2.1. 巨头入局:AT 布局智慧社区,物业行业迎来智能化升级期....... 7
2.2. 资本市场:港股登陆加速进行时,A 股迎来物业第一股 ....... 10
2.3. 社保改革:短期带来人力成本压力,长期利于规范发展及行业整合 ....... 10
3.1. 行业格局:行业集中度持续提升,龙头公司恒者恒强 ....... 12
3.2. 上升趋势:经济及地产链景气度下行,物管行业增速维持高水平....... 12
3.3. 优势特征:高经营性现金流保障“血液”流通,轻资产有效提高灵活性 ....... 14
4.1.1.1. 内涵增长+外延收购扩张,奠定龙头地位 ....... 15
4.1.1.2. 基础服务+增值服务,全方位“一篮子”满足客户需求 ....... 15
4.1.1.3. 近四年营收复合年化增长13%,市盈率维持较高水平....... 18
4.1.1.4. 卓越的增长模式形成强大的规模效应,难以复制 ....... 19
4.1.2.1. 90 年深耕物业服务,集中收购搭建特许经营网络 ....... 20
4.1.2.2. 专注基础物业服务,网罗行业领先品牌 ....... 20
4.1.2.3. 2017 年净利润翻两倍,2018 三季度剔除AHS 仍表现不俗 ....... 22
4.1.2.4. 大规模分散的细分市场提供额外保护,协同效应显著 ....... 23
4.4.1. 见微知著:对比局部,凸显A 股“独立性”高标准 ....... 27
4.4.2. 侧面印证:多家公司折戟A 股,转战港股成功登陆 ....... 28
5.1. 精耕基础:保障基础物业服务,拉动业务稳定增长....... 31
5.2. 多元扩张:开展全国性服务,拓展第三方业务....... 31
5.3. 服务增值:业主+开发商双线发展,提升服务品质 ....... 32
5.4. 技术加持:加速智能化升级,布局社区O2O ....... 32
图1:港股物管龙头公司2018 年股价变动情况 .... 6
图2:阿里、腾讯布局智慧社区 ...... 7
图3:邻易联-支付宝智慧社区 ...... 8
图4:朗新云筑-钉钉未来社区 ...... 8
图5:腾讯海纳互联网+社区连接方式 ..... 8
图6:腾讯海纳物业合作伙伴...... 8
图7:邻易联-支付宝智慧社区合作伙伴 ..... 9
图8:朗新云筑-钉钉未来社区物业合作伙伴 .... 9
图9:港股物业公司上市时间表 ...... 10
图10:2015-2017 年物管行业龙头公司人工成本占总成本比重 .......11
图11:2014-2017 年百强物管公司管理规模与市场份额 ....... 12
图12:2014-2017 年TOP10 企业管理规模及市场份额 ....... 12
图13:住宅房屋施工月累计面积(万平方米)及增速....... 12
图14:住宅房屋竣工月累计面积及增速..... 13
图15:住宅房屋竣工年累计面积及增速..... 13
图16:GDP 当季同比增速 ....... 13
图17:房地产开发投资完成额及增速 ..... 13
图18:我国物业管理公司在管建筑面积(十亿平方米) ....... 13
图19:我国物业管理服务市场总收益增长情况 .... 13
图20:2015-2018H1 龙头物管企业营业收入增长率 ... 14
图21:2015-2018H1 龙头物管企业归母净利润增长率 ....... 14
图22:龙头物管公司经营活动现金流量净额/归母净利润(TTM) ....... 14
图23:龙头物管公司流动资产/总资产 ..... 14
图24:内部增长和收购并行,“一步一步”发展业务 ... 15
图25:FirstService Corporation 两大平台的主要业务 ....... 16
图26:FirstService Residential 在管社区类型 .... 17
图27:FirstService Residential 各项业务拆分 .... 17
图28:FirstService Brands 收入按业务拆分.... 17
图29:八大品牌提供综合物业服务...... 17
图30: FirstService Brands 营收比重不断上升 ... 18
图31:FirstService Brands 贡献EBITDA 超40%... 18
图32:2013-2018Q3 FirstService 营业收入(百万美元) ....... 19
图33:FirstService EBITDA(百万美元) .... 19
图34:FirstService 股价(亿美元) ..... 19
图35:ServiceMaster 发展历程 ...... 20
图36:ServiceMaster 主要业务分为三大部分 .... 21
图37:2015-2017 按业务拆分营业收入(百万美元) ....... 22
图38:2013-2017 按业务拆分EBITDA(百万美元) ....... 22
图39:2013-2017 年ServiceMaster 营业收入 .... 22
图40:2013-2017 年ServiceMasterEBITDA(百万美元)....... 22
图41:2013-2017 年ServiceMaster 净利润(百万美元) ....... 23
图42:ServiceMaster 上市以来股价(美元) .... 23
图43:龙头物管公司合约管理面积(百万平方米) ... 24
图44:关联方营业收入占总营收比重 ..... 27
图45:关联方应收账款占总应收账款比重 .... 27
图46:FirstService 上市以来估值情况 ..... 29
图47:ServiceMaster 上市以来估值情况 ..... 29
图48:碧桂园服务上市以来估值情况 ..... 29
图49:绿城服务上市以来估值情况...... 29
图50:雅生活服务上市以来估值情况 ..... 30
图51:彩生活上市以来估值情况 ...... 30
图52:龙头公司物业管理服务营收占比..... 31
图53:佳兆业物业全国布局逐渐展开 ..... 31
图54:第三方开发商物业收入占比...... 31
图55:增值服务收入占总收入比重情况..... 32
图56: 社区新物种彩惠人生 ...... 32
图57:绿城购B2C 社区购物平台...... 32
表1:港股物业公司市值及经营情况 ..... 10
表2:FirstService Residential 发展情况 ..... 16
表3:FirstService Brands 旗下品牌占据细分市场龙头 ....... 18
表4:ServiceMaster 网罗细分行业的领先品牌 .... 21
表5:龙头物管企业增值服务种类...... 25
表6:龙头物管企业增值服务(业主及非业主)收入(亿元)及占总营收比重 ....... 25
表7:港股物管公司背靠地产企业情况..... 26
表8:独立第三方开发物业收入(亿元)及占总收入比重....... 26
表9:总体第三方开发商物业合约面积情况(万平米) ....... 26
表10:绿城服务独立开发商开发面积 ..... 27
表11:港股、A 股上市关联交易的相关规定 .... 28
表12:优质公司业绩及市值情况 ...... 30
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