仓储高标仓行业分析报告( 37页)

仓储高标仓行业分析报告( 37页)


目录

1.高标仓概况:现代化仓储设施,国内起步期晚于欧美 ..... 1

1.1 高标准的仓储基础设施,使用过程中具有明显的降本增效作用.... 1

1.2 中国的高标仓起步晚,与欧美国家存在较大差距 ....... 2

2.市场供需:需求存在长期释放空间,供给小高峰打破短期均衡...... 4

2.1 需求端:电商、物流等行业持续扩张,租赁需求保持平稳增长.... 4

2.2 供给端:核心区域紧俏,中西部过剩,自建项目投放节奏左右总体增量 .... 7

2.3 综合测算:平均出租率前高后低,预计2025 年约82% ..... 10

3.区域格局:分化持续加剧,选址是仓储项目成败关键 .... 12

3.1 长三角:产业基础扎实,上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构 ..... 12

3.2 大湾区:广州、深圳双核牵引,交通一体化催化市场发展 ...... 15

3.3 环渤海:环京区热度高,济青市场均衡,东北低迷 .... 17

3.4 中西部:超前投资现象严重,消化周期预计超过3 年 ....... 19

4.市场竞争:拿地是最核心竞争力,资本运作与项目运营可锦上添花 ..... 21

4.1 拿地能力:专业开发商和电商系具有优势,金融系需借道中间商 ..... 22

4.2 资本运作:轻重结合助力开发商规模扩大,市场热度上升创造短期流动性红利 ..... 25

4.3 项目运营:租金收入与成本决定回报率,龙头企业具有先发优势 ..... 28

5.业务建议和风险分析 .... 30

5.1 业务建议 .... 30

5.2 风险分析 .... 31

图目录

图1:高标仓的产品特征 .... 1

图2:高标仓的长期使用成本低于传统仓 ..... 2

图3:高标仓能提升货物周转率 ..... 2

图4:相比美国和英国,中国的物流成本偏高(2019 年) ...... 3

图5:中国和美国高标仓存量面积(2020 年) ...... 3

图6:中国和美国自动化仓库数量(2019 年) ...... 3

图7:2010-2020 年中国经营性高标仓存量(万平米) ..... 4

图8:普洛斯下游租户占比(以公募REITs 项目为样本,2020 年) ...... 5

图9:中国网络购物占社零总额比重 ....... 6

图10:中国物流行业市场结构 ....... 7

图11:2017-2020 年中国仓储用地供应情况(万平米) ....... 8

图12:电商与物流企业拿地支出金额 ..... 9

图13:物流龙头企业存在加快仓储建设的规划 ..... 9

图14:高标仓市场供需结构测算 ....... 11

图15:长三角电商销售及快递业务量占比约40% ...... 13

图16:长三角高端制造业整体呈现扩张态势 ....... 13

图17:长三角主要城市高标仓存量(万平米) ...... 14

图18:长三角主要城市出租率及租金表现(2020 年底) ..... 14

图19:深中通道、虎门二桥、赣深高铁、广深高铁有望在2024 年之前陆续建成开通 ..... 16

图20:大湾区主要城市高标仓存量(万平米) ...... 17

图21:大湾区主要城市出租率及租金表现(2020 年底) ..... 17

图22:环渤海地区高端制造业正在快速发展 ....... 18

图23:环渤海的交通呈现以北京为中心的辐射状 ..... 18

图24:环渤海主要城市高标仓存量(万平米) ...... 19

图25:环渤海主要城市出租率及租金表现(2020 年底) ..... 19

图26:中西部重要节点城市成为仓储投资热点 ...... 20

图27:中西部主要城市高标仓存量(万平米) ...... 20

图28:中西部城市租金及出租率(2020 年底) ..... 20

图29:高标仓行业的各类开发主体 ....... 21

图30:一手拿地的开发流程 ..... 23

图31:高标仓行业格局(2015 年底) .... 24

图32:高标仓行业格局(2020 年底) .... 24

图33:电商系企业大幅拿地,2017—2018 年京东占比高,2019—2020 年快递企业占比高 ....... 24

图34:轻重结合的资产运作模式 ....... 26

图35:全球高标仓Cap Rate 水平 ..... 27

图36:各类型物业获投资者青睐的程度 ..... 28

图37:投向中国高标仓资产的私募基金募资总额 ..... 28

图38:某二线城市双层常温库的投资回报率 ....... 29

图39:现代仓储开发商综合要素评估表 ..... 31

图40:电商物流企业土地储备超过50 万方的城市名单(不完全统计) ....... 31

图41:高标仓出租率对于市场需求增速和总存量增速的敏感性分析 ...... 32

图42:京东物流云仓的数量与面积 ....... 33


[报告关键词]:   高标仓    仓储  
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