2.1.1 香港回归后,土地所有权归属国有 ............. 12
2.1.2 使用权对外批租,供给数量不足 ....... 12
2.1.3 政府有权征收土地,但难度较大 ....... 16
2.2.1 差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5% ............ 18
2.2.2 土地年租:土地契约业主缴纳,税率3% ............ 19
2.2.3 物业税:出租物业者缴纳,税率15% ........ 20
2.2.4 从价印花税:居民买二套房、非香港居民购房征收15%....... 20
2.2.5 买家印花税:非香港永久居民或公司购房多征收15% .......... 21
2.2.6 额外印花税:购房三年内转售再征收10%-20% ............ 21
2.2.7 租约印花税:签订租约时缴纳,税率0.25%-1% ........... 22
2.3.1 货币政策:盯紧美元,2009 年以来利率低 .......... 22
2.3.2 住房金融体系:按揭业务灵活多样,浮动利率主导 ..... 23
2.4 公营房屋制度:低价租售,但条件偏差且供应不足...... 27
2.4.1 公营房屋:数量众多,房委会主导供应 ..... 27
2.4.2 公营租住房屋:租金低廉,但条件偏差,轮候时间长 ........... 29
2.4.3 资助出售房屋:折价出售,但价格偏高,房源供应少 ........... 32
3.1.1 时代背景:英国侵占香港,人口快速增长 ........... 34
3.1.2 制度演变:建立土地批租、税收与法律体系 ....... 34
3.1.3 政策效果:房屋稀缺,华人居住环境恶劣 ........... 35
3.2.1 时代背景:战后房荒与人口骤增 ....... 35
3.2.2 制度演变:租金管制,鼓励私人机构维修建房 ............. 36
3.2.3 政策效果:住房依旧严重短缺........... 37
3.3.1 时代背景:寮屋区过度蔓延,私营部门住房保障不足 ........... 37
3.3.2 制度演变:兴建大量公屋,扩大住房保障范围 ............. 39
3.3.3 政策效果:告别房荒,公屋居住人口大幅增长 ............. 42
3.4.1 时代背景:居民购房需求强烈,公屋资源分配不公 ..... 43
3.4.2 制度演变:提租带补,鼓励居民自置居所 ........... 44
3.4.3 政策效果:住房自有率提高,公屋轮候时间缩短 ......... 45
3.5 市场主导时代(2002-至今) .............. 47
3.5.1 时代背景:楼市与经济低迷,“八万五计划”失败 ....... 47
3.5.2 制度演变:减少公营房屋供给,维护市场稳定 ............. 48
3.5.3 政策效果:公屋轮候时间延长,私屋房价过度上涨 ..... 50
4.1.1 住房需求基本满足,套户比1.09 ....... 52
4.1.2 居住条件较差,人均仅16 平米......... 53
4.1.3 房价持续上涨,居民购房困难........... 53
4.1.4 租房家庭近半,房租水涨船高........... 55
4.2.1 房地产业在香港经济中占比较高 ....... 56
4.2.2 土地供应不足,为高房价埋下伏笔 ............. 58
4.2.3 中产置业缺乏支持 .......... 59
图表1: 英国占领香港示意图 ......... 9
图表2: 香港各区地图 ........... 9
图表3: 香港1961-2017 年GDP(不变价)增长 ....... 9
图表4: 2017 年典型经济体人均GDP(美元)比较 ........... 9
图表5: 香港人均住房面积远低于其他国家地区 ..... 10
图表6: 1986-2016 年私人房屋均价(按区域) ....... 10
图表7: 2004-2017 年住房自有率从54%下滑到49% ........ 10
图表8: 2009 年后小户型私人房屋竣工量占比提高 .......... 10
图表9: 按房屋类别划分的人口分布 ......11
图表10: 2016 年香港租房家庭占比49% .............11
图表11: 2016 年香港套户比1.09 .....11
图表12: 全球大都市房价与房价收入比情况.......11
图表13: 香港各阶段房屋政策汇总 ........... 12
图表14: 香港回归前土地批租期限类型 ............. 13
图表15: 香港回归后批地新政 ......... 13
图表16: 香港土地使用权批租方式 ........... 13
图表17: 香港1985-2017 财年土地出让情况 ...... 14
图表18: 香港1985-2017 财年住宅土地出让情况 ........ 14
图表19: 2017 年香港土地用途 ........ 15
图表20: 近年来填海造地数量大幅下降 ............. 15
图表21: 香港、澳门、新加坡填海面积对比...... 15
图表22: 香港未经批租或拨用的政府土地面积较少(截止2012 年7 月4 日) ........ 16
图表23: 1985-2017 财年住宅土地出让面积及均价 ..... 16
图表24: 2004 年香港住宅地价与房价出现背离........... 16
图表25: 香港两大土地征收模式对比 ....... 17
图表26: 香港新界东北发展计划进程 ....... 17
图表27: 香港紫田村土地征收与公屋建设进程............ 17
图表28: 香港房地产税征收税种 ..... 18
图表29: 香港历年差饷宽减情况 ..... 19
图表30: 地租与地税的区别 ............. 20
图表31: 香港住宅物业从价印花税税率标准...... 21
图表32: 香港额外印花税税率 ......... 21
图表33: 香港租约印花税税率 ......... 22
图表34: 香港汇率与同业银行拆借利率 ............. 22
图表35: 香港CPI 同比 ........... 22
图表36: 香港按揭业务类型 ............. 23
图表37: 香港金管局对住宅物业按揭贷款要求............ 24
图表38: 香港住宅按揭贷款比率下降 ....... 24
图表39: 香港按揭保险业务模式(以首付10%为例) ......... 25
图表40: 汇丰香港银行针对政府房屋计划的特别按揭贷款 ............ 25
图表41: 香港当月新批按揭贷款利率类型占比............ 25
图表42: 香港最优惠贷款利率09 年以来保持5% ....... 25
图表43: 香港部分银行按揭贷利率情况 ............. 26
图表44: 香港五年以上住宅按揭贷款利率(人民币)下滑 ............ 26
图表45: 香港住宅按揭贷款额与期限持续上升............ 27
图表46: 香港按揭贷款余额占GDP 比重较高.............. 27
图表47: 香港房贷占GDP 比重处于国际较高水平...... 27
图表48: 香港家庭总贷款占GDP 比重处于较高水平 ............ 27
图表49: 1998-2016 年香港永久性房屋构成 ....... 28
图表50: 1993-2016 家庭住户居住房屋类型 ....... 28
图表51: 房屋协会与房委会对比 ..... 28
图表52: 公营房屋供应以房委会为主 ....... 28
图表53: 香港公营房屋发展历程 ..... 29
图表54: 房委会公屋租金远低于私屋 ....... 29
图表55: 租金援助计划4 项条件 ..... 30
图表56: 公共租住房屋收入资产限制 ....... 31
图表57: 非亲属关系的长者住户收入资产限制............ 31
图表58: 目前公屋平均轮候需要5.3 年 .............. 31
图表59: 轮候公屋家庭情况 ............. 31
图表60: 公屋人均居住面积提高较慢 ....... 32
图表61: 按单位楼面面积划分的公屋单位分布............ 32
图表62: 资助出售主要房屋类型 ..... 33
图表63: 2002 年以来资助出售单位竣工量大幅减少 ............. 33
图表64: 居屋面积较小,50 平米以下占比过半........... 33
图表65: 1841-1941 年香港人口骤增 ......... 34
图表66: 1851-1969 年度香港官地售卖收入 ....... 35
图表67: 二战后香港住房情况 ......... 36
图表68: 二战后香港转口贸易发展快速 ............. 36
图表69: 二战后香港人口骤增 ......... 36
图表70: 香港战后房租管制相关条例 ....... 37
图表71: 1953 年香港市民住房类型 .......... 37
图表72: 1950-1953 年香港重大火灾灾情 ........... 38
图表73: 1951-1967 年私营部门住宅建筑完工数量 ..... 38
图表74: 1958-1967 年私营部门楼宇单位建设与拆除数量 ............. 38
图表75: 香港1961-1986 年GDP 实际增长 ........ 39
图表76: 香港1961-1986 年年末人口数量 .......... 39
图表77: 1954-1967 年徙置区人数快速增长 ....... 40
图表78: 1956-1967 年徙置区住房数量快速增长 ......... 40
图表79: 1964 年《寮屋管制、徙置与政府廉租屋政策检讨》白皮书主要内容 ......... 40
图表80: 房委会运营模式 ....... 41
图表81: 香港新市镇目前发展情况 ........... 41
图表82: 香港住房制度开始“双轨”运行.......... 42
图表83: 1968-1972 年香港房屋完工数量 ........... 42
图表84: 1980-1986 年房委会公共住房建设数量 ......... 42
图表85: 1973 年香港市民住房类型 .......... 43
图表86: 1987 年香港市民住房类型 .......... 43
图表87: 1961-2016 年香港人均GDP 变化 ......... 43
图表88: 1987-2001 年年末香港人口 ......... 43
图表89: 公屋家庭(户主20-65 岁)收入四分位数分布 ...... 44
图表90: 长远房屋策略说明 ............. 44
图表91: 1987-2001 年度各类房屋建成数量 ....... 45
图表92: 1987-2001 居屋竣工数量增多 ..... 45
图表93: 1987 年后自置居所家庭占比快速提高........... 46
图表94: 1987 年后私人住宅总存量快速提高..... 46
图表95: 2000 年公营房屋人均室内楼面面积中位数 ............. 46
图表96: 1986-2001 年私人房屋均价(按大小) ......... 46
图表97: 1986-2001 年私人房屋均价(按区域) ......... 46
图表98: 1997 年香港特区政府土地与房屋新政........... 47
图表99: 香港经济1998 年探底,随后增长放缓.......... 47
图表100: 2000 年以来香港人口增长放缓 ............ 47
图表101: 2005 年之前按揭贷款拖欠比例高......... 48
图表102: 2005 年之前香港负资产按揭贷款宗数多....... 48
图表103: 2002 年《公营房屋架构检讨报告书》政策纲领 ..... 48
图表104: 2002 年11 月房屋及规划地政局局长孙明扬推出的九项措施 ............. 49
图表105: 香港金管局八轮逆调控措施 ....... 50
图表106: 2002 年以来房屋竣工数量大幅减少..... 51
图表107: 轮候公屋家庭情况 ............. 51
图表108: 公屋平均轮候出现反弹 ..... 51
图表109: 1986-2016 年私人房屋均价(按大小) ......... 52
图表110: 1986-2016 年私人房屋均价(按区域) ......... 52
图表111: 2004-2016 年套户比从1.12 下滑至1.09 ........ 52
图表112: 剔除非住宅单位后套户比低于1.09...... 52
图表113: 香港人均住房面积远低于其他经济体............ 53
图表114: 公屋、居屋、私屋面积中位数增长缓慢........ 53
图表115: 香港劏房概况 ........... 53
图表116: 香港住户居住劏房原因汇总 ....... 53
图表117: 国际大都市房价与房价收入比情况(2018 年11 月版) ........... 54
图表118: 2004 年起住房自有率持续下滑 ............ 54
图表119: 09 年后小户型私人房屋竣工量占比提高....... 54
图表120: 月收入8 万以上富裕住户占比提高...... 55
图表121: 香港基尼系数高于其他发达经济体...... 55
图表122: 2016 年香港租房家庭占比49% ............ 55
图表123: 私人房屋租金持续上涨 ..... 56
图表124: 租房等相关支出占居民消费比重最高............ 56
图表125: 香港房地产相关行业占GDP 比重........ 56
图表126: 香港三大产业占GDP 比重历年变化.............. 56
图表127: 2016 年房地产业贡献的政府财政收入........... 57
图表128: 政府历年地价收入及占财政收入比重............ 57
图表129: 历年物业税与差饷占政府收入比重...... 57
图表130: 买家印花税、额外印花税与从价印花税........ 57
图表131: 香港1961-2017 年末人口持续增长 ...... 58
图表132: 政府出让住宅土地数量长期不足.......... 58
图表133: 2009 年以来市场利率处于低位 ............ 58
图表134: 1986-2016 年私人房屋均价(按区域) ......... 58
图表135: 迁出公屋的富户数量较少 ........... 59
图表136: 公屋、私屋自置居所比例均下滑.......... 59
图表137: 香港新特首房屋政策的四大元素.......... 60
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