物业管理发展分析报告( 31 页)

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目录

物业企业抢滩上市，行业迎来集中爆发 ........ 5

蓝海市场曙光渐明，行业盈利存在支撑 ........ 6

蓝海市场曙光渐明，行业格局尚未落定 .......... 7

万亿蓝海市场，行业赛道宽敞 ......... 7

头部企业雏形初现，但行业格局落定言之尚早 ........ 9

多环节优化获利能力，行业盈利有保证 ........ 11

物业费受调控而成本刚性提升，但行业毛利率并未呈现单边下行 .......... 11

多环节优化盈利能力，行业毛利率存在支撑 .......... 13

规模扩张为先，但差异化竞争仍存 ..... 16

规模拓展为第一要务，三种模式各有千秋 ..... 17

碧桂园服务：背靠大树好乘凉，面积拓展高确定性 ....... 17

绿城服务：品质致胜，品牌塑辉煌 ........ 19

雅生活服务：收并购典范，“雅居乐+绿地”双品牌驱动战略 .... 20

差异化竞争不乏亮点，物管业态与增值业务各具特色 ........... 22

中航善达：高价值业态优势明显，携手招商打造央企物管龙头 ..... 22

增值业务成为差异化竞争重要阵地 ........ 25

彩生活：优质社区平台运营商，互联网思维独辟蹊径 .... 27

图表目录

图 1：2018 年起我国物业管理行业进入爆发期 .... 5

图 2：2019 年上半年我国商品房销售面积同比下降1.8%（亿平方米） ...... 6

图 3：2019 年上半年我国房屋竣工面积同比下降12.7%（亿平方米） ....... 6

图 4：2018 年我国物业在管面积同比增长7.88%（亿平方米） .......... 6

图 5：2018 年百强企业管理面积均值同比增长17.52%（万平方米） ......... 6

图 6：2029 年我国或迎人口峰值，对应城镇人口近10.09 亿（亿） ........... 7

图 7：城镇存量住房面积仍存较大增长空间（亿平方米、平方米） ..... 7

图 8：近年商品房销售竣工有所分化，但后续年份竣工大概率回归销售（亿平方米） ........ 8

图 9：住宅物业管理仍为物管最重要基石 ..... 8

图 10：物业企业增值服务收入占比提升 ...... 8

图 11：2018 年物业服务百强企业市场占有率为38.85%（亿平方米） ....... 9

图 12：2018 年TOP10 物管企业市场占有率为11.35% （亿平方米） ...... 9

图 13：2018 年TOP10 企业营业收入均值是百强企业的5.51 倍（亿元） ....... 10

图 14：百强不同层级企业管理面积均值差距呈扩大趋势（万平方米） ..... 10

图 15：近年物业服务百强企业榜单留存率不足65%（家） ...... 10

图 16：物业管理行业市场集中度远低于房地产行业市场集中度 ........ 10

图 17：物业服务TOP10 企业榜单排名变动频繁 ....... 11

图 18：近年百强物业企业人工成本占营业成本比重超过55% ........... 11

图 19：一线城市最低工资标准逐渐提高（元/月） ..... 12

图 20：一线城市物业服务均价基本保持稳定（元/平方米·月） ......... 12

图 21：2018 年物管行业成本费用率为92.20%，较2015 年下降5.80pct ........ 12

图 22：近年来物业服务百强企业毛利率保持在20%以上（亿元） ........... 12

图 23：2018 年碧桂园服务销售毛利率为37.68% ..... 12

图 24：2018 年雅生活服务销售毛利率为38.20% ..... 12

图 25：近年普通住宅物业费小幅上行（亿平方米、元/平方米·月） .......... 13

图 26：百强企业单位面积收入与毛利持续上升（元/平方米） ........... 13

图 27：百强企业基础业务外包项目数量占比提升 ...... 14

图 28：2018 年百强企业人均在管面积为6356 平方米，同比增长7.5% ........... 14

图 29：百强企业智能化投入均值保持高增速（万元）....... 14

图 30：百强企业人均产值与净利润持续提升（万元）....... 14

图 31：百强企业增值业务收入占比持续提升（万元）....... 15

图 32：2018 年百强企业增值业务净利润率将近基础物业服务的3 倍 ....... 15

图 33：2018 年碧桂园服务基础物业收入占比降至73.7%（亿元） .......... 15

图 34：碧桂园服务增值业务毛利率远高于基础物业管理服务 .... 15

图 35：2018 年主要上市物业企业在管面积多保持较高增速（百万平方米） .... 16

图 36：2018 年上市企业存量在管面积来源分布 ........ 17

图 37：2018 年上市企业新增在管面积来源分布 ........ 17

图 38：高基数下公司在管面积仍维持30%以上增速（百万平方米） ........ 18

图 39：背靠地产龙头，储备面积充沛（百万平方米）....... 18

图 40：2018 年公司逾8 成在管面积来自碧桂园集团 ........ 18

图 41：新增面积方面公司加强对第三方来源拓展 ...... 18

图 42：公司近年在管面积增速维持20%以上（百万平方米） ........... 19

图 43：绿城服务在手储备充足（百万平方米） ......... 19

图 44：非住宅业态物业收入占比提升 ........ 20

图 45：公司物业费收缴率维持高位.... 20

图 46：公司平均物业费逐年提涨（元/平方米·月） .... 20

图 47：公司基础业务毛利率持续提升 ........ 20

图 48：打造完整的全生命周期服务版图 .... 20

图 49：推出“绿联盟”创新技术与管理输出 .......... 20

图 50：2018 年雅生活服务在管面积达13812 万平方米（万平方米） ...... 21

图 51：2018 年公司在管面积中母公司占比降至34.89%（万平方米） ..... 21

图 52：2018 年雅生活服务在管面积中其他收并购占比为21.25% .... 22

图 53：2018 年雅生活服务新增管理面积中其他收并购占比为49.1% ....... 22

图 54：2018 年雅生活服务募集资金中55.37%用于战略投资及收购 ........ 22

图 55：雅生活服务基础物业服务毛利率增速趋缓（亿元） ....... 22

图 56：2019 年上半年中航善达物管面积达7634 万平方米（万平方米） ......... 23

图 57：中航善达物管收入增速较好（亿元） ..... 23

图 58：2018 年中航善达物管收入近85%来自机构类与商业类管理面积 ........... 24

图 59：2018 年中航善达新签约面积87.87%来自机构与商业类物业 ........ 24

图 60：招商物业积极践行“一片沃土，四朵金花”商业模式，打造房地产价值链全程综合服务商....... 25

图 61：2018 年百强企业增值业务收入分布情况 ........ 25

图 62：2018 年主要上市物业企业增值业务收入占比 ........ 26

图 63：2018 年主要上市物业企业增值业务收入及增速（亿元） ...... 27

图 64：2018 年公司合约管理面积达5.54 亿平方米（百万平方米） ......... 27

图 65：2018 年彩生活平台服务面积达11.22 亿平方米（百万平方米） .... 27

图 66：2018 彩生活生态圈注册人数达26.4 百万（百万人） .... 28

图 67：2018 年彩之云平台交易金额达到94.48 亿元（百万元） ...... 28

图 68：公司加码推进彩生活平台输出 ........ 28

图 69：创新推出“彩慧人生”，构建社区零售新模式 ........... 28

图 70：2018 年公司增值服务收入同增47.5%至4.08 亿元（百万元） ..... 29

图 71：2018 年高毛利率的增值服务对公司利润贡献占比达33.6% .......... 29

表 1：当前物业服务企业成功登陆A 股市场1 家、港股市场14 家（不含中航善达） ........ 5

表 2：物业行业存万亿级市场容量（亿平方米、元/平方米·月） .......... 9

表 3：拓展较高物业费的新盘对物业企业盈利形成支撑 ..... 14

表 4：近年部分省份物业服务费相关调控政策有所松动，定价逐步放权市场 .... 16

表 5：三种面积拓展模式优劣对比...... 17

表 6：碧桂园服务积极通过并购等方式，降低对关联公司依赖 .......... 19

表 7：2017 年以来雅生活服务共有6 项重大收购项目 ....... 21

表 8：公司市场拓展聚焦高价值业态 .......... 23

表 9：中航善达不同区域物业管理收费情况（元/平方米·月） ........... 24

表 10：部分上市物业企业增值服务具体内容 ..... 26

表 11：上市物业企业2018 年物管面积与估值对比（百万平方米、亿元） ....... 30

表 12：上市物业企业2018 年财务数据与估值对比（亿元） ..... 31