我国养老地产业发展思路研究

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摘要：基于养老地产的主要内涵和特征，分析当前我国养老地产发展机遇。在介绍美国、日本养老地产发展模式及经验基础上，从客户定位、产品策略、盈利模式、价值链构建等方面提出我国养老地产业发展思路。

关键词：养老地产，发展思路，产品策略，模式构建

近年来，随着传统的单一住宅开发模式面临经营困境，养老地产已经成为众多房地产企业转型发展的新方向。但是，目前我国针对养老地产的实践，还停留在探索阶段，还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。因此，探讨适合中国国情和市场需求的养老地产企业商业模式，具有重大的现实意义。

1  养老地产内涵

养老地产是基于适老化而拓展出的新兴地产业态，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生(老龄化)问题，有利于带动周边产业发展，拉动内需，进而形成新的经济增长点。养老地产的内涵主要体现在以下三个方面。

1.1  盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合

市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分，与福利保障型养老在土地供应，资金来源，养老体系上有很大区别。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队；商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长，同时还表现在运营难度大，租售方式比普通商铺更为复杂；住宅属性表现在养老地产接近于高端住宅产品，但标准更高，功能更全，需要配套大量的设施和精良设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高。

1.2  管理模式更强调战略协作、强强联合

从养老地产产业链来看，养老地产是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业，具体而言，养老地产产业链可以划分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业家具/专业设备、人员培训/劳务派遣、老年护理品和康复器械、老年食品和老年服饰、老年娱乐和老年旅游、老年求知；衍生产业，如老年理财/储蓄投资、老年融资/倒按揭、老年保险/寿险和护理保险、老年咨询/婚介、心理、法律咨询等。从各产业的重要性来看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力，包括环境、医疗、教育、服务、规模等。因此，相对于传统地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等，需要开发商通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径更强调优势互补，合作开发。

1.3  功能配置更强调养老配套服务

作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务的提供商。养老地产做为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端；在产品物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施；从产业属性来看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系；从开发主体来看，养老服务的提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费，房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。

2  我国养老地产发展机遇

2.1  宏观环境

2.1.1  居家养老将成为未来养老的社会主流

中国已快速进入老龄社会，且进入老龄化到深度老龄化的周期远短于其他国家。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%。根据全国老龄委办公室预计，到2050年，我国老年人口将达到4.4亿，即每三个人中就有一个是老年人，“421”模式家庭养老压力加大，未来传统养老模式将受到冲击，居家养老将成为社会主流。

2.1.2  中高收入群体将逐渐成为养老地产的消费主体

当前，我国经济平稳增长，社会保障体系不断完善，人均GDP达到6000美元以上，特别是城市生活水平迅速提高。未来10～20年，当前45～55岁的社会中坚力量将进入老年，他们有较高的收入及教育水平，将成为养老地产主要客户。

2.1.3  养老服务业发展的政策支撑体系初步形成

随着人口红利逐渐消减以及中国经济进入新常态，养老地产等准公共产品很大程度要依靠市场介入，政府会给民间资本提供大量的发展空间。同时，各地政府在养老地产规划布局、土地供应、税费优惠、社会保险、财政补贴、资质规范、培训教育、配套支持等方面也出台了具体扶持政策。虽然政府对于养老地产在土地出让、银行贷款、税费优惠等方面的政策尚未细化落实，但养老地产政策倾斜明显强于普通住宅，随着人口老龄化进程加快，政府对养老地产的政策扶持将成为必然。

2.2  行业现状

2.2.1  产业起步发展，尚处于幼稚期

我国的养老问题近几年为社会所关注，但养老地产还处于幼稚期，缺少标准与体系。目前国内养老机构多为政府和社会投办的养老院，与社会养老需求仍有较大差距。数据显示，目前我国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。另外，由于养老机构服务差、专业化程度不高等原因，导致多数养老院存在一定的资源空置浪费，老年产品和服务市场缺口巨大。

2.2.2  行业集中度低，市场竞争力度不大

由于养老地产市场空间巨大，诸多企业都试图转型进入。据不完全统计，200多家企业已进入或计划进入养老地产行业，养老地产的投资未来有着广阔的市场。按照经济学规律，现实市场需求取决于人口、购买力、购买意向三个要素，从人口数量来看，我国是世界老年人口最多的国家；从购买力来看，根据国家有关部门的调查和分析预测，目前我国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的约1/3，根据中国老龄科学研究中心调查，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元；从购买意向来看，DTZ戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例；在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入长者更认为市场上的老人中心提供的环境和服务不能满足他们的需求。

2.2.3  运营模式不成熟，尚处探索阶段

目前，我国对于养老地产的运营模式，还处在起步探索阶段。目前我国有代表性的养老地产有上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城、万科(北京)幸福汇、泰康养老社区四种模式(表1)。

表1  国内养老地产试点模式

	上海亲和源项目	万科幸福汇项目	东方太阳城项目	泰康养老社区
经营模式	全持有模式	持有+销售模式	纯销售模式	只租不售
盈利与收费模式	对客户收取一次性会费收入和长期性服务年费及配套设施经营收益	80%销售+20%持有，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合	以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举	保险品种与养老社区结合，延长保险产业链，养老社区预售提前
核心要素	围绕老年人需求特征设置医院，超市等，建立相关老年人社区	采用住宅出售模式平衡资金，通过配套服务进行项目运营。与养老概念相关，但更强调居住功能	保险资金开发的养老地产项目，提供一站式服务
土地性质	商业/旅游/医疗/工业用地	综合用地
主要特点	前期投入资金量大，回收周期长	后期运营服务水平是关键	养老概念住宅+超级配套设施	养老地产与保险产品结合
项目配套设施	养生餐厅、医院/药房、颐养院、老年大学、健康会所、老年护理院、公共服务大楼	超市、餐饮、医院、学校等	社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心、酒店公寓、老年大学、自助农庄	中央公园、快乐农庄、商业街、电影院、活力广场、健身会所、温泉酒店、学校、医院等

3  发达国家养老地产的特点及启示

3.1  美国养老地产

养老地产创始于美国，经过几十年发展，其养老地产已形成非常成熟的体系。

3.1.1  以综合养老社区为主的发展模式

美国养老社区开发分为居家生活型、独立生活型、辅助生活型、辅助医疗型的四大类型八种社区，能够满足多样化市场需求，社区位置大多选在近郊或郊外，主要面向能够完全自理或半自理的老年人群体。社区规模普遍比较大，在养老产品设计上，一切都以老年人为核心，养老社区不仅配套设施等硬件非常完善，软件也相当人性化。以美国太阳城为例，社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求，住户可以选择全部、部分或不须公共维护保养的住宅。在养老服务方面，太阳城中心内的成员可以享受的康乐设施包括室内和室外健身娱乐中心、会议室和一个大型剧场。同时，社区还安排了丰富的活动让人们能够建立密切的联系和交流。

3.1.2  以需求驱动供给的开发模式

美国老人独立能力更强，一般不与子女同住。针对美国老年人特点，一些开发商在气候温暖的南方、西海岸相继开发出一些大型的老年社区。老年社区不包办一切，允许老人自由且独立的生活，并提供必要的协助。产品策略上一是养老产品线非常丰富，产品业态包括独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区(综合老年人住宅小区)等五种住房模式。二是方式灵活，老人们可以在社区里购房定居也可以租房居住，房屋有高中低档的区别，能满足不同年龄、财力层次的老人的需求。

3.1.3  分工明晰的养老地产开发产业链

从产业链构建来看，美国养老地产已由投资商、开发商、运营商形成了一个完整的融资、建设、运营的市场化体系，各环节的专业分工实现了高效低风险运作(表2)。

表2  美国养老地产行业的运作体系与相关参与主体

主体	基本职能	类型	盈利方式
建筑商开发商	根据运营商或投资商的要求为其定制养老社区；按照事先约定价格向运营商或投资商出售物业	专业度较高的养老地产建筑商；普通传统建筑商	通过建筑建设和快速销售获取销售收入和建设成本间的差价
投资商	以担保等形式为建筑商提供融资便利；购买和持有物业；确定物业经营模式	REITS更关注租金收益稳定性，强调资产长期持有；私募基金主要面向机构投资人，更关注资产升值收益；非盈利性组织主要用捐赠和政府补贴提供社区低收入人群养老	净租赁模式下，从运营方式获取稳定租金；委托经营下，获得大部分营业收入
运营商	维护和使用物业；提供养老服务	轻资产类：相对较少持有物业；重资产类：在运营物业过程中，较多的持有不动产	净租赁模式下，获得大部分营业收入；委托经营下，向持有人收取经营管理费用

3.2  日本养老地产

日本是世界上人口平均寿命最长的国家，也是老龄化程度比较严重的国家，老龄化压力促进养老地产的发展。概括起来，其发展特色有以下几点：

3.2.1  以两代居为主的发展模式，注重产品的精细化

当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，为了兼顾东方文化特点和适应家庭核心化倾向，日本采取老少两代在生活上适度分离，老年人与家人同居的两代居的物业形态。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。日本最近在不断发展大型社区，这些大型社区并不是让老人集中居住，而是能够让各年龄层的人在一起居住，这有利于两代人之间的互相照料和扶持。在产品策略上，日本养老产品最大特点是养老设施与养老服务的精细化和完备化，充分考虑到老年人身心变化和习惯，从方便和经济角度出发，整体规划占地较小，按低密度、低容积率进行平面展开；功能区布局合理，缩小服务半径；建筑形式基本采用围合庭院组团式，体现邻里亲情；交通组织方面考虑到老年人行动缓慢，采取人车分流，设置景观步道等。

3.2.2  双轮驱动的开发模式，注重发挥民间资本的作用

日本养老地产根据参与主体不同主要有政企合作和企业独立开发两类模式。政企合作以介护保险制度为基础，带有明显的社会福利性质，政府的责任是向公民收取介护保险金、给予开发建设费，提供税收优惠以及每月负担4000～30000元(人民币)介护费，养老服务机构的责任是运营养老设施并提供多种专业养老服务，收入来源主要是收取养老服务费。企业独立开发一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得养老社区内每一个细节均能够表现出众。

3.2.3  基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主

日本老年住宅模式基本不以出售产权为目的，这不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。日本由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度。老人入住老年公寓后，会由介护保险支付大部分服务费，老人自付的比例非常低，这样就大大降低了投资者或运营者的资金风险。同时，在财政金融支持和税收支持方面，日本创造了独特的住宅金融公库模式，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。

3.3  国外养老地产经验借鉴

3.3.1  重视政府的保障和引导作用

在国外，养老地产项目大多采取长期经营来获取收益，资金回收期长。为了解决开发商资金问题，除了构建发达的金融体系外，政府普遍重视支持养老地产的发展。日本早在20世纪50年代末便开始通过立法解决养老问题。此后相继颁布了《国民年金法》、《老人福利法》、《老人保健法》。这三项法律恰似三根支柱，支撑起日本的老年人福利保障体系。在美国，入住养老社区的入门费可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费、基础护理服务费和一般医疗服务费，则由联邦医疗保险和长期护理保险覆盖。

3.3.2  发展模式兼顾各方利益，构筑多点盈利的收入模式

通过对西方养老地产商业模式分析，可以发现养老地产核心利益主体主要包括三方，政府、商业机构和老年人。政府通过资金、土地、财税和资质管理对商业机构进行管控，同时，通过养老政策支持老年人群购买养老服务实现收益：一是品牌收益，形成产业，规模复制；二是民生收益，解决社会养老；三是提高GDP，带动就业。对商业机构而言，由于养老地产兼具福利性和市场化双重特点，经营模式又以出租为主，因此养老地产盈利点设计要比较丰富。在国外，赢利性高端养老地产大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，又可以兼顾日后养老服务持续提供的费用支出。

3.3.3  以适老化为核心，构建配套的养老产品服务体系

国外开发商在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，并提供各种专门为老人服务的配套设施。在强调产品设计适老化的同时，物业形态注重适合本国特点，如美国老年住宅分为5条产品线11个子类，在功能组合上，养老地产项目一般以医护健康为中心，包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合。在养老产品服务体系构建方面，国外养老地产项目普遍都有比较完善的配套服务体系。

4  我国养老地产企业发展思路设计

4.1  锁定客户群体，提炼价值诉求

养老服务面向的客户类型多种多样，每类客户群对于养老服务都有各自不同的诉求。从养老产业本身看，目标顾客依据需求层次与生活自理能力可分为四类，低端自理型、低端介护型、高端自理型和高端介护型。同时，由于养老地产是主题地产，如养老可以与养生复合，也可以与教育、旅游、休闲、度假等嫁接，还可以跟新兴农业、城市商业混搭。因此，养老地产开发商必须在深刻了解消费者需求和市场动向的基础上，敏锐地感知市场机会，锁定客户群体，提炼客户价值敏感点，据此及时对目标客户定位进行强化或调整，并在此基础上凝炼价值诉求，提炼有力而聚焦的价值主张。

4.2  软硬兼顾的产品/服务组合

与商住地产相比，养老地产突出特点在于“适老化”，因此，其产品组合不仅要考虑住宅适老化设计等居住建筑，还需设立老年医院、老年康复中心、老年大学、老年活动中心、日间服务站等医疗保健、教育、文娱等方面的公建设施。在此基础上，结合老人特点、养老方式的意愿与需求进行产品细分。本文认为，针对国内养老地产问题，全龄社区应是一个可行的产品设计思路。全龄社区配置普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓、出租老年公寓以及介护机构，前三类是销售型物业，后两类是持有型物业。在服务模式打造方面，考虑到养老地产涉及的范围十分广泛，包括环境、保健、养生、医疗、临终关怀等多个环节，开发商独家运营难度比较大，在此情况下，提升服务核心就是将各个资源整合到一个平台上，利用这个平台上提供更好的服务。从服务价值体系构建来看，要构建细致入微的权益服务价值体系，使所有入住老人享受基本的权益服务保障，更要注重精神层面的诉求。

4.3  提炼长短兼顾的盈利模式

养老地产是住宅与服务型商业的复合，复合不仅仅是指业态功能配比，也包括商业、公寓、酒店等物业形态配比。因此，除产品销售和租赁外，配套设施、服务等等都是收益的重要来源。目前，国内养老地产项目一般都是通过住宅销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分。未来“地产开发+养老服务”的轻重资产结合模式是行业发展趋势，通过地产开发平摊未来养老服务的一些投资成本、运营成本，使养老服务更好地发展，并且留出一定的盈利空间更利于养老地产的推进。其次，通过跨界整合，利用金融模式做出盈利点也是未来可以探索的方向。养老地产本质上也是一种投资型养老或者说是金融产品模式，企业可以从养老产业角度出发，对接资本，实现地产、养老服务与金融的融合发展。

4.4  以平台搭建者姿态进行价值链整合

从价值附加值来看，商业模式应该是价值链上某几个“核心环节”的结构型组合。养老地产是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，在养老产业链条首当其冲。目前，中国养老地产开发全链条一般都是由房地产商独立整合资源完成，事实上，在整条价值链上建立战略优势，是很难实现的。只要在价值链中任何流程段中的任何一个环节或者3—4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业所构建的战略优势就是成功的。未来，企业应根据自身能力和资源情况，选择在养老产业价值链上承担的角色，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略举措，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化，对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。

合理商业模式构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力，同时，商业模式设计还与融资模式有关，资金来源、成本、期限等不同，对商业模式要求也不一样。目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。此外，开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的发展，也应该考虑公共利益解决民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢的局面和可持续的商业模式。

参考文献：

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作者：  刘旦  来源： 《建筑经济》2015年第09期