物业服务行业深度报告 ( 42 页)

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目录

1. 万亿级别市场，仍在快速增长 ............. 5

1.1. 房屋竣工面积稳定增长 .......... 5

1.2. 长期看，物业费存在上涨空间 ...... 6

1.3. 政策利好，扶持行业发展 ...... 7

1.4. 非住宅物管市场潜力巨大 ...... 9

1.5. 增值服务推动增长 ......... 11

2. 市场份额有望比肩海外龙头 ....... 12

2.1. 头部稳定+新秀崛起，总体集中度仍在提升 ...... 12

2.2. 比肩海外物管龙头企业市场份额水平，空间巨大 ............ 18

2.3. 短期追求低价，长期关注服务质量 ............ 19

3. 龙头公司哪家强 ........... 23

3.1. 收入持续走高并迎来新增长点 ............ 27

3.1.1. 合约面积与在管面积持续走高 ............. 27

3.1.2. 增值服务是未来趋势 ............. 29

3.1.3. 地域有专攻 ............. 31

3.2. 主要成本仍是人力 ........ 32

3.3. 与时俱进，投资智能管理系统 ............ 37

4. 物业公司如何估值 ....... 38

4.1. 海外物业公司估值 ........ 38

4.2. 其他服务行业公司估值 ........ 39

5. 投资建议 ....... 41

6. 风险提示 ....... 42

图目录

图1：2014-2017 年竣工面积合计超130 亿平方米 ........... 5

图2：2020 年物业管理面积将超过290 亿平方米 ............ 5

图 3：二线及以下城市房地产行业潜力较大 ............ 5

图 4：2017 年我国物业管理面积为246.7 亿平方米，yoy+33% ............. 6

图 5：一线城市物业管理费逐年上涨，2017 年达到7.12 元/平方米/月 6

图 6：浦江中国2014-2018H1 物业费单价上涨幅度较大 ........ 6

图 7：非住宅房屋新开工面积稳健增长 .......... 10

图 8：2008-2016 非住宅在建建筑面积CAGR 为18.68% ............. 10

图 9：2008-2016 非住宅竣工建筑面积CAGR 为11.39% ............. 10

图 10：各类型物业的平均物业管理费均高于住宅 ......... 11

图 11：2017 年百强企业多种经营收入构成情况 ........... 11

图 12：2017 百强企业多种经营收入均值达到13506 万元，yoy+24.46%..11

图 13：日本物管龙头长谷工非传统物业服务收入占比上升 ........ 12

图 14：2017 年百强企业管理面积均值达3163.83 万平方米 ........ 13

图 15：近年业内百强企业名单波动较大 ........ 13

图 16：2017 业内百强企业份额上升至32.42% ...... 14

图 17：2017 业内十强企业份额上升至11.06% ...... 14

图 18： 2017 房地产行业CR100 已达47.7% ........ 14

图 19：2017 物业服务CR100 仍为32.4% ...... 14

图 20：2017 年部分物业服务企业管理面积构成情况 .......... 15

图 21：百强企业在管面积中有近六成来自兄弟开发商 ........ 15

图 22：2017 年百强企业合同面积均值为420 万平方米 ....... 15

图 23：2017 年百强企业单位城市项目均数为6.35 个 ......... 16

图 24：2018 年全国商品房销售面积达到17.17 亿平方米 ............ 16

图 25：近年品牌物管公司带动周围房价走高 ........ 17

图 26：仁恒滨江花园单价高于同地段小区 ............ 18

图 27： FirstService 在美国基础物业服务行业市占率高达5% ........... 19

图 28：ServiceMaster 在美国小区害虫防治业及住宅防腐业市场份额分别高达21%及46% ............. 19

图 29： 长谷工在东京首都圈市场份额高达35% .......... 19

图 30：我国物管百强在长三角有最高的集中度 ............ 19

图 31：青年女性未婚率提升，这部分人群更重独居安全 ............ 21

图 32：健身人群数量激增，给予物管公司发展新思路 ........ 21

图 33：绿城教育 ........ 22

图 34：当代父母早教主要考虑因素，给予物管公司发展新思路 ........ 22

图 35：2017 年物业百强企业收缴率均值高达94.14% .......... 22

图 36：以每平米每月2.5 元的物业管理费为界的划分 ......... 23

图 37：绿城服务和永升生活服务的基础服务毛利率相比处于较低水平..24

图 38：增值服务毛利率明显高于基础物业服务 ............ 24

图 39：绿城服务、雅生活和永升生活服务的基础物业服务收入占比较低 25

图 40： 绿城服务来自第三方地产物管项目的收入占比接近75%。 .. 25

图 41：碧桂园服务和彩生活2018 年基础物业服务的毛利率已分别高达

31.9%和26.1% ............ 26

图 42：彩生活、南都物业主要依靠市场拓展 ........ 26

图 43：A 型和B 型公司均可以达到理想毛利率水平 ........... 27

图 44：十家物业上市公司近年在管面积持续上升 ........ 27

图 45：十家物业上市公司近年总收入快速增长 ............ 28

图 46：其中至少四家公司近年来自集团的收入下降 ............ 28

图 47：各线城市物业管理费率逐年上升 ........ 29

图 48：总体而言B 型物管公司有更高的月均物管费增速 ........... 29

图 49：总体而言B 型物管公司有更高的收入增速 ....... 29

图 50：总体而言B 型物管公司有更高的在管面积增速 ....... 29

图 51：物业百强中大部分公司近年增值服务占比上升 ........ 30

图 52：美国物管龙头Firstservice 增值服务收入占比高于我国物管公司..30

图 53：六家公司近年非住宅收入占比上升 ............ 30

图 54：大多公司员工成本占主营业务成本比重过半 ............ 32

图 55：分包成本亦为物管公司的一项重要成本 ............ 32

图 56：折旧与摊销费用占主营业务成本比重大多低于3% .......... 32

图 57：租金占主营业务成本比重较低 ............ 32

图 58：彩生活的高毛利率优势人均创利跃居十家公司之首 ........ 33

图 59：物管公司人均在管面积与毛利率呈现一定正相关关系 ............ 34

图 60：物管公司人均薪酬与公司在管面积呈现一定正相关 ........ 34

图 61：靠自身拓展市场的物管公司有较高的人均薪酬 ........ 35

图 62：百强物管公司人才学历分布 ........ 36

图 63：业内百强企业外包项目占比逐年上升 ........ 36

图 64：近年物管百强人工成本占主营业务成本比重超五成 ........ 37

图 65：近年我国人力成本不断上升。 ............ 37

图 66：业内百强企业对智能管理系统的平均投资额逐年增加 ............ 38

图 67：北美物业服务公司评级估值PE 在30x 以上 ............. 38

图 68：FirstService 收入和利润不断增长 ........ 39

图 69：ServiceMaster 收入稳定增长 ........ 39

图 70：众信旅游和凯撒旅游历史平均PE-TTM 高于50x ............. 40

图 71：2015-2017 年众信旅游快速发展 .......... 40

图 72：2015-2017 年凯撒旅游快速发展 .......... 40

图 73：麦当劳和百胜餐饮平均估值PE 为20x ...... 40

图 74：星巴克在成长期享受高估值 ........ 40

表目录

表 1:部分发达国家的物业管理情况 ........... 7

表 2:物业服务企业资质认定取消进程中的政策变化 ....... 8

表 3:物业管理“五大行”简介及在中国代表项目 ....... 9

表 4:物业百强相继推出新的差异化服务 ......... 12

表 5:近年业内十强企业名单较稳定 ......... 13

表 6:陆家嘴4 小区情况 ......... 17

表 7:2017 年以来部分百强企业兼并收购情况 ....... 18

表 8:各物业公司相继进军非住宅市场 ......... 31

表 9：南都物业、中奥到家、永升生活、绿城服务和新城悦的业务主要集中在华东地区 ...... 31

表 10：雅生活服务、彩生活、中海物业、碧桂园服务和保利物业的业务主要集中在华南地区 ...... 31

表 11:各物业公司人才计划 ....... 35

表 12:物业管理公司及其旗下O2O 平台 ......... 38

表 13:8 家物业公司近6 年收入情况 ........ 41

表 14:8 家物业公司近6 年净利润情况 ........ 41