租赁REITs 产业分析( 42 页)

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目 录

1、 我国基础设施公募REITs 正式起航 ........... 7

2、 REITs 试点范围扩大至保障性租赁住房 ..... 9

2.1、 2021 年以来我国保障性租赁住房建设力度加大 ........... 10

2.2、 我国已发行多只租赁住房类REITs 产品 ....... 12

3、 海外市场典型公寓REITs 产品介绍 .......... 14

3.1、 雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust） .......... 14

3.2、 公寓物业权益信托（Equity Residential）...... 18

3.3、 AvalonBay 社区股份有限公司（AvalonBay Communities） .......... 22

3.4、 邀请家园公司（Invitation Homes） ...... 26

3.5、 Advance Residence 投资公司（Advance Residence Investment Corporation） ......... 29

4、 我国主要房企系长租公寓标的 .......... 33

4.1、 我国租赁市场仍有较大发展空间 .......... 33

4.2、 万科A(000002.SZ)_泊寓....... 35

4.3、 龙湖集团（0960.HK）_冠寓......... 38

4.4、 旭辉控股集团（0884.HK）_瓴寓 ......... 40

5、 投资建议 ......... 42

6、 风险分析 ......... 42

图目录

图1：我国房地产信托基金发展历程 .......... 7

图2：我国城镇住房制度主要变迁历程 ..... 11

图3：我国保障性安居工程支出（亿元）各项构成 .......... 12

图4：2019 年全国公共财政支出之住房保障支出各项比重 ....... 12

图5：普适性重资产运营模式下，房企系长租公寓类REITs 交易结构 ..... 13

图6：ART 基金结构 ......... 15

图7：ART 资产总额及房产数量 ....... 15

图8：ART 市值（年末） .......... 15

图9：ART 营收及同比增速 ...... 16

图10：ART 毛利及可分配收入 ......... 16

图11：ART 资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率 ......... 17

图12：ART RevPau （新币）及同比增速 ..... 17

图13：ART 市盈率及市净率 ............ 17

图14：ART 资产周转率 ............ 17

图15：ART 股价、股息及股息率 ..... 18

图16：ART 平均融资成本及杠杆比例 ...... 18

图17：ART 利息保障倍数及平均借贷年限....... 18

图18：EQR 基金结构 ....... 19

图19：EQR 资产总额及房产数量 ..... 19

图20：EQR 市值 ...... 19

图21：EQR 营收及同比增速 ............ 20

图22：EQR NOI （亿美元） ........ 20

图23：EQR 股价、股息及股息率 ..... 21

图24：EQR 总资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率 ..... 21

图25：EQR FFO 及每股FFO ......... 21

图26：EQR 市盈率及市净率 ............ 22

图27：EQR 资产周转率 ........... 22

图28：EQR 总资产负债比 ........ 22

图29：EQR 负债与EBITDA 比 ........ 22

图30：AVB 房地产资产规模及房产数量 .......... 23

图31：AVB 公寓单位数量（个） ..... 23

图32：AVB 营收及同比增速 ............ 24

图33：AVB NOI（亿美元） .......... 24

图34：AVB 股价、股息及股息率 ............ 24

图35：AVB 总资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率...... 25

图36：AVB FFO 及每股FFO ............ 25

图37：AVB 市盈率及市净率 ............ 25

图38：AVB 资产周转率 ............ 25

图39：AVB 负债比率 ....... 25

图40：AVB 平均借贷年限 ........ 25

图41：INVH 资产规模及公寓单位数量 ............ 27

图42：INVH 平均月租金及出租率 ........... 27

图43：INVH 营收 ..... 27

图44：INVH NOI（亿美元） ........ 27

图45：INVH 股价、股息及股息率 ........... 27

图46：INVH 总资产回报率、普通股本回报率及投资资本回报率 ............ 28

图47：INVH FFO 及每股FFO .......... 28

图48：INVH 市盈率及市净率 .......... 28

图49：INVH 资产周转率 .......... 28

图50：INVH 净负债/年化调整后EBITDA ....... 28

图51：ADR 基金结构 ....... 29

图52：ADR 资产总额及房产数量 ............ 29

图53：ADR 公寓单位数量及可租赁面积 .......... 29

图54：ADR 物业距车站步行距离 ............ 30

图55：ADR 公寓类别 ....... 30

图56：ADR 平均出租率 ........... 30

图57：ADR 每股净资产价值NAV（日元） ..... 30

图58：ADR 营收 ...... 31

图59：ADR NOI（百万日元） ...... 31

图60：ADR EPU 及FFO........ 31

图61：ADR NOI yield 及ROE ....... 31

图62：ADR 股价、股息及股息率 ............ 31

图63：ADR 回报率水平 ........... 32

图64：ADR 普通股东所得净利率增长率 .......... 32

图65：ADR 市盈率及市净率 ............ 32

图66：ADR 资产周转率 ........... 32

图67：ADR 平均融资成本及平均借贷年限 ...... 33

图68：ADR 贷款价值比（LTV） ..... 33

图69：万科租赁板块发展历程 ......... 35

图70：泊寓核心八城各租金段（元/月）产品分布情况 ............ 36

图71：泊寓核心八城开业规模市占率....... 36

图72：2020 年万科运营管理长租公寓间数城市分布简略图 ..... 36

图73：龙湖租赁板块发展历程 ......... 38

图74：冠寓累计开业间数及出租率 .......... 38

图75：冠寓营业收入及同比 ..... 38

图76：龙湖冠寓城市能级分布 ......... 39

图77：龙湖冠寓区域分布 ......... 39

图78：截至2021H1，龙湖运营管理长租公寓城市分布项目个数简略图 .......... 40

图79：旭辉租赁板块发展历程 ......... 40

图80：截至2021H1，旭辉运营管理长租公寓城市分布项目个数简略图 .......... 41

表目录

表1：各国/地区发行REITs 背景（不完全统计） ....... 8

表2：首批9 支公募REITs 基金涨跌幅表现 ....... 8

表3：首批9 支公募REITs 基金交易量及波动情况 ............ 9

表4：958 号文较586 号文扩充与完善内容对比 ......... 9

表5：国办《关于加快发展保障性租赁住房的意见》政策总结 ........ 11

表6：我国租赁物业主要三种资产证券化模式 .......... 12

表7：我国租赁物业主要证券化产品（部分） .......... 13

表8：ART 资产基本信息 .......... 15

表9：ART 投资资产区域划分 ........... 16

表10：EQR 房产类型 ....... 19

表11：EQR 资产分布 ....... 20

表12：AVB 资产规模及分布 ............ 23

表13：INVH 资产规模及分布表 ....... 26

表 14：ADR 资产规模及分布表 ....... 30

表15：热点城市“十四五”规划纲要中提及加大租赁住房供给的相关政策 ...... 34

表16：2021 年22 城首批集中出让涉租赁地块成交情况 .......... 34

表17：万科住房租赁专项公司债 ...... 37

表18：万科2021 年住房租赁专项公司债资金拟投入使用项目具体情况 .......... 37

表19：龙湖冠寓三种集中运营模式 .......... 39

表20：龙湖冠寓产品线 ............ 39

表21：龙湖住房租赁专项公司债 ...... 39

表22：旭辉瓴寓产品线 ............ 41