日本房地产泡沫破裂启示( 28页)

    2023-08-22

日本房地产泡沫破裂启示( 28页)


目录

1. 市场表现:日本房地产从繁荣到泡沫破裂,市场陷入“失去的三十年” ...... 4

1.1. 1985-1990 年,地价飞涨、泡沫累积:货币宽松背景下面临资产荒,加之土地税收政策放松、金融管制宽松,大量资金流向土地市场..... 4

1.2. 1990 年代后,泡沫破裂,股市、楼市先后崩溃:政策收紧是直接原因,地产长周期拐点出现是根本原因..... 8

1.3. 影响:长期资产负债表衰退,市场陷入“失去的三十年” ....... 11

2. 应对:救市政策出台滞后,效果不佳.... 13

2.1. 金融监管制度:大藏省话语权过高,央行缺乏独立性、政策出台不及时....... 13

2.2. 货币财政政策:货币、财政政策大开大合,且政策配合度不高....... 14

2.3. 税收制度:税收制度变动不合时宜,加速泡沫积累和破裂....... 15

2.4. 土地制度:土地稀缺、金融属性较强,应对泡沫策略失当....... 16

3. 启示:避免重蹈覆辙,中国房地产何去何从? .... 17

3.1. 当前我国楼市与日本1990 年代对比:有相似处也有不同点..... 17

3.1.1. 相似点:人口结构相似、房地产进入“总量平衡、区域分化”阶段..... 18

3.1.2. 不同点:我国经济发展外部环境复杂,发展水平有望保持中高速增长、城镇化仍有空间,房地产作为我国支柱行业,对宏观经济更为重要.... 20

3.2. 市场信心不足,需将扩张性宏观调控政策与改革相结合....... 21

3.3. 稳楼市有助于稳经济、稳就业,加快构建房地产新模式....... 24

4. 结论:吸取日本处理泡沫犹豫不决的教训,加大政策力度助力市场回归良性发展.... 28

5. 风险提示.... 28

图表目录

图1: 1980 年年代开始,日本股市、房地产价格快速上涨后开始下跌...... 4

图2: 80 年代后期,国际热钱涌入日本...... 5

图3: 80 年代后期,日本贴现率下调...... 5

图4: 1980-2022 日本政府债务占国内生产总值比重 .... 6

图5: 1965-2022 日本国债发行额 .... 6

图6: 1980-1990 不动产、建筑、保险业贷款占比提升 .... 6

图7: 1980-1995 七大“住专”公司贷款余额结构变化 ..... 6

图8: 1980 年代后期日本六大主要城市地价飞涨...... 7

图9: 1980 年代后期商业用地价格增速最快...... 8

图10: 1985-1995 日本贴现率与东京住宅不动产价格指数 ...... 9

图11: 1975 年后人口增速放缓,老龄化加剧 ...... 10

图12: 适龄置业人口见顶回落....... 10

图13: 1990 年后日经225 指数、地价指数暴跌...... 11

图14: 1960 年后日本人均可支配收入和人均GDP..... 11

图15: 1964 年之后居民和非金融部门杠杆率...... 11

图16: 1980 年之后日本私人非金融部门债务和物价水平...... 12

图17: 1980 年后日本正式职工变动情况...... 13

图18: “广场协议”签订后日本央行的货币政策操作 ....... 14

图19: 80 年代后期-90 年代房地产泡沫破灭前后的税收调控政策 ....... 16

图20: 日本建筑用地稀缺....... 17

图21: 1990-2005 日本土地交易量呈攀升趋势,单价下跌 .... 17

图22: 我国20-49 岁人口占比与日本80 年代相近 ..... 19

图23: 我国人口抚养比与1990 年的日本相近..... 19

图24: 近年来我国居民杠杆率迅速攀升至较高水平....... 19

图25: 中国目前地价走势类似日本90 年代..... 20

图26: 我国一线城市房价收入比明显高于日本....... 20

图27: 中国人均GDP 水平类似日本1982-1985 年 ..... 21

图28: 目前我国城镇化水平仅相当于日本1960 年..... 21

图29: 我国提前还款率和房贷利率走势....... 22

图30: 商品房销售额同比走势....... 25

图31: 近期居民加杠杆意愿有所回升,但仍较低....... 25

表1: 1970-1990 年代日本主要土地政策 .... 7

表2: 1990 年代日本货币金融政策调整...... 9

表3: 1990 年代日本主要土地政策.... 10

表4: 1990 年代日本主要财政政策.... 15

表5: 我国与日本的各项指标比较..... 18

表6: 2022 年以来我国重大货币政策.... 22

表7: 2022 年以来我国重大财政政策.... 24

表8: 2023 年6 月份中央层面的地产支持政策.... 26


[报告关键词]:   日本房地产泡沫    房地产泡沫  
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