2020大中华区房地产市场展望报告( 67 页)

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摘要

2020年大中华区房地产市场十大趋势适应变革

1. 商业信心正在改善，但挑战犹存

• 1月中旬中美第一阶段贸易协定的签署已提振大中华区的企业信心。

• 新型冠状病毒的爆发短期内将对中国经济形成较大的冲击，但我们预计其影响将是短暂的，经济增速有望在二季度后段开始回升。

• 预计香港特别行政区经济将在今年下半年企稳；同时制造业回迁将继续支撑2020年台湾经济的增长。

2. 金融业开放利好写字楼需求

• 2020年大中华区金融企业的写字楼需求将稳健增长。

• 中国政府将在2020年落地一系列金融开放的措施，包括取消外资持股限制以及加快许可审批等。

• 尽管商业环境尚在逐步恢复，香港仍是区域内重要的金融中心。

3. 5G商用全面启动将促进“ABC”科技产业发展

• 2020年5G全面商用将推动人工智能（AI）、区块链（Blockchain）和云计算（Cloud Computing）这三大科技产业（简称“ABC”）的加速发展。金融科技的应用在香港等金融中心日益重要。

• 未来5年，5G预计将在中国创造350万个工作岗位。

• 科技行业的不断发展将促进区域内科技园区和数据中心的需求。

4. 低利率环境将持续

• 中国央行预计将在一季度进一步降准降息以缓冲肺炎疫情导致的经济下行风险。风险利差将由此扩大，从而为商业地产投资活动提供支撑。

• 近期的经济预测显示2020年美联储或将维持现有利率水平，预计香港和台湾利率将跟随这一走势。

5. 写字楼市场向租户倾斜

• 虽然肺炎疫情将致使部分项目工期延误，但2020中国内地主要城市写字楼新增供应依然充沛。租户在租赁谈判中将占据优势，并享有更广泛的租赁选择。

• 2020年香港核心商务区的可租面积将有所增加，从而为有升级需求的租户提供机会。台北市场新增供应有限，业主将租赁谈判中将保持强势。

6. 租户将迎来更多升级搬迁选择

• 世邦魏理仕预计中国内地主要城市此轮写字楼供应高峰将延续至2021年，今年以内租金仍有下行压力，但预计租金降幅同比收窄。建议租户利用此时间窗口进行升级搬迁。

• 2020年香港市场写字楼供应较为有限，但租户仍有机会觅得更具质价比的租赁选择。

• 未来两年内租户在台北市场进行搬迁的选项较少，但长期来看，搬迁至新兴区位的新楼将成为趋势。

7. 房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量

• 世邦魏理仕预计租户将提升其企业房地产的灵活性以应对多变的商业环境。

• 企业可以实行灵活办公场所策略（Activity-based Working），以及通过智能办公解决方案将共享办公纳入企业房地产选项。

• 共享办公行业目前处于高速发展后的整合期，运营商将着力于提升其针对大中型企业客户的服务品质。

8. 消费本地化

• 中国内地的消费本地化方兴未艾。人民币贬值、跨境电商的发展以及因肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费，该趋势在2020年继续推进。

• 中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起，其主导地位将进一步提升。

• 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。

9. 智慧物流进一步发展

• 电商包裹数量和物流成本的持续上升令配送系统效率的重要性与日俱增，并推动仓库业主不断提升服务品质。

• 世邦魏理仕预计市场将涌现更多专业化的智慧仓库，并推动仓储自动化的发展。为满足租户对物业硬件和科技配置的要求，仓库定制将是必然趋势。

• 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。

10. 结构性投资主题更加凸显

• 尽管低利率环境将持续令投资者受益，但借助租金上行的周期性投资的操作空间仍较为有限。世邦魏理仕预计，结构性投资主题将在2020年变得更加突出，并体现出“3D”的特征：

❑ 差异化的物业类型 （Different sectors）- 物流地产的投资需求将持续增长。同时,包括数据中心、科技园区、医疗办公室和房地产债在内的利基板块将愈受青睐。

❑ 防御性 （Defensive）- 宏观经济的不确定性将促使投资者更加关注一线城市和未来现金流稳定的资产。

❑ 细分市场（District specific） - 不同细分市场的基本面可能存在显著差异。世邦魏理仕建议投资者关注成熟的核心商业区、科技园区和交通枢纽上盖及周边的项目投资机会。