：2019 年以来KKR 仓储物流领域投资事件梳理 ..... 16

图表39: 2Q20 末中国内地高标库存量面积6,400 万方 ....... 17

图表40: 中国内地高标库主要分布于华东区域 .......... 17

图表41: 2Q20 末华南区域高标库空置率仅5%............ 17

图表42: 2Q20 华南区域高标库平均租金为40 元/平/月 ..... 17

图表43: 华南区域高标库存量面积、空置率和租金变化 ............ 18

图表44: 西南区域高标库存量面积、空置率和租金变化 ............ 18

图表45: 华东区域高标库存量面积、空置率和租金变化 ............ 18

图表46: 华北区域高标库存量面积、空置率和租金变化 ............ 18

图表47: 北京、深圳、东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等城市高标库出租率与净有效租金处较高水平 ..... 18

图表48: 近年来全国工矿仓储用地供应面积较以往偏低 ............ 19

图表49: 一二线城市工矿仓储用地供应面积呈下行趋势 ............ 19

图表50: 2020 年一线城市仓储用地成交面积为92 万方 ..... 19

图表51: 上海和广州仓储用地成交面积高于北京和深圳 ............ 19

图表52: 2020 年上海仓储物流设施新增供应量为47 万方 .......... 21

图表53: 2020 年上海仓储物流设施净吸纳量为16.4 万方 ........... 21

图表54: 近年来仓储物流领域政策梳理 ............. 21

图表55：中国主要城市仓储物流设施资本化率高于商铺和写字楼 ............. 22

图表56：疫情期间，中国主要城市现代仓储物流设施资本化率下行 ......... 22

图表57：疫情期间，中国主要城市核心区域商铺资本化率上行 ........ 23

图表58：疫情期间，中国主要城市甲级写字楼资本化率上行 ............ 23

图表59: 2019 年中国线上零售额高达1.8 万亿美元 ............ 24

图表60: 2019 年中国线上零售额占全球的比重过半 ........... 24

图表61: 预计全球线上零售渗透率将于2023 年达21% ..... 24

图表62: 预计中国线上零售渗透率将于2023 年达57% ..... 24

图表63: 2014 年中国线上零售额中消费电子、服装和鞋类以及家电类产品的占比超过50% ....... 24

图表64: 2019 年中国线上零售额中前三大品类分别为服装和鞋类、消费电子以及食品饮料，占比共计31%... 24

图表65: 食品饮料、家电和社交媒体是中国线上零售规模较大且增速可观的消费品类 ...... 25

图表66：2010 年中国仓储物流市场主要参与者情况一览 .......... 26

图表67: 2015 年末普洛斯市场占有率为55% ..... 26

图表68: 2Q20 末普洛斯市场占有率为30% ........ 26

图表69: 1H20 末普洛斯中国持有仓储资产4,245 万方 ........ 27

图表70: 其中，已完工仓储资产面积为2,897 万方 ............ 27

图表71: 其中，完工稳定的仓储资产出租率为84% ........... 27

图表72: 平均租金水平为36 元/平方米/月 ........ 27

图表73: 2020 年万纬物流新增项目75 万方 ....... 27

图表74: 对应权益拿地成本14 亿元 .......... 27

图表75: 万纬物流新增项目主要分布于高能级城市 ........... 28

图表76: 万纬物流新增项目主要分布于长三角区域 ........... 28

图表77：万纬物流发展历程 ..... 28

图表78: 1H20 末顺丰拥有9 个枢纽级中转场，36 个航空、铁路站点，130 个片区中转场 .......... 29

图表79: 1H20 末顺丰已有85 个中转场投入使用全自动分拣系统，占比接近50% ...... 29

图表80: 1H20 末顺丰拥有194 个仓库，面积为234 万方 ............ 29

图表81: 电商、食品和医药库分别为129、59 和6 个 ....... 29

图表82: 顺丰物流产业园总规划建筑面积达473 万方 ....... 29

图表83: 主要分布于中南和华东区域 ........ 29

图表84: 1H20 顺丰对土地、仓库和分拣中心的投资额达10.9 亿元，同比增长10% ............ 30

图表85: 1H20 顺丰对土地、仓库和分拣中心的投资额占总资本开支的比例达27%，较2019 年提升13 个百分点.... 30

图表86: 2019 年末苏宁物流仓储面积达1,210 万方 ............ 30

图表87: 3Q20 末苏宁物流投入运营基地数量达62 个 ........ 30

图表88: 苏宁物流的物流基地基本完成全国布局 ...... 31

图表89: 苏宁物流共有45 个冷链仓，主要分布于华东 ..... 31

图表90: 3Q20 末京东物流仓储面积增至2,000 万方 ........... 31

图表91: 截至3Q20 京东向基金共出售仓储物业88 亿元 ........... 31

图表92：中国仓储物流类REITs 发行明细 .......... 32

图表93: 全球主要市场公募REITs 底层资产结构时间序列 .......... 33

图表94：11M20 我国社会消费品零售总额达35 万亿元 ............. 33

图表95：11M20 我国网上零售渗透率达25% ............. 33

图表96：仓储物流头部平台总结——传统仓储物流开发运营商 ......... 34

图表97：仓储物流头部平台总结——开发商旗下仓储物流开发运营商 ...... 35

图表98：仓储物流头部平台总结——电商企业 .......... 35

图表99：仓储物流头部平台总结——第三方物流公司 ....... 35

图表100：仓储物流头部平台总结——商贸零售企业 ......... 36

图表101：仓储物流头部平台总结——金融机构 ........ 36