1.1 高标准的仓储基础设施,使用过程中具有明显的降本增效作用.... 1
1.2 中国的高标仓起步晚,与欧美国家存在较大差距 ....... 2
2.1 需求端:电商、物流等行业持续扩张,租赁需求保持平稳增长.... 4
2.2 供给端:核心区域紧俏,中西部过剩,自建项目投放节奏左右总体增量 .... 7
2.3 综合测算:平均出租率前高后低,预计2025 年约82% ..... 10
3.1 长三角:产业基础扎实,上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构 ..... 12
3.2 大湾区:广州、深圳双核牵引,交通一体化催化市场发展 ...... 15
3.3 环渤海:环京区热度高,济青市场均衡,东北低迷 .... 17
3.4 中西部:超前投资现象严重,消化周期预计超过3 年 ....... 19
4.1 拿地能力:专业开发商和电商系具有优势,金融系需借道中间商 ..... 22
4.2 资本运作:轻重结合助力开发商规模扩大,市场热度上升创造短期流动性红利 ..... 25
4.3 项目运营:租金收入与成本决定回报率,龙头企业具有先发优势 ..... 28
5.1 业务建议 .... 30
5.2 风险分析 .... 31
图1:高标仓的产品特征 .... 1
图2:高标仓的长期使用成本低于传统仓 ..... 2
图3:高标仓能提升货物周转率 ..... 2
图4:相比美国和英国,中国的物流成本偏高(2019 年) ...... 3
图5:中国和美国高标仓存量面积(2020 年) ...... 3
图6:中国和美国自动化仓库数量(2019 年) ...... 3
图7:2010-2020 年中国经营性高标仓存量(万平米) ..... 4
图8:普洛斯下游租户占比(以公募REITs 项目为样本,2020 年) ...... 5
图9:中国网络购物占社零总额比重 ....... 6
图10:中国物流行业市场结构 ....... 7
图11:2017-2020 年中国仓储用地供应情况(万平米) ....... 8
图12:电商与物流企业拿地支出金额 ..... 9
图13:物流龙头企业存在加快仓储建设的规划 ..... 9
图14:高标仓市场供需结构测算 ....... 11
图15:长三角电商销售及快递业务量占比约40% ...... 13
图16:长三角高端制造业整体呈现扩张态势 ....... 13
图17:长三角主要城市高标仓存量(万平米) ...... 14
图18:长三角主要城市出租率及租金表现(2020 年底) ..... 14
图19:深中通道、虎门二桥、赣深高铁、广深高铁有望在2024 年之前陆续建成开通 ..... 16
图20:大湾区主要城市高标仓存量(万平米) ...... 17
图21:大湾区主要城市出租率及租金表现(2020 年底) ..... 17
图22:环渤海地区高端制造业正在快速发展 ....... 18
图23:环渤海的交通呈现以北京为中心的辐射状 ..... 18
图24:环渤海主要城市高标仓存量(万平米) ...... 19
图25:环渤海主要城市出租率及租金表现(2020 年底) ..... 19
图26:中西部重要节点城市成为仓储投资热点 ...... 20
图27:中西部主要城市高标仓存量(万平米) ...... 20
图28:中西部城市租金及出租率(2020 年底) ..... 20
图29:高标仓行业的各类开发主体 ....... 21
图30:一手拿地的开发流程 ..... 23
图31:高标仓行业格局(2015 年底) .... 24
图32:高标仓行业格局(2020 年底) .... 24
图33:电商系企业大幅拿地,2017—2018 年京东占比高,2019—2020 年快递企业占比高 ....... 24
图34:轻重结合的资产运作模式 ....... 26
图35:全球高标仓Cap Rate 水平 ..... 27
图36:各类型物业获投资者青睐的程度 ..... 28
图37:投向中国高标仓资产的私募基金募资总额 ..... 28
图38:某二线城市双层常温库的投资回报率 ....... 29
图39:现代仓储开发商综合要素评估表 ..... 31
图40:电商物流企业土地储备超过50 万方的城市名单(不完全统计) ....... 31
图41:高标仓出租率对于市场需求增速和总存量增速的敏感性分析 ...... 32
图42:京东物流云仓的数量与面积 ....... 33
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